Oferta pública

CONSULTA SOBRE DISPENSA DE AVERBAÇÃO DE CONTRATOS DE ALUGUEL NO ÂMBITO DE OFERTA PÚBLICA DE CRI – VIRGO COMPANHIA DE SECURITIZAÇÃO – PROC. SEI 19957.010732/2022-51

Trata-se de Consulta com pedido de dispensa (“Pedido” ou "Consulta") formulado por Banco Itaú BBA S.A. (“Requerente”), no âmbito do pedido de registro de distribuição de certificados de recebíveis imobiliários da 1ª Série, 39ª Emissão (“CRI” e “Emissão”), da Virgo Companhia de Securitização (“Emissora” ou “Securitizadora”), na qual é requerida a desobrigação de averbação dos contratos de locação nas matrículas dos imóveis locados, uma vez que tais contratos serão objeto da destinação das Debêntures que constituirão o lastro dos CRI. Nos termos da Consulta, as Debêntures serão devidas pela Americanas S.A. (“Devedora”) e emitidas no montante de R$ 500.000.000,00 (quinhentos milhões de reais), “ observado que a Emissora e a Devedora consideram ampliar o volume da oferta base para, pelo menos, R$ 1.000.000.000,00 (um bilhão de reais)”. Os CRI, por sua vez “serão distribuídos publicamente a investidores, pessoas físicas ou jurídicas, fundos de investimentos, ou quaisquer outros veículos de investimento que possam investir em certificados de recebíveis imobiliários, desde que se enquadrem no conceito de Investidor Qualificado ou Investidor Profissional ”. Ademais, a Consulta destacou que os recursos obtidos com a subscrição dos CRIs serão utilizados pela Securitizadora, na sua totalidade, para a integralização das Debêntures;

sendo que os recursos daí advindos, serão destinados pela Devedora, “ até a data de vencimento dos CRI, ou até que a Devedora comprove a aplicação da totalidade dos recursos obtidos com a emissão das Debêntures, o que ocorrer primeiro, diretamente ou através de suas subsidiárias em que aplicar recursos obtidos com a emissão de Debêntures ("Subsidiárias"), para (i) pagamento de aluguéis ainda não incorridos, pela Devedora ou pelas Subsidiárias, referentes aos imóveis e/ou empreendimentos imobiliários ”; e/ou (ii) reembolso de gastos já incorridos com pagamento de aluguéis de imóveis, pela Devedora ou pelas Subsidiárias, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses antecedentes à data de encerramento da oferta. Durante a estruturação da Emissão, as partes envolvidas verificaram que a Superintendência de Supervisão de Securitização – SSE solicitou, recentemente, por meio de ofícios de exigências no âmbito de operações semelhantes, “ que fosse providenciado o registro [averbação] dos referidos contratos de locação nas respectivas matrículas ”, como condição para o deferimento do registro. Desse modo, o Requerente indicou, como fundamento para o presente pleito, os motivos pelos quais não vislumbra benefícios aos investidores na realização do registro ou averbação dos contratos de locação para o fim específico de servir de lastro por destinação dos CRI, conforme detalhado nos itens 6 a 30 do Ofício Interno nº 22/2022/CVM/SSE.

Em síntese, o Requerente argumentou que a ausência de averbação dos contratos de locação não traria prejuízos à segurança jurídica, à comprovação de vínculo prévio ou a quaisquer outros requisitos legais “ que teriam motivado a solicitação da CVM [SSE] neste sentido, além de criar um custo de observância tanto financeiro quanto operacional”. Ao analisar o pedido, nos termos do Ofício Interno nº 22/2022/CVM/SSE (“Ofício Interno nº 22”), a SSE apresentou inicialmente um breve histórico da evolução, aperfeiçoamento e abrangência do entendimento da CVM acerca do conceito de “crédito imobiliário”, a partir das estruturas propostas pelos participantes para as emissões (e lastro) de CRI, ao longo das duas últimas décadas. Nesse contexto, a SSE esclareceu que a exigência apresentada pela área técnica no precedente mencionado pelo Requerente, contida no Ofício nº 4/2022/CVM/SSE/SSE-Assessoria, de 11.02.2022, de que “ seja realizada a averbação da totalidade dos contratos de aluguel, utilizados como lastro das debêntures e, indiretamente, dos CRI, nos Cartórios de Registro de Imóveis em que o respectivo imóvel/matrícula esteja registrado ”, cujo teor é objeto do presente pedido, foi feita não só em atendimento ao disposto no art. 8º da Lei nº 9.514/1991 (“Lei 9.514”), em vigor na data de envio do Ofício, mas com base nos seguintes pontos:

(i) além da formalização da existência de relações previamente constituídas, entre locador e locatário, a averbação/registro visa a dar publicidade aos contratos de locação, que são documentos particulares, tornando-os documentos públicos; (ii) o art. 8º da Lei das Locações (Lei 8.245/1991) garante o direito de vigência (permanência do locatário no imóvel até o fim do contrato, em caso de alienação) eliminando o risco de resilição após o registro da oferta e de rescisão antecipada de contratos de locação que lastreiam os CRI. Destaca-se, ainda, que nos casos de substituição dos contratos de locação rescindidos devido à alienação do imóvel, a substituição só poderá ser feita com contratos vigentes e firmados anteriormente à data da emissão dos CRI, comprovando relações previamente constituídas; e (iii) a manifestação de voto da Diretoria Flavia Perlingeiro (“DFP”) no âmbito do Processo CVM SEI 19957.001522/2017-12, que fundamentou a decisão do Colegiado de 02.07.2019 (de permitir a estruturação de CRI com lastro em crédito imobiliário por destinação, de modo que os recursos captados sejam direcionados aos devedores para reembolso de despesas incorridas de natureza imobiliária). De acordo com a Diretora, a “ Lei n° 12.431/2011 traz um rol taxativo com requisitos específicos (e mais restritivos) que os CRIs devem atender para que o titular [...] possa gozar do tratamento fiscal mais benéfico trazido pela lei.

Também [...] não faria sentido incluir, no referido rol restritivo, a previsão de uma estrutura conceitualmente mais flexível do que a aplicável aos CRIs em geral, não cabendo assumir que a possibilidade de lastro em crédito imobiliário que envolva o reembolso de despesas incorridas antes da emissão dos títulos não seja uma característica dos CRIs em geral, mas sim, tenha sido só então ali “criada” como uma inovação, erigida para fins tributários. Nesse passo, [...] a interpretação que melhor coaduna o disposto na legislação não tributária (Lei n° 9.514/97) com a disposição sobre reembolso prevista na legislação fiscal é a de que, também quanto a esse aspecto, a Lei n° 12.431/11 estabeleceu requisito mais restritivo para o que o mercado passou a chamar de “CRI de Infraestrutura” (mas que não é propriamente um “novo CRI”), ao exigir que haja um procedimento específico (ainda que simplificado) que demonstre o compromisso de alocação dos recursos captados no pagamento futuro ou no reembolso de gastos, despesas e dívidas, que atenda ao definido pelo CMN ”(grifou-se).

Desse modo, a SSE observou que, ao concordar com a possibilidade de emissão de debêntures como lastro de CRI com destinação dos recursos a locatários de imóveis para pagamento futuro e reembolso de aluguéis, a área técnica buscou, precisamente, a definição de procedimento específico que (i) caracterizasse o enquadramento da estrutura proposta pela consulente à interpretação corrente desta CVM com relação ao conceito de “crédito imobiliário”, garantindo a adequação do lastro aos comandos legais e infralegais; e (ii) demonstrasse a vinculação/compromisso de alocação dos recursos captados ao pagamento futuro ou ao reembolso de aluguéis já pagos. Isto posto, em relação ao caso concreto, a SSE passou a analisar os argumentos apresentados pelo Requerente. Nesse sentido, o Requerente alegou, primeiramente, que a “ verificação da adequação do lastro é função da Securitizadora e do Agente Fiduciário, não exigindo qualquer ato de publicidade registral para sua existência ”, e “[p] or essa razão, para comprovar-se a existência do lastro, basta que seja apresentado o contrato de locação devidamente formalizado entre as partes ”.

Sobre esse ponto, a área técnica entendeu que para a caracterização do CRI de reembolso de aluguéis, como crédito imobiliário por força da sua destinação, tanto pelo ineditismo da estrutura como pelo apelo do produto ao investidor, e à poupança privada como um todo, seria necessário que fosse dada a devida publicidade aos documentos que compõem seu lastro, garantindo transparência e facilitando a verificação do enquadramento aos dispositivos legais e normativos. Em segundo lugar, o Requerente afirmou que não havia “ obrigatoriedade legal do registro na Lei 9.514 " anteriormente a sua revogação parcial pela Lei nº 14.430/2022 (“Lei 14.430”). Quanto à inexistência de obrigação de registro de contratos de locação, a SSE entendeu que tais obrigações não poderiam estar previstas na Lei, pois “ a Lei 9.514 trata de regras gerais do CRI e, desta forma, não poderia prever atos relacionados a uma estrutura específica como ‘pagamentos futuros e reembolso de aluguéis vinculados a contratos de locação’ que, por sinal, não eram utilizados e tampouco vislumbrados, à época (1997), como possível lastro de CRI ”. Do mesmo modo, a SSE destacou que não há previsão/obrigatoriedade de registro de referidos contratos na Lei nº 14.430 pelo fato de a Lei tratar de regras gerais de “Certificados de Recebíveis” (“CR”), instrumentos ainda mais genéricos do que os CRI.

A terceira ponderação do Requerente trata da “ finalidade e da desnecessidade do pretendido registro dos contratos de locação na matrícula do imóvel ”. Sobre esse ponto, a SSE observou que o Requerente citou o art. 8º da Lei 8.245/1991 (“Lei de Locações”) que dispõe sobre o direito de vigência, estabelecendo que caso o imóvel seja “ alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel ” (grifou-se), reconhecendo, ainda, que o “ risco de resilição unilateral pode, de fato, impactar momentaneamente parte da destinação de recursos, entretanto, isto em si, não é óbice à realização de operação de securitização imobiliária por destinação, em que pode ocorrer a substituição dos imóveis especialmente considerando uma destinação tão pulverizada como a do caso em tela ”. A esse respeito, a SSE ressaltou que a referida substituição dos imóveis só poderá ser feita por contratos de locação vigentes e firmados anteriormente à data da emissão dos CRI, comprovando relações previamente constituídas, em linha com a atual interpretação da CVM sobre a correta definição de “créditos imobiliários”.

A quarta justificativa apresentada pelo Requerente versou sobre a “ especificidade das locações em shopping center e locações em galpões logísticos ”, haja vista as particularidades destes contratos de locação, em que muitos dos imóveis locados não tem matrícula própria, em função da estruturação jurídica destes empreendimentos como condomínios pro indivisos . O art. 54 da Lei das Locações prevê, inclusive, que nas “ relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei ”. Por fim, o Requerente buscou reforçar a justificativa anterior, ao detalhar a “ especificidade das locações Built to Suit ”, esclarecendo que referidos contratos são negócios jurídicos por meio dos quais “ uma parte se compromete a construir ou reformar um imóvel de sua propriedade de acordo com exigências específicas da empresa contratante ”, o que impossibilita a definição do espaço físico do imóvel e, como consequência, a obtenção de matrícula individual. Nesse caso o art. 54-A da Lei das Locações também dá respaldo a este tipo de arranjo jurídico. Em suma, considerando todos os argumentos trazidos pelo Requerente, bem como a revogação de um dos pilares para a exigência inicial da SSE, o art. 8 da Lei 9.514, a área técnica entendeu que o custo da averbação dos contratos supera os eventuais benefícios que se poderiam esperar com tal medida.

Assim, a área técnica reformulou seu entendimento e concordou pela desnecessidade de averbação desses contratos de locação junto à matrícula dos imóveis. Na visão da SSE, um dos poucos benefícios associados à averbação estaria ligado à proteção da Lei de Locações. Contudo, para o caso de operações de securitização, os mitigadores de substituição de contratos podem contornar esse risco ou mesmo a divulgação de fatores de risco que exponham a possibilidade de pré-pagamento de parte das debêntures em caso de impossibilidade de substituição. Ou seja, “ a questão de se averbar ou não o contrato não parece ser matéria regulatória, mas sim de avaliação de risco da operação de securitização e uma faculdade do estruturador e emissor dos certificados, cabendo a devida transparência para o investidor ”. Além do baixo benefício proporcionado pela averbação, a área técnica concordou com o Requerente no sentido de que a averbação poderia impedir a securitização, por destinação, de contratos de locação com shoppings ou galpões construídos como condomínios pro indivisos , em que não há matrícula individualizada para a unidade locada.

Na mesma linha, entendeu que as responsabilidades de diligência previstas em normas para a companhia securitizadora e agente fiduciário endereçam a fiscalização e atuação desses participantes para que os recursos sejam direcionados corretamente para a finalidade que se propõem no Termo de Securitização, incluindo a verificação sobre a existência e validade dos contratos de locação que servem de lastro da destinação das debêntures. Pelo exposto, a SSE manifestou-se favoravelmente ao pedido formulado pelo Requerente, concluindo pela desobrigação de averbação nas matrículas dos imóveis dos contratos de locação, aos quais serão destinados os recursos a serem captados pelas Debêntures que servirão de lastro da emissão de CRI. Ademais, entendeu que nos casos de resilição e/ou rescisão antecipada de contratos de locação, por conta da alienação de imóveis locados, só será permitida sua substituição por contratos já existentes e firmados antes da emissão dos CRI, caracterizando relações previamente constituídas, em linha com o entendimento corrente desta CVM sobre a definição do "crédito imobiliário", bem como com o disposto no art. 20, § 2º, da Lei 14.430.

Nestes termos, embora o assunto pudesse ser tratado no âmbito da Superintendência, a SSE submeteu o pleito à apreciação do Colegiado, haja vista a utilização recente dos lastros de aluguel por força de destinação em emissões de CRI, bem como a necessidade de maior segurança jurídica para o mercado sobre os requisitos a serem observados na utilização de tal lastro. O Colegiado, por unanimidade, acompanhou as conclusões da área técnica no exame da Consulta, também entendendo pela desobrigação de averbação na matrícula dos imóveis dos contratos de locação, aos quais serão destinados os recursos a serem captados por meio da emissão de debêntures que servirão de lastro da emissão de CRI. Ademais, o Diretor João Accioly apresentou considerações sobre os incisos V e VI do artigo 4º da Lei de Liberdade Econômica (Lei n° 13.874/2019), por entender que exigência de registro dos contratos em cartórios é incompatível com ambos. Quanto ao inciso V, argumentou que a demonstração de benefícios que justifique a imposição de custos de transação é verificável em duas dimensões: procedimental e material. No caso sob análise, a exigência do registro dos contratos de aluguel foi formalmente justificada pela SSE, segundo a qual a averbação/registro visa dar publicidade aos contratos e eliminar o risco de resilição após o registro, com base no art. 8º da Lei 9.514/91. Contudo, as justificativas são materialmente improcedentes:

a publicidade prescinde de registro em cartórios, podendo ser atingida pelo registro dos contratos na documentação da oferta, ou qualquer outra forma de divulgação; e, embora o registro em cartório traga em abstrato o benefício econômico da maior estabilidade do contrato em caso de alienação do imóvel locado, isto não se verifica em concreto, já que a mesma segurança para os detentores dos certificados pode ser atingida por estruturas contratuais simples (vedação à alienação ou substituição dos créditos por outros similares em caso de alienação) sem que seja preciso incorrer nos custos de se proceder ao registro nos cartórios. Sobre o inciso VI, como a Lei 9.514/91 não demanda o registro, sustentou que exigi-lo por determinação infralegal implica criação de “demanda artificial de serviço… inclusive de uso de cartórios”. A demanda é artificial pois os mesmos objetivos podem ser alcançados por formas diferentes. Quanto à manifestação do Diretor João Accioly, a Diretora Flávia Perlingeiro pontuou, tal como feito no PA 19957.007680/2020-73, decidido pelo Colegiado nesta mesma data, que o Requerente se insurgiu contra entendimento da SSE acerca da necessidade de averbação de contratos de locação nas respectivas matrículas dos imóveis no registro geral de imóveis, para fins de vinculação de lastro em “CRIs por destinação”.

Apontou que tal entendimento da SSE havia sido manifestado anteriormente em processo de natureza consultiva conduzido pela área técnica e, neste caso, se refletiu em exigência no âmbito de pedido de registro de distribuição de CRI, o que ensejou o pedido de dispensa formulado pelo Requerente. Nesse contexto, a Diretora inclusive destacou que sequer se trata de dispensa de requisito previsto na regulamentação, tendo em vista que tal averbação não está prevista nos normativos da CVM. Apontou que tal exigência derivou de interpretação anteriormente dada pela SSE, inclusive considerando dispositivo legal (art. 8° da Lei n° 9.514), posteriormente revogado, e outras considerações então tecidas pela SSE, mas que, entretanto, a própria área técnica se propôs agora a reformular, nos termos do Ofício Interno, tendo passado a sustentar a desnecessidade de averbação de contratos de locação nas matrículas dos imóveis locados. A Diretora Flávia Perlingeiro entendeu, assim, ser impertinente, no caso, discussão quanto à aplicabilidade do disposto no art. 4° da Lei da Liberdade Econômica – que trata do dever da Administração Pública de “ evitar o abuso do poder regulatório ” no “ exercício de regulamentação de norma pública pertencente à legislação sobre a qual ” versa a LLE, pois sequer se trata, neste PA, de exercício da função regulatória pela CVM alcançada pelo referido dispositivo legal.

Registrou que, a seu ver, divergências na interpretação de leis não configuram abuso de poder regulatório, o que, de todo modo, não altera o fato de que as posições adotadas pela CVM devem ser devidamente fundamentadas. Ressalvou, ainda, que, no seu entendimento, a atuação da CVM tampouco se esgota, necessariamente, na verificação sobre a adequada transparência no que está sendo negociado. Por fim, a Diretora ressaltou que suas divergências em relação ao voto do referido Diretor não alteram as conclusões alcançadas pela SSE no caso concreto, que foram acompanhadas pela Diretora. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Rua Sete de Setembro, 111/2-5º e 23-34º Andares, Centro, Rio de Janeiro/RJ – CEP: 20050-901 – Brasil - Tel.: (21) 35548686

Rua Cincinato Braga, 340/2º, 3º e 4º Andares, Bela Vista, São Paulo/ SP – CEP: 01333-010 – Brasil - Tel.: (11) 21462000

SCN Q.02 – Bl. A – Ed. Corporate Financial Center, S.404/4º Andar, Brasília/DF – CEP: 70712-900 – Brasil -Tel.: (61)

3327-2030/2031

www.cvm.gov.br

Ofício Interno nº 22/2022/CVM/SSE

São Paulo, 6 de setembro de 2022.

De: SSE

Para: SGE

Assunto: Pedido de dispensa de lastro de CRI - Processo SEI nº

19957.010732/2022-51

Senhor Superintendente Geral,

1. Trata-se de Consulta/Pedido de Dispensa (“Pedido” ou "Consulta")

formulado por Banco Itaú BBA S.A. (“Itaú BBA”, “Coordenador Líder”,

“Requerente”), no âmbito do Pedido de Registro de Distribuição de Certificados de

Recebíveis Imobiliários ("CRI") da 1ª Série, 39ª Emissão (“CRI”, “CRI Virgo”), da

Virgo Companhia de Securitização (“Emissora”, “Securitizadora”), onde é

requerida a desobrigação de averbação dos contratos de locação nas matrículas

dos imóveis locados, uma vez que tais contratos serão objeto da destinação

das Debêntures que constituirão o lastro dos CRI.

1. DA EMISSÃO

2. As Debêntures serão devidas pela AMERICANAS S.A. (“Devedora”) e

emitidas no montante de R$ 500.000.000,00 (quinhentos milhões de reais) –

“observado que a Emissora e a Devedora consideram ampliar o volume da oferta

base para, pelo menos, R$ 1.000.000.000,00 (um bilhão de reais), considerando,

mas não se limitando, a hipótese de aprovação do [presente] pleito” - que servirão

de lastro “para os CRI de emissão da Securitizadora. Com o recurso obtido em

virtude da integralização das Debêntures, a Devedora realizará o reembolso de

aluguéis já pagos (observadas as limitações regulatórias) e o pagamento de

aluguéis ainda não incorridos tanto pela Devedora quanto por suas Subsidiárias”.

3. Os CRI, por sua vez “serão distribuídos publicamente a investidores,

pessoas físicas ou jurídicas, fundos de investimentos, ou quaisquer outros veículos

de investimento que possam investir em certificados de recebíveis imobiliários,

desde que se enquadrem no conceito de Investidor Qualificado ou Investidor

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Profissional.

4. Na Emissão, não serão constituídas “garantias específicas, reais ou

pessoais, sobre os CRI e/ou as Debêntures e/ou os Créditos Imobiliários, sendo que

os titulares de CRI não obterão qualquer privilégio, bem como não será segregado

nenhum ativo em particular em caso de necessidade de execução judicial ou

extrajudicial das obrigações decorrentes dos CRI”.

5. Os recursos obtidos com a subscrição serão utilizados pela

Securitizadora, na sua totalidade, para a integralização das Debêntures; sendo que

os recursos daí advindos, serão destinados pela Devedora, “até a data de

vencimento dos CRI, ou até que a Devedora comprove a aplicação da totalidade

dos recursos obtidos com a emissão das Debêntures, o que ocorrer primeiro,

diretamente ou através de suas subsidiárias em que aplicar recursos obtidos com

a emissão de Debêntures ("Subsidiárias"), para (i) pagamento de aluguéis ainda

não incorridos, pela Devedora ou pelas Subsidiárias, referentes aos imóveis e/ou

empreendimentos imobiliários”; e/ou (ii) reembolso de gastos já incorridos com

pagamento de aluguéis de imóveis, pela Devedora ou pelas Subsidiárias, no prazo

máximo de 24 (vinte e quatro) meses antecedentes à data de encerramento da

Oferta.

2. DO PEDIDO DE DISPENSA

6. Durante a estruturação da Emissão, as partes envolvidas verificaram

que esta SSE solicitou, recentemente, por meio de ofícios de exigências no âmbito

de operações semelhantes, “que fosse providenciado o registro [averbação] dos

referidos contratos de locação nas respectivas matrículas”, como condição para o

deferimento do registro.

7. Desse modo, o Requerente entendeu oportuno indicar, como

fundamento para o presente pleito, os motivos pelos quais não vê benefícios aos

investidores na realização do registro ou averbação dos contratos de locação para

o fim específico de servir de lastro por destinação dos CRI.

8. Em primeiro lugar, argumenta que a ausência de averbação dos

contratos de locação não traria prejuízos à segurança jurídica, à comprovação de

vínculo prévio ou a quaisquer outros requisitos legais “que teriam motivado a

solicitação da CVM [SSE] neste sentido, além de criar um custo de observância

tanto financeiro quanto operacional (no âmbito do atendimento das diversas

exigências exaradas pelos Cartórios de Registros de Imóveis de cada um dos

contratos) altíssimo à Devedora”.

9. Segundo o Requerente, a dispensa da averbação dos contratos de

locação também viabilizaria a realização de outras operações similares, em

volume financeiro muito superior, lastreadas “em contratos de locação vigentes,

duradouros e que formalizam, por exemplo, a ocupação de lojas âncora em

shopping centers e galpões logísticos de grande porte”, uma vez que, nestas

operações imobiliárias, “o registro ou averbação das locações não são ocorrências

típicas e que, nem por isso, deixam de representar contratos com ampla

estabilidade e segurança jurídica”.

10. Ao analisar os fundamentos utilizados pela SSE nos precedentes

“relativos a lastro [de CRI] por destinação em contratos de locação”, o Requerente

concluiu que a “solicitação de averbação/registro dos contratos de locação nas

matrículas dos imóveis deu-se com base nos seguintes fundamentos: (i) Segurança

Jurídica: Objetivou-se dar publicidade aos contratos de locação, tornando notória a

celebração do contrato, bem como garantir a correta identificação do devedor e o

valor nominal de cada crédito que lastreia a emissão; (ii) Comprovação de Vínculo

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Prévio: Solicitou-se que houvesse a comprovação de que os contratos de aluguel

tivessem sido firmados e averbados nos Cartórios de Registro de Imóveis

anteriormente à emissão dos CRI, como forma de comprovar a relação

previamente constituída entre locador e locatário, tendo em vista a necessidade

de se tratar de relações já constituídas; e (iii) Artigo 8º, inciso I, da Lei 9.514, de 20

de novembro de 1997: Entendeu-se que a individuação do imóvel vinculado ao

contrato de locação teria também fundamento no artigo 8º, inciso I, da Lei 9.514,

de 20 de novembro de 19971 (“Lei 9.514”)”:

"Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais

créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos

de crédito, mediante Termo de Securitização de Créditos, lavrado por uma

companhia securitizadora, do qual constarão os seguintes elementos:

(Revogado pela Medida Provisória nº 1.103, de 2022) (Revogado pela Lei

nº 14.430, de 2022)

I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie

a emissão, com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e

indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e

respectiva matrícula, bem como o número do registro do ato pelo qual o

crédito foi cedido;"

(artigo revogado pela Lei 14.430, de 3 de agosto de 2022)

11. Nesse passo, o Requerente discrimina, no Pedido, os principais

fundamentos que, sob o seu ponto de vista, “demonstram a desnecessidade do

registro ou da averbação dos contratos de locação para a composição do lastro

por destinação de CRI”:

1) A verificação da adequação do lastro é função da Securitizadora e

do Agente Fiduciário, não exigindo qualquer ato de publicidade registral para sua

existência;

12. Argumentam, sobre este ponto, que “um dos papéis da Securitizadora,

assim como do Agente Fiduciário dos CRI, respectivamente, nos termos do artigo

30 da Resolução CVM 60, e do artigo 11, incisos V, VII e XXII, da Resolução CVM nº

17, de 9 de fevereiro de 2021, diz respeito ao recebimento e fiscalização de toda a

documentação relativa ao lastro, o que inclui os contratos de locação. O crivo

acerca da viabilidade e suficiência dos contratos é realizado anteriormente à

Emissão dos CRI, mediante a análise exaustiva de toda a documentação

relacionada ao lastro. Este é também acompanhado periodicamente ao longo de

toda a vida da operação, mediante a aferição do cumprimento regular das

obrigações de destinação dos recursos. Não bastasse, nos documentos da Oferta

há hipóteses de vencimento antecipado (com o consequente resgate dos CRI)

relativas à utilização dos recursos em desacordo com o disposto na Escritura de

Emissão, em casos de não apresentação do relatório semestral de verificação pela

Devedora que por si só protegem os investidores de qualquer desvirtuamento de

finalidade que porventura não fossem vislumbrados pela Securitizadora e/ou

Agente Fiduciário dos CRI quando da análise da documentação em momento

prévio à divulgação da Oferta”.

13. Desse modo, entende o Requerente que “o contrato de locação tem

natureza obrigacional, embora do seu registro ou averbação, conforme o caso,

possam decorrer certos efeitos reais, adiante expostos. A constituição da relação

contratual se dá na assinatura do contrato, como ocorre em todos os contratos

consensuais. Por essa razão, para comprovar-se a existência do lastro, basta que

seja apresentado o contrato de locação devidamente formalizado entre as partes”.

2) A ausência da obrigatoriedade legal do registro na Lei 9.514 e sua

posterior revogação parcial pela Lei nº 14.430;

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14. O Requerente afirma que esta SSE “ao solicitar o registro dos

contratos de locação como requisito para que sirvam de lastro à emissão de

debêntures, utilizou como fundamento o quanto disposto no artigo 8º, inciso I, da

Lei 9.514. Todavia, a interpretação da forma como realizada nos parece

equivocada, uma vez que o referido artigo faz menção às informações que devem

constar no Termo de Securitização, dentre elas a identificação das partes, o valor

nominal de cada crédito, a individuação do imóvel e indicação da matrícula e

Cartório de Registro de Imóveis a que o crédito esteja vinculado”.

15. Desse modo, entende o Requerente que “[h]á vinculação entre

contrato e imóvel porque a posse do imóvel é o objeto do contrato. Não há

qualquer requisito legal, entretanto, que implique necessidade de registro de

contratos lastro em Cartório de Registro de Imóveis visando a criação de um

vínculo de natureza de direito real ou de produção de efeitos reais, caso contrário,

diversas formas de lastro ficariam inviabilizadas. Não obstante a ausência de

previsão legal que torne necessário o registro dos contratos de locação, o artigo

8º, inciso I, da Lei 9.514 – utilizado por esta D. CVM [SSE]como fundamento para

tal solicitação – foi revogado pela Medida Provisória 1.103, de 15 de março de

2022, convertida na Lei nº 14.430, de 3 de agosto de 2022 (“Lei 14.430”), sendo

que a nova norma não dispõe de dispositivo legal correspondente, ou seja, o inciso

I, do artigo 8º, da Lei 9.514 não foi refletido ou transportado à Lei 14.430”.

16. Portanto, conclui que “[d]a análise do artigo 21 da Lei 14.430, é

possível verificar que este prevê, assim como o artigo 8º da Lei 9.514 previa, as

informações que deverão constar no termo de securitização, não fazendo

qualquer referência ou menção à indicação dos Cartórios de Registro de Imóveis

em que estejam matriculados os imóveis, tampouco dispondo acerca da

necessidade de registro dos contratos para fins de lastro por destinação. Apenas

para esclarecimento, há apenas e tão somente o quanto disposto no inciso XII do

referido artigo relativo à “descrição dos direitos creditórios que compõem o lastro

da emissão de Certificados de Recebíveis””.

3) Da finalidade e da desnecessidade do pretendido registro dos

contratos de locação na matrícula do imóvel;

17. Aqui o Requerente destaca que “a finalidade do registro e/ou

averbação dos contratos de locação nos Cartórios de Registros de Imóveis é: (i)

registro: garantir a sua vigência em caso de alienação; (ii) averbação: garantir

exercício do direito de preferência pelo locatário”. E cita ente outros o art. 8º da

Lei 8.245/91 (“Lei de Locações”) “que dispõe sobre o direito de preferência em seu

artigo 27 e o direito de vigência em seu artigo 8º, abaixo transcritos”:

Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá

denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação,

salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver

cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto

à matrícula do imóvel. [grifamos]

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de

cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência

para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros,

devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação

judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

18. Neste caso, o Requerente reconhece que a averbação do contrato de

locação na matrícula do imóvel “busca resguardar a manutenção da vigência da

locação até o prazo final acordado, em caso de alienação do imóvel a terceiros.

Na ausência do registro, terceiros eventuais adquirentes do imóvel terão a

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faculdade de denunciar a locação, extinguindo-a unilateralmente”. Portanto, o

“risco de resilição unilateral pode, de fato, impactar momentaneamente parte da

destinação de recursos, entretanto, isto em si, não é óbice à realização de

operação de securitização imobiliária por destinação, em que pode ocorrer a

substituição dos imóveis especialmente considerando uma destinação tão

pulverizada como a do caso em tela”.

19. Inobstante os fatos citados no parágrafo anterior, o Requerente reitera

o argumento de que “os documentos da Oferta já tratam de possíveis riscos

atrelados ao lastro, além de versar especificamente sobre os riscos relativos ao

lastro em contrato de locação, incluindo, mas não se limitando, os fatores de risco

incluídos no prospecto preliminar, tais como: “Impossibilidade ou dificuldade de

manutenção ou renovação dos atuais e/ou não celebração de novos contratos de

locação ou celebração de novos contratos de locação em condições favoráveis” e

“Os investimentos necessários nas operações da Devedora podem ser maiores do

que o estimado, o que pode impactar negativamente a alavancagem financeira da

Devedora”, que dizem respeito à dificuldade de manutenção ou renovação dos

contratos de locação, bem como todas as ressalvas que tornam evidentes os

possíveis impactos ao investidor”.

4) A especificidade das locações em shopping center e locações em

galpões logísticos;

20. Considerando que o segmento de atuação da Devedora impõe que

grande parte de suas locações estejam localizadas em shopping centers e/ou

galpões logísticos, o Requerente pondera que, apesar de referidas locações

conterem aspectos semelhantes às locações não residenciais, estas apresentam

inúmeras particularidades amparadas pela autonomia que lhe é atribuída pelo

artigo 54 da Lei das Locações, transcrito abaixo:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center,

prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação

respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

21. E ressalta que “[v]ia de regra, os empreendedores de um shopping

center adotam contratos de adesão para definir e uniformizar a relação jurídica

com seus lojistas, ou seja, pouco se pode discutir acerca das condições

contratuais, devendo o lojista aceitar as cláusulas preestabelecidas em todos os

seus termos, sob pena de se inviabilizar o sucesso do empreendimento como um

todo diante da excessiva diversidade de regras nos vários contratos entre

empreendedor e lojistas. Nesse sentido, não é raro o empreendedor do shopping

center sequer admitir a inserção, no contrato-padrão do empreendimento, de

cláusulas usualmente previstas em locações ordinárias, como a de vigência e

preferência”.

22. Afirma, ainda, que com base na análise do art. 167, I, 3, da Lei de

Registros Públicos, "para o registro dos contratos de locação, há a necessidade de

previsão expressa da cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. A

recusa à cláusula de vigência nessa modalidade de contrato deve-se, ainda, ao

fato de que muitos shoppings centers se organizam juridicamente na forma de

condomínio civil pro indiviso, e, desta forma, não individualizam as unidades

utilizadas como lojas, para maior flexibilidade em configurá-las de acordo com a

necessidade de cada lojista e com as demandas dos frequentadores do

empreendimento. Em suma, a totalidade do shopping center vem descrita em

uma única matrícula imobiliária, sem qualquer especialização das lojas,

individualmente”.

23. Portanto, o Requerente alega que em virtude do fato de “suas lojas

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 5

não possuírem registro individualizado perante os Cartórios de Registro de

Imóveis, existe uma dificuldade, e em muitos casos a impossibilidade, de

identificação das lojas ou salões comerciais objeto das locações, quando

comparado com as informações constantes nas matrículas de imóveis. Tendo em

vista que os Cartórios de Registro de Imóveis sujeitam-se ao princípio da

especialidade objetiva, previsto no artigo 176 da Lei de Registro Públicos, sem a

correlação do imóvel locado à descrição na matrícula imobiliária correspondente,

não é possível o registro do contrato de locação”.

24. Segundo o Requerente, o mesmo cenário descrito acima, em que é

rara a individualização dos imóveis perante os cartórios de registro de imóveis,

ocorre quando o objeto do contrato de locação são galpões logísticos. Haja vista

que estes empreendimentos, na maior parte das vezes, também se estruturam

juridicamente na forma de condomínio civil pro indiviso, com uma única matrícula:

o que possibilita a reconfiguração do espaço locável, conciliando as necessidades

dos empreendedores ao melhor aproveitamento da totalidade da área.

25. Por último, salientam que mesmo quando shopping centers e galpões

logísticos se estruturam na forma de condomínio edilício, “é comum que suas

áreas locáveis não reflitam os registros das unidades autônomas constantes nas

matrículas dos imóveis, pois seus espaços são reconfigurados, com o passar do

tempo, de acordo com as necessidades do empreendedor”.

5) A especificidade das locações Built to Suit.

26. Tendo em conta o segmento de atuação da Devedora, parte de seus

contratos de locação, além de terem como objeto galpões logísticos, são firmados

na modalidade built to suit que, como demonstra a denominação, são contratos

voltados ao atendimento de necessidades específicas do locatário. Trata-se,

portanto, de “um negócio jurídico por meio do qual uma parte se compromete a

construir ou reformar um imóvel de sua propriedade de acordo com exigências

específicas da 16 empresa contratante, que o utilizará, a título de locação, por um

longo período e em contrapartida deverá realizar o pagamento dos aluguéis”.

27. Desse modo, observa o Requerente, “considerando a preocupação de

que a aplicação da Lei de Locações aos contratos de built to suit poderia gerar

desequilíbrio entre as partes contratuais, uma vez que essa modalidade contratual

ultrapassa a simples obrigação de disponibilizar ao ocupante o uso e fruição do

imóvel mediante remuneração, a Lei nº. 12.744, de 19 de dezembro de 2012

acrescentou à Lei de Locações o artigo abaixo transcrito”:

“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador

procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si

mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à

locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado,

prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e

as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor

dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário,

compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá,

porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da

locação”.

28. Nesse sentido, pontua o Requerente, “antes mesmo da introdução do

artigo 54-A na Lei de Locações, alguns tribunais já tinham declarado a atipicidade

contratual do built to suit, não se confundindo com o contrato de locação

ordinário, afastando daquele a incidência das normas que regem este último.

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 6

Desta forma, o contrato built to suit não deve ser entendido como um contrato de

locação pura e simplesmente, já que há uma combinação de prestações, direitos e

deveres (locação, empreitadas e, eventualmente, compra e venda), tornando-o

um contrato atípico misto. Foi com base na atipicidade que a 1ª Vara dos Registros

Públicos de São Paulo se manifestou, em procedimento de suscitação de dúvida,

contra a possibilidade de registrar o contrato built to suit, conforme abaixo

transcrito”:

“O instrumento particular de locação atípico, como nomeado às fls. 28

pelo apelante, não encontrou nenhuma autorização legal à franquiar o

ingresso no sistema registral nos termos requeridos, como bem

qualificado pelo Oficial do RI.

(...)

O negócio jurídico em análise para fim de registro ultrapassa e modifica a

Lei Civil sobre Locação apesar da intitulação equivocada de contrato de

locação atípico.

Afinal, inúmeras são as obrigações e direitos estranhos ao sistema de

locação – citando-se, por exemplo, às cláusulas 1.3, 1.4 e seguintes, 3.2,

3.4, 3.6, 5.3 e seguintes, 6 e seguintes, 16, 17 – além de outros tantos

excluírem o conjunto de normas do sistema locatício – por exemplo,

vedação a ação revisional, previsão de opção de compra ao invés de

direito de preferência.” (VRPSP, 2012).”

29. Ressaltam, ainda, que a decisão do Tribunal, supra, “foi proferida após

a inclusão do artigo 54-A à Lei de Locações, mantendo o entendimento pela

atipicidade do contrato ante a ausência de previsão no rol taxativo da Lei de

Registros Públicos, o que impediria o seu registro. Sendo assim, por se tratar, ao

menos segundo parte da doutrina, de contrato atípico, a Devedora enfrentaria

dificuldades, além das diversas expostas neste texto, para registrar os contratos

built to suit nas respectivas matrículas de imóvel, na medida em que não consta no

rol taxativo da Lei de Registros Públicos”.

30. Por fim, o Requerente conclui o Pedido invocando que em

consideração à revogação do art. 8º da Lei 9.514/97, “artigo a que se

fundamentou esta D. CVM [SSE] quando da análise de precedentes recentes de

mercado, bem como a possibilidade de se verificar a segurança jurídica e vinculo

prévio independentemente do registro dos contratos de locação, além dos demais

temas e razões abordados, inclusive no que diz respeito ao segmento específico da

Devedora, requer-se que (i) seja confirmada a desnecessidade de registro dos

contratos de locação que servirão de lastro por destinação inclusive aqueles no

âmbito da presente Oferta; e (ii) caso não haja concordância ou caso a área

técnica entenda não ser competente para analisar e responder os pontos acima,

solicitamos o envio do pedido ao Colegiado dessa D. CVM”. [grifamos]

3. DO CONTEXTO NORMATIVO

31. Tendo em vista tratar-se da primeira vez em que este Colegiado irá

avaliar requisitos relacionados à utilização de contratos de locação, por força de

sua destinação, como lastro de emissões de CRI, apresentamos abaixo um breve

histórico da evolução, aperfeiçoamento e abrangência do entendimento desta

CVM acerca do conceito de “crédito imobiliário”, a partir das estruturas propostas

pelos participantes para as emissões (e lastro) de CRI, ao longo das duas últimas

décadas.

32. De fato, desde 2002, através de processo que teve como Relator o Dir.

Wladimir Castello Branco, no qual restou consignado que o fluxo de pagamento de

aluguéis (na origem), derivados de contratos de locação averbados em

cartório, poderia ser considerado “crédito imobiliário” para efeito de securitização

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 7

(Processo RJ 2001/1981), a interpretação do significado deste conceito, pelo

Colegiado da CVM (“Colegiado”), vem sofrendo pontuais mudanças que, pouco a

pouco, aumentaram substancialmente a sua abrangência, como veremos a seguir.

33. Já em 2003, houve nova avaliação, pelo Colegiado da CVM, do alcance

do conceito de “créditos imobiliários” em processo relatado pelo Dir. Luis Antonio

de Sampaio Campos, onde ficou decidido que “para que créditos ditos imobiliários

possam lastrear uma emissão de certificados de recebíveis imobiliários, seria

necessário que tais recebíveis decorressem da exploração do imóvel ou do

financiamento do imóvel, e não de uma atividade econômica exercida pela

tomadora mediata dos recursos, mesmo que tal atividade seja realizada em um

imóvel de propriedade desta. [...] Dito de outro modo, parece-me que o crédito é

imobiliário pela origem e não pela destinação”. Decidiu-se, portanto, que o crédito

imobiliário deveria ter por origem a exploração ou o financiamento de um imóvel,

e não, ser representado por uma dívida tomada para investimento em imóvel; o

que faria com que o crédito fosse imobiliário por força de

sua destinação (Processo RJ-2002/3032).

34. Outro assunto correlacionado à matéria em tela, apesar de tratar de

fundos de investimento em direitos creditórios ("FIDC"), foi analisado no âmbito do

processo CVM RJ-2004/6913, tendo o ex-presidente Marcelo Trindade como

Relator. No caso, foi examinada a distinção entre os conceitos de “crédito” e

“direito creditório”. Na decisão, concluiu-se que, em se tratando de FIDC, a

regulamentação utiliza o termo “direitos creditórios”, e não “créditos”, porque

estes fundos são constituídos e captam recursos com a finalidade de adquirir

créditos futuros, ainda não existentes. “Assim, são captados recursos dos

condôminos (cotistas), sendo tais recursos destinados, pelo administrador, ao

longo do período de existência do FIDC [grifamos], à aquisição de créditos que vão

sendo constituídos (e quitados) durante aquele período".

35. No ano seguinte (2006), a edição da Instrução CVM nº 444 (“ICVM

444”), que regulamenta os FIDC não padronizados ("FIDC NP"), veio sacramentar

através de seu art. 1º, §1º, VI, a noção de que direitos creditórios podem ter como

lastro créditos "de existência futura e montante desconhecido, desde que

emergentes de relações já constituídas". Estendendo igualmente aos “direitos

creditórios” a necessidade de terem origem em relações previamente

constituídas, mesmo quando os créditos são de existência e montante incertos.

36. Mais adiante, em 2007, tratou-se de recurso interposto pela Rio Bravo

Crédito Companhia de Securitização ("Rio Bravo"), contra decisão da SRE que

indeferiu o registro de oferta pública de distribuição de CRI, no âmbito do

processo RJ-2007/0547, que também contou com o ex-presidente Marcelo

Trindade como Relator (“Decisão Rio Bravo 2007”).

37. Nesse caso, a operação previa a securitização do fluxo de caixa dos

aluguéis de salas comerciais de um shopping center. E o montante securitizado

seria composto pelos fluxos dos aluguéis de lojas já existentes, com contratos de

locação já firmados, e do fluxo esperado de novos “direitos de crédito”, definidos

como os “aluguéis devidos: (a) pelos locatários que vierem a substituir os atuais;

(b) pelos locatários dos contratos cujos prazos de vigência vierem a ser

prorrogados; (c) pelos locatários que vierem a alugar lojas desocupadas na data

da cessão dos créditos; e (d) pelos locatários que vierem a alugar lojas oriundas da

expansão do shopping center”.

38. Em seu voto, o Relator propôs o não provimento do Recurso

interposto, argumentando que “os ativos passíveis de securitização por meio de

CRI são os créditos imobiliários, e não os direitos creditórios de origem imobiliária

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 8

— adotando-se a distinção antes referida [nos itens 2.5 e 2.6]. Isto é: é preciso que

o crédito esteja constituído, e seu valor seja determinado, para que se possa

proceder à emissão de CRI com base nele. E isto se dá porque o CRI é um título de

crédito criado por lei, cujas características não podem ser alteradas pela CVM”

[grifamos]. Portanto, “os aluguéis que ainda virão a ser contratados, seja sobre

imóveis desocupados, seja sobre imóveis que ainda virão a ser construídos (a

futura expansão do shopping center), não se constituem em créditos

imobiliários (e talvez nem mesmo em direitos creditórios). Já os aluguéis

decorrentes da renovação futura de contratos de locação hoje existentes, também

não constituem créditos imobiliários” [grifamos].

39. Por último, dez anos mais tarde (2017), foi analisado pelo Colegiado

mais um caso com impacto na evolução do conceito de crédito imobiliário na CVM:

o pedido de registro da oferta pública de distribuição de CRI (“Oferta”) com lastro

em Cédula de Crédito Imobiliário (“CCI”) representativa de Debêntures devidas

pela Rede D’or São Luiz S.A. (“Decisão Rede D’or II”) cujos recursos captados

seriam destinados à “construção, expansão, desenvolvimento e reforma de

determinados imóveis e/ou empreendimentos imobiliários, diretamente pela

Devedora ou através de suas subsidiárias” (Processo CVM nº 19957.010578/201750).

40. No caso, a GER-1/SRE se manifestou favoravelmente ao registro da

Oferta, com base nos seguintes argumentos: “(i) restou comprovado na

documentação da Oferta o efetivo direcionamento dos recursos a serem captados

para a construção, expansão, desenvolvimento e reforma de determinados

imóveis e empreendimentos imobiliários, ficando configurado o vínculo previsto

pelo inciso I do art. 8º da Lei nº 9.514/1997; e (ii) a estrutura da Oferta está em

linha com os mais recentes precedentes da CVM no que tange à destinação dos

recursos, sua fiscalização e mecanismos de controle que garantam a aplicação

integral dos recursos em imóveis pré-determinados durante a vigência dos CRI”

[grifamos]. O Colegiado, por sua vez, acompanhou por unanimidade a área

técnica, no deferimento do pleito de registro da Oferta.

CONSULTA DA XP SOBRE A POSSIBILIDADE DE EMISSÃO DE DEBÊNTURES COMO

LASTRO DE CRI, COM DESTINAÇÃO DOS RECURSOS OBTIDOS AO PAGAMENTO

FUTURO E REEMBOLSO DE ALUGUÉIS JÁ PAGOS PELO LOCATÁRIO

41. A seguir, transcrevemos os pontos de maior relevância de consulta

encaminhada à GER-1/SRE/CVM, em 23.02.2021, e redirecionada à SSE após a sua

criação (“Consulta XP”, “Consulta”), pela XP Investimentos Corretora de Câmbio,

Títulos e Valores Mobiliários S.A. (“XP”, “Consulente”), onde foi solicitado

entendimento sobre "a utilização de debêntures emitidas com destinação dos

recursos ao pagamento de aluguéis como lastro de emissão de certificados de

recebíveis imobiliários”.

42. Na Consulta, é proposta estrutura em que empresas sem vínculo com

o setor imobiliário realizem “uma emissão de debêntures a serem subscritas por

uma securitizadora para emissão dos CRI, pela qual serão captados recursos com

investidores para que, necessariamente, a empresa emissora da debênture

destine os recursos líquidos da emissão ao pagamento de aluguéis junto aos

proprietários dos imóveis que serão utilizados como centros de

distribuição”. [grifamos]

43. A XP propôs que a referida estrutura “ocasionaria inúmeros benefícios,

dentre os quais (i) permitiria uma expansão mais rápida da empresa, que,

capitalizada, poderia negociar com mais proprietários de centros de distribuição;

(ii) com o dinheiro em caixa, a empresa poderia obter condições melhores de

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 9

locação dos imóveis; (iii) a empresa não dependeria da cessão dos direitos

creditórios por parte dos locadores dos imóveis à securitizadora sob condições

específicas e não usuais em locações simples; (iv) comercialmente, haveria um

maior potencial de venda junto a investidores, por ser uma estrutura mais

simples. Em última análise, favoreceria a eficiência, custo de transação e

diminuiria o risco, sendo que os recursos acabam sendo destinados aos

proprietários dos imóveis e ao mercado imobiliário”.

44. A XP sugeriu, ainda, que a estrutura proposta “atende a finalidade da

Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 (“Lei nº 9.514”) considerando que a

empresa emissora das debêntures é um catalizador dos recursos captados com a

emissão das debêntures e dos CRI e uma mera conta de passagem destes para os

proprietários dos imóveis. Nesse sentido, vale destacar alguns trechos da

exposição de motivos da Lei nº 9.514 que nos apontam importantes elementos a

respeito do contexto e “fins perseguidos” com a criação do Sistema de

Financiamento Imobiliário e CRI”.

45. É também ressaltado, na Consulta, que “não deve ser impeditivo à

emissão de CRI o fato de o fluxo de pagamento não estar diretamente vinculado

aos imóveis, [...] desde que haja efetivo direcionamento do fluxo dos recursos a

imóveis”, tendo em vista o entendimento da GER-1/SRE, exarado no memorando

nº 65/2017-CVM/SRE/GER-1 (“Memorando”), no âmbito do Processo CVM nº

19957.010578/2017-50.

46. No item 45 do referido Memorando a área técnica defende que “a

operação ora em análise observa o requisito legal previsto pelo inciso I do art. 8º

da Lei nº 9.514/1997 (“individuação do imóvel a que esteja vinculado”), uma vez

que os recursos a serem captados por meio dos CRI serão destinados a imóveis

específicos (unidades hospitalares da Devedora), previamente identificados na

documentação da Oferta, até o vencimento dos referidos títulos, devendo tal

destinação ser verificada pelo Agente Fiduciário da operação”, e concluem

afirmando que “ao se tratar de emissões de CRI lastreadas em créditos

considerados imobiliários pela sua destinação, esse seria o requisito essencial para

verificar se a operação observa os objetivos para os quais tais títulos foram

criados”.

47. Note-se que não há na Consulta menção específica acerca da

possibilidade de que valores referentes a contratos de aluguel de potencial

existência futura e/ou derivados de eventuais aditivos aos contratos em vigor - i.e.,

que não sejam decorrentes de relações contratuais constituídas anteriormente à

emissão das debêntures - sejam incluídos como lastro às debêntures a serem

emitidas. A Consulente, no entanto, menciona no item 8, que julga "necessário o

atendimento aos subitens de “i” a “vii” do item 29 do Ofício-Circular nº 1/2020CVM/SRE ("OC SRE 01/2020"), sendo que a documentação da operação refletiria os

regramentos e exigências atuais de disclosure sobre o lastro e sobre os imóveis

vinculados à operação". Referido item e subitens, estão listados a seguir:

29. CRI e CRA lastreados em créditos considerados imobiliários ou em

direitos creditórios considerados do agronegócio pela destinação

Com base em precedentes analisados pelo Colegiado da CVM ao longo do

tempo, notadamente no âmbito dos processos CVM nºs

19957.000587/2016-51 (decisão do colegiado de 16/8/2016, caso Cyrela)

e 19957.001669/2016-13 (decisão do colegiado de 30/8/2016, caso

Burger King), passou a ser possível a emissão de CRI e CRA lastreados

respectivamente em créditos considerados imobiliários e em direitos

creditórios considerados do agronegócio por conta da destinação dos

recursos oriundos da emissão de tais títulos. Por sua vez, a recém editada

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 10

Instrução CVM nº 600/2018 incorporou em seu texto determinados

aspectos contidos em tais precedentes. Entendemos relevante destacar,

tanto dos precedentes como da citada Instrução, alguns dos requisitos

específicos a serem observados em ofertas com esse tipo de lastro. Serão

considerados CRIs lastreados em créditos considerados imobiliários na sua

destinação aqueles em que cumulativamente:

i. seja incluída na documentação da oferta

relação exaustiva dos imóveis para os quais

serão destinados os recursos oriundos da

emissão, de modo a configurar o vínculo

previsto pelo inciso I do art. 8º da Lei nº

9.514/1997;

ii. seja incluída na documentação da oferta a

obrigação do Agente Fiduciário de verificar, ao

longo do prazo dos CRI (no mínimo

semestralmente), o efetivo direcionamento de

todo o montante obtido com a emissão para os

referidos imóveis, devendo o Agente Fiduciário

se comprometer a envidar seus melhores

esforços para obter a documentação

necessária a fim de proceder com a verificação

da destinação de recursos da Oferta;

iii. seja incluída na documentação da oferta

informação sobre a data limite para que haja a

efetiva destinação dos recursos obtidos por

meio da emissão, que deverá ser no máximo a

data de vencimento dos CRI, sendo certo que,

havendo a possibilidade de resgate ou

vencimento antecipado, deverá ainda ser

inserida na documentação da Oferta

informação de que as obrigações da Devedora

e eventualmente do Agente Fiduciário com

relação à destinação de recursos perduração

até o vencimento original dos CRI ou até que a

destinação da totalidade dos recursos seja

efetivada;

iv. seja incluído na documentação da oferta

cronograma indicativo (montantes e datas) da

destinação dos recursos obtidos por meio da

emissão aos imóveis vinculados, definindo

precisamente um percentual, relativo ao valor

total captado na oferta, que será destinado a

cada um dos referidos imóveis. Tal

cronograma indicativo deverá conter

informação sobre a previsão de destinação

geral dos recursos oriundos da oferta no

mínimo semestralmente, em linha com a

periodicidade estabelecida para o

acompanhamento pelo agente fiduciário;

v. seja incluída na documentação da oferta

informação de que qualquer alteração quanto

ao percentual dos recursos obtidos com a

emissão a serem destinados a cada um dos

imóveis vinculados deverá ser precedido de

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 11

aditamento ao Termo de Securitização, bem

como a qualquer outro documento que se faça

necessário;

vi. seja demonstrada a capacidade de se

destinar aos imóveis vinculados todo o

montante de recursos que será obtido com a

emissão, dentro do prazo dos CRI, levando-se

em conta, para tal, o montante de recursos até

o momento despendido, a necessidade de

recursos remanescente de cada um dos

referidos imóveis, bem como a destinação de

recursos já programada para tais imóveis em

função de outros CRI já emitidos;

vii. nas ofertas direcionadas a investidores em

geral, qualificados ou não, realizadas nos

termos da Deliberação CVM nº 772/2017, em

que a devedora do lastro deverá ser

companhia aberta, a documentação da oferta

deverá contar com hipótese de resgate

antecipado em caso de incorporação da

devedora do lastro por companhia que não

seja aberta.

48. Nesse sentido, a Consulente justifica a não realização da emissão de

CRI com lastro na securitização dos contratos de aluguel na origem com o

argumento de que a estruturação junto aos locadores detentores dos recebíveis

(i.e., na origem) traria inúmeras dificuldades, entre elas: “(i) haveria a necessidade

de negociarmos com um número expressivo de possíveis locadores para celebrar

os contratos de locação [ao invés de um único locatário, como no presente caso];

(ii) aceitação de uma condição específica por um grande número desses

locadores, na cessão dos seus respectivos créditos; e (ii) seria comercialmente

mais difícil a venda desses CRI, com um lastro mais pulverizado”.

49. Nesse contexto, foi solicitado o entendimento desta SSE sobre a

possibilidade de estruturação de CRI com lastro em debêntures emitidas por

empresas não ligadas ao setor imobiliário, para que os recursos captados, por

força de sua destinação obrigatória, fossem direcionados ao pagamento de

aluguéis de contratos de locação de centros de distribuição de seus produtos.

MANIFESTAÇÃO DA SSE COM RELAÇÃO À CONSULTA XP

50. Esta área técnica, por sua vez, manifestou-se por meio do Ofício nº

4/2022/CVM/SSE/SSE-Assessoria (“Ofício 04/2022”), de 11.02.2022, esclarecendo

que inobstante o fato de que o texto da lei nunca poderá ter natureza exaustiva,

prevendo ou vedando os arranjos jurídicos e/ou financeiros mais diversos, não foi

encontrada, no aparato legal e normativo em vigor, incluindo nos precedentes do

Colegiado, vedação à utilização de contratos de aluguel, por força de sua

destinação, como lastro de debêntures que, por sua vez, irão lastrear a emissão

de CRI.

51. Nesse cenário, a despeito do ineditismo da proposta em tela,

entendemos que a noção de “crédito imobiliário por força da destinação” resta

pacificada pela Autarquia, como comprovado pelas decisões supracitadas. Para

corroborar tal conclusão podemos também citar a decisão referente à consulta

realizada pela própria XP, em 2019 (Processo CVM/SEI Nº 19957.001522/2017-12),

quando foi examinada pela 1ª vez a possibilidade de estruturação de CRI com

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 12

lastro em crédito imobiliário por destinação, envolvendo o reembolso de

despesas de natureza imobiliária, incorridas antes da emissão dos CRI. Neste caso,

o Colegiado da CVM também foi unânime ao decidir pela possibilidade.

52. Apesar da decisão tratar de caso concreto de reembolso de gastos

com aquisição, construção ou reforma de imóveis, dada a natureza imobiliária das

despesas de locação, esta área técnica concordou que seria possível a

equiparação com os gastos de aquisição, por exemplo, considerando as demais

salvaguardas descritas no voto da Diretora relatora: "(i) sejam detalhadamente

especificadas no termo de securitização e no instrumento de dívida que contenha

os termos do financiamento imobiliário em questão, contendo, no mínimo, a

identificação dos valores envolvidos, detalhamento das despesas, a especificação

individualizada dos imóveis vinculados aos quais as despesas se referem e a

indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que esteja registrado e respectiva

matrícula; (ii) tenham sido incorridas em prazo igual ou inferior a 24 (vinte e

quatro) meses de antecedência com relação à data de encerramento da oferta

pública dos CRIs; e (iii) sejam objeto de verificação pelo agente fiduciário, ao qual

deverão ser apresentadas todas as notas fiscais, escrituras e demais documentos

que comprovem tais despesas".

53. Dentre as razões para a equiparação das despesas de aluguel com as

demais despesas de natureza imobiliária, destaca-se a ampla utilização dos

recebíveis de locação em emissões de CRI, cedidos pelo credor, bem como o fato

de que o estímulo ao aluguel fomenta diretamente a atividade de construção,

reforma e incorporação de imóveis.

54. Todavia, para que a estruturação do CRI proposta pela Consulente se

enquadre no conceito de “crédito imobiliário por força de sua destinação”, como

definido pelo Colegiado da CVM, é necessário que os contratos securitizados sejam

"expressamente vinculados à emissão" dos CRI, com a "identificação do devedor e

o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão, com a individuação do

imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em

que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo

qual o crédito foi cedido", nos termos do disposto no inciso I do art. 8º da Lei

9.514.

55. Portanto, em linha com a Decisão Rio Bravo 2007, o lastro dos CRI

deveria ser constituído por dívida imobiliária (i.e., por força da destinação),

contraída pelo emissor, independentemente de qualquer evento futuro, de modo

que os contratos de aluguel que sirvam de lastro à emissão das debêntures devem

ter sido firmados e averbados, nos cartórios de registro de imóveis em que os

respectivos imóveis estejam registrados, anteriormente à emissão dos CRI,

configurando relações previamente constituídas; bem como os montantes

securitizados deverão se limitar ao valor e à duração dos contratos em vigor, não

devendo deles constar valores referentes a potenciais aditamentos e/ou

renovações destes contratos ou, ainda, a estimativas de despesas referentes a

contratos com outros locadores/imóveis que possam vir a ser firmados no futuro.

56. Por fim, a área técnica concluiu que não foram identificados óbices à

estruturação de CRI com debêntures lastreadas em contratos de aluguel que

constituam “dívida imobiliária por força de sua destinação” nos termos do art. 8º

da Lei 9.514, desde que:

(i) seja realizada a averbação da totalidade dos contratos de aluguel,

utilizados como lastro das debêntures e, indiretamente, dos CRI, nos

Cartórios de Registro de Imóveis em que o respectivo imóvel/matrícula

esteja registrado;

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 13

(ii) os termos dos referidos contratos de aluguel estejam especificados no

termo de securitização e no instrumento de dívida, contendo, no mínimo,

a identificação dos valores envolvidos, o detalhamento das despesas, a

especificação individualizada dos imóveis vinculados a cada contrato

firmado, deixando clara a vinculação entre contratos e imóveis, e a

equiparação entre despesa e lastro;

(iii) o lastro das Debêntures/CRI seja constituído por créditos imobiliários

devidos pelo seu emissor independentemente de qualquer evento futuro.

Portanto, os montantes securitizados com base nos aluguéis deverão se

limitar ao valor e à duração dos contratos em vigor, não devendo deles

constar valores referentes a potenciais aditamentos e/ou renovações

destes contratos ou, ainda, a estimativas de despesas referentes a

contratos com outros locadores/imóveis que possam vir a ser firmados no

futuro; e

(iv) os contratos de aluguel e respectivas despesas sejam objeto de

verificação pelo agente fiduciário, ao qual deverão ser apresentados

comprovantes de pagamentos e demais documentos que comprovem tais

despesas.

4. CONSIDERAÇÕES DA ÁREA TÉCNICA ACERCA DO PEDIDO DE

DISPENSA

57. Em primeiro lugar, esclarecemos que a exigência, contida no Ofício

04/2022, de que “seja realizada a averbação da totalidade dos contratos de

aluguel, utilizados como lastro das debêntures e, indiretamente, dos CRI, nos

Cartórios de Registro de Imóveis em que o respectivo imóvel/matrícula esteja

registrado”, cujo teor é objeto do presente Pedido, foi feita não só em atendimento

ao disposto no art. 8º da Lei 9.514/91, em vigor na data de envio do Ofício, mas

com base nos seguintes pontos:

a) além da formalização da existência de relações previamente constituídas,

entre locador e locatário, a averbação/registro visa dar publicidade aos

contratos de locação, que são documentos particulares, tornando-os

documentos públicos;

b) O art. 8º da Lei das Locações (Lei 8.245/91) garante o direito de vigência

(permanência do locatário no imóvel até o fim do contrato, em caso de

alienação) eliminando o risco de resilição após o registro da Oferta e de

rescisão antecipada de contratos de locação que lastreiam os CRI.

Lembramos, ainda, que nos casos de substituição dos contratos de locação

rescindidos devido à alienação do imóvel, a substituição só poderá ser feita

com contratos vigentes e firmados anteriormente à data da emissão dos CRI,

comprovando relações previamente constituídas; e

c) Em sua manifestação de voto no âmbito do Processo CVM/SEI

19957.001522/2017-12 (previamente comentada no parágrafo 52), e que

fundamentou a Decisão do Colegiado de 02.07.2019 (de permitir a

estruturação de CRI com lastro em crédito imobiliário por destinação, de modo

que os recursos captados sejam direcionados aos devedores para reembolso

de despesas incorridas de natureza imobiliária), a Diretoria Flavia Perlingeiro

(“DFP”) defende que a “Lei n° 12.431/11 traz um rol taxativo com requisitos

específicos (e mais restritivos) que os CRIs devem atender para que o titular

[...] possa gozar do tratamento fiscal mais benéfico trazido pela lei. Também

[...] não faria sentido incluir, no referido rol restritivo, a previsão de uma

estrutura conceitualmente mais flexível do que a aplicável aos CRIs em geral,

não cabendo assumir que a possibilidade de lastro em crédito imobiliário que

envolva o reembolso de despesas incorridas antes da emissão dos títulos não

seja uma característica dos CRIs em geral, mas sim, tenha sido só então ali

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 14

“criada” como uma inovação, erigida para fins tributários. Nesse passo, [...] a

interpretação que melhor coaduna o disposto na legislação não tributária (Lei

n° 9.514/97) com a disposição sobre reembolso prevista na legislação fiscal é a

de que, também quanto a esse aspecto, a Lei n° 12.431/11 estabeleceu

requisito mais restritivo para o que o mercado passou a chamar de “CRI de

Infraestrutura” (mas que não é propriamente um “novo CRI”), ao exigir que

haja um procedimento específico (ainda que simplificado) que demonstre o

compromisso de alocação dos recursos captados no pagamento futuro ou no

reembolso de gastos, despesas e dívidas, que atenda ao definido pelo CMN”.

[grifamos]

58. Desse modo, esta área técnica ao concordar com o pleito da

Consulente/XP, concluindo pela possibilidade de emissão de debêntures como

lastro de CRI com destinação dos recursos a locatários de imóveis para

pagamento futuro e reembolso de aluguéis, buscou, precisamente, a definição de

procedimento específico que (i) caracterize o enquadramento da estrutura

proposta pela Consulente à interpretação corrente desta CVM com relação ao

conceito de “crédito imobiliário”, garantindo a adequação do lastro aos comandos

legais e infra legais; e (ii) demonstre a vinculação/compromisso de alocação dos

recursos captados ao pagamento futuro ou ao reembolso de aluguéis já pagos.

59. O Requerente, por sua vez, solicita a dispensa da obrigação de averbar

ou registrar os contratos nas matrículas dos respectivos imóveis, nos cartórios de

registro de imóveis competentes, tendo como base os cinco argumentos

discriminados anteriormente neste Ofício Interno.

60. No primeiro deles, o Requerente alega que a “verificação da

adequação do lastro é função da Securitizadora e do Agente Fiduciário, não

exigindo qualquer ato de publicidade registral para sua existência”, e “[p]or essa

razão, para comprovar-se a existência do lastro, basta que seja apresentado o

contrato de locação devidamente formalizado entre as partes”.

61. Nesse caso, esta área técnica entendeu que para a caracterização do

CRI de reembolso de aluguéis, como crédito imobiliário por força da sua

destinação, tanto pelo ineditismo da estrutura como pelo apelo do produto ao

investidor, e à poupança privada como um todo, seria necessário que fosse dada a

devida publicidade aos documentos que compõem seu lastro, garantindo

transparência e facilitando a verificação do enquadramento aos dispositivos legais

e normativos.

62. No segundo argumento apresentado, o Requerente afirma que não

havia “obrigatoriedade legal do registro na Lei 9.514" anteriormente a sua

revogação parcial pela Lei nº 14.430.

63. Quanto à inexistência de obrigação de registro de contratos de

locação, entendemos que, por razões óbvias, tais obrigações não poderiam estar

previstas na Lei: (i) em primeiro lugar, a Lei 9.514 trata de regras gerais do CRI e,

desta forma, não poderia prever atos relacionados a uma estrutura específica

como "pagamentos futuros e reembolso de aluguéis vinculados a contratos de

locação" que, por sinal, não eram utilizados e tampouco vislumbrados, à época

(1997), como possível lastro de CRI.

64. Do mesmo modo, não há previsão/obrigatoriedade de registro de

referidos contratos na Lei nº 14.430/22 (“Lei 14.430”) pelo fato de a Lei tratar de

regras gerais de “Certificados de Recebíveis” (“CR”), instrumentos ainda mais

genéricos do que os CRI.

65. A terceira ponderação do Requerente a respeito do Pedido de

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 15

Dispensa, trata “[d]a finalidade e da desnecessidade do pretendido registro dos

contratos de locação na matrícula do imóvel”.

66. Aqui, é importante notar que o Requerente cita o art. 8º da Lei

8.245/91 (“Lei de Locações”) que dispõe sobre o direito de vigência, estabelecendo

que caso o imóvel seja “alienado durante a locação, o adquirente poderá

denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a

locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em

caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel” [grifamos],

reconhecendo, ainda, que o “risco de resilição unilateral pode, de fato, impactar

momentaneamente parte da destinação de recursos, entretanto, isto em si, não é

óbice à realização de operação de securitização imobiliária por destinação, em

que pode ocorrer a substituição dos imóveis especialmente considerando uma

destinação tão pulverizada como a do caso em tela”.

67. Cumpre alertar que a referida substituição dos imóveis, como dito

anteriormente, só poderá ser feita por contratos de locação vigentes e firmados

anteriormente à data da emissão dos CRI, comprovando relações previamente

constituídas; em linha com a atual interpretação da CVM sobre a correta definição

de “créditos imobiliários”.

68. O Requerente alega, ainda, que os riscos decorrentes da ausência de

averbação dos contratos seriam desprezíveis, tendo em vista que a abordagem

padronizada existente no capítulo referente aos "Fatores de Risco", contida nos

documentos da Oferta, que trata de “possíveis riscos atrelados ao lastro, além de

versar especificamente sobre os riscos relativos ao lastro em contrato de locação,

incluindo, mas não se limitando, os fatores de risco incluídos no prospecto

preliminar”, seria suficiente para informar/orientar o investidor/público em geral.

69. A quarta justificativa apresentada pelo Requerente versa sobre a

“especificidade das locações em shopping center e locações em galpões

logísticos”, haja vista as particularidades destes contratos de locação, em que

muitos dos imóveis locados não tem matrícula própria, em função da estruturação

jurídica destes empreendimentos como condomínios pro indivisos.

70. O art. 54 da Lei das Locações prevê, inclusive, que nas “relações entre

lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições

livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições

procedimentais previstas nesta lei”.

71. O quinto, e último, argumento apresentado pelo Requerente busca

reforçar a justificativa anterior, ao detalhar a “especificidade das locações Built to

Suit”, esclarecendo que referidos contratos são negócios jurídicos por meio dos

quais “uma parte se compromete a construir ou reformar um imóvel de sua

propriedade de acordo com exigências específicas da empresa contratante”, o

que impossibilita a definição do espaço físico do imóvel e, como consequência, a

obtenção de matrícula individual.

72. Nesse caso o art. 54-A da Lei das Locações também dá respaldo a este

tipo de arranjo jurídico, estabelecendo que “prevalecerão as condições livremente

pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta

Lei”, o que faz com que parte da doutrina nem mesmo os considere contratos de

locação.

73. Em suma, considerando todos os argumentos trazidos pelo

Requerente, entendemos que o custo da averbação dos contratos supera os

eventuais benefícios que se poderiam esperar com tal medida. Assim, esta SSE

propõe reformular o seu entendimento e concordar pela não necessidade de

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 16

averbação desses contratos de locação junto à matrícula. Principalmente,

considerando também a revogação de um dos pilares para a exigência inicial

desta SSE, o art. 8 da Lei 9.514.

74. Um dos poucos benefícios associados à averbação está ligado à

proteção da Lei de Locações. Contudo, para o caso de operações de securitização,

os mitigadores de substituição de contratos podem contornar esse risco ou mesmo

a divulgação de fatores de risco que exponham a possibilidade de pré-pagamento

de parte das debêntures em caso de impossibilidade de substituição. Ou seja, a

questão de se averbar ou não o contrato não parece ser matéria regulatória, mas

sim de avaliação de risco da operação de securitização e uma faculdade do

estruturador e emissor dos certificados, cabendo a devida transparência para o

investidor.

75. Além do baixo benefício proporcionado pela averbação, esta área

técnica concorda com a Requerente no sentido de que a averbação pode impedir

a securitização, por destinação, de contratos de locação com shoppings ou

galpões construídos como condomínios pro indivisos, em que não há matrícula

individualizada para a unidade locada.

76. Ainda, as responsabilidades de diligência previstas em normas para a

companhia securitizadora e agente fiduciário endereçam a fiscalização e

atuação desses participantes para que os recursos sejam direcionados

corretamente para a finalidade que se propõem no Termo de Securitização,

incluindo a verificação sobre a existência e validade dos contratos de locação que

servem de lastro da destinação das debêntures.

77. Portanto, propomos ao Colegiado acatar o pedido formulado pelo

Requerente, nos termos apresentados neste Ofício Interno. Entendemos, ainda,

que nos casos de resilição e/ou rescisão antecipada de contratos de locação, por

conta da alienação de imóveis locados, só será permitida sua substituição por

contratos já existentes e firmados antes da emissão dos CRI, caracterizando

relações previamente constituídas; em linha com o entendimento corrente desta

CVM sobre a definição do "crédito imobiliário", bem como com o disposto no art.

20, § 2º, da Lei 14.430, de 2022:

"Art. 20. Os Certificados de Recebíveis são títulos de crédito nominativos,

emitidos de forma escritural, de emissão exclusiva de companhia

securitizadora, de livre negociação, constituem promessa de pagamento

em dinheiro, preservada a possibilidade de dação em pagamento, e são

títulos executivos extrajudiciais.

§ 1º Quando ofertados publicamente ou admitidos à negociação em

mercado regulamentado de valores mobiliários, os Certificados de

Recebíveis são considerados valores mobiliários.

§ 2º Os direitos creditórios que lastrearão os Certificados de Recebíveis

serão previamente identificados, atenderão aos critérios de elegibilidade

previstos no termo de securitização e deverão ser adquiridos até a data de

integralização dos Certificados de Recebíveis."

78. Considerando que a SSE propõe acatar o pedido do Requerente, o caso

poderia ser tratado diretamente no âmbito da superintendência. Contudo, haja

vista a utilização recente dos lastros de aluguel por força de destinação em

emissões de CRI, bem como a necessidade de maior segurança jurídica para o

mercado sobre os requisitos a serem observados na utilização de tal lastro,

optamos por levar o caso para a apreciação deste Colegiado.

5. CONCLUSÃO

79. Em face de todo o exposto, somos favoráveis ao deferimento do

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 17

pedido apresentado pela Requerente, ou seja, pela desobrigação de averbação

dos contratos de locação destinados para os recursos a serem captados pelas

debêntures que servirão lastro da emissão de CRI.

80. Considerando o entendimento de que os contratos de aluguel devem

ser aqueles previamente formalizados na data de emissão dos CRI, importa

ressaltar, nesta conclusão, que os contratos que ingressem por substituição

posterior devem ser aqueles também vigentes na data de emissão do CRI.

81. Por fim, propomos que a relatoria seja conduzida pela SSE.

Atenciosamente,

Luiz Alfredo Rangel

Analista - SSE

Bruno de Freitas Gomes

Superintendente de Supervisão de Securitização - SSE

Documento assinado eletronicamente por Bruno de Freitas Gomes

Condeixa Rodrigues, Superintendente, em 06/09/2022, às 12:33, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Luiz Alfredo Artmann Rangel,

Analista, em 06/09/2022, às 13:01, com fundamento no art. 6º do Decreto

nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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Referência: Processo nº 19957.010732/2022-51 Documento SEI nº 1603023

Ofício Interno 22 (1603023) SEI 19957.010732/2022-51 / pg. 18