Processo Administrativo Sancionador nº 19957.005011/2020-67

Diário Eletrônico da CVM em

30/03/2022

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

EXTRATO DE SESSÃO DE JULGAMENTO

DO PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM nº º

19957.005011/2020-67 (RJ2020/04610).

Data do julgamento: 15/02/2022

Relatora: Diretora Flávia Perlingeiro

Acusados: Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda.

Lucas Izoton Vieira

Ementa: Oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro, sem a

prévia obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, nos termos do art.

19, caput e §5º, I, da Lei n° 6.385/1976 e dos arts. 2º e 4° da Instrução CVM nº

400/2003. Advertências.

Decisão: Vistos, relatados e discutidos os autos, o Colegiado da Comissão de

Valores Mobiliários, com base na prova dos autos e na legislação aplicável, por

unanimidade de votos, decidiu:

a. Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda. à penalidade de

advertência, pela realização de oferta pública de distribuição de CICs Hoteleiros,

sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/1976 e no art. 2º da

ICVM nº 400/2003 e sem a dispensa prevista no art. 19, §5º, I, da Lei nº 6.385/1976

e no art. 4º da ICVM nº 400/2003; e

b. Lucas Izoton Vieira à penalidade de advertência, pela realização

de oferta pública de distribuição de CICs Hoteleiros, sem a obtenção do registro

previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/1976 e no art. 2º da ICVM nº 400/2003 e sem a

dispensa prevista no art. 19, §5º, I, da Lei nº 6.385/1976 e no art. 4º da ICVM nº

400/2003.

O Colegiado decidiu pela comunicação do resultado deste julgamento

ao Ministério Público Federal no Estado do Espírito Santo, em complemento ao

Ofício n° 611/2020/CVM/SGE, e à Delegacia da Polícia Federal no Estado do Espírito

Santo, em complemento à resposta apresentada no Ofício nº

375/2021/CVM/SRE/GER-3, para as providências que entenderem cabíveis.

Extrato de Sessão de Julgamento 434 (1445039) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 1

Os acusados punidos terão um prazo de 30 dias, a contar da

comunicação da decisão da CVM, para interpor recurso voluntário ao Conselho de

Recursos do Sistema Financeiro Nacional, nos termos do art. 70 da Resolução CVM

nº 45/2021.

Presente o advogado João Guilherme Alexandre, representando

os acusados Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda. e Lucas Izoton Vieira.

Presente o Procurador Leonardo Montanholi, representante da

Procuradoria Federal Especializada da CVM.

Participaram desta Sessão de Julgamento os Diretores Alexandre

Rangel, Flávia Sant’Anna Perlingeiro e o Presidente da CVM, Marcelo Barbosa, que

presidiu a Sessão.

O Diretor Otto Lobo não participou do julgamento do processo.

Documento assinado eletronicamente por Flavia Martins Sant Anna

Perlingeiro, Diretor, em 22/03/2022, às 14:49, com fundamento no art. 6º

do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Alexandre Costa Rangel,

Diretor, em 22/03/2022, às 14:53, com fundamento no art. 6º do Decreto

nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Marcelo Santos Barbosa,

Presidente, em 24/03/2022, às 17:44, com fundamento no art. 6º do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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Extrato de Sessão de Julgamento 434 (1445039) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 2

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PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.005011/2020-67

Reg. Col. 2049/21

Acusados: Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda.

Lucas Izoton Vieira

Assunto: Oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro, sem a prévia

obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, nos termos do art. 19

da Lei n° 6.385/1976 e dos arts. 2º e 4° da Instrução CVM nº 400/2003.

Diretora Relatora: Flávia Perlingeiro

RELATÓRIO

I. OBJETO E ORIGEM

1. Trata-se de Processo Administrativo Sancionador (“PAS”) instaurado pela

Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (“SRE” ou “Acusação”) em face de Vista

Azul Negócios Imobiliários Ltda. (“Vista Azul”, “Incorporadora” ou “Ofertante”) e Lucas Izoton

Vieira (“Lucas Izoton” e, em conjunto com Vista Azul, “Acusados”), para apurar

responsabilidades por alegada oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro (“CIC

Hoteleiro”), relativos ao empreendimento hoteleiro denominado Vista Azul Residencial e Meeting

Center (“Empreendimento”), localizado no município de Domingos Martins-ES, sem a obtenção

de prévio registro perante a CVM ou sua dispensa, nos termos do art. 19, caput e §5°, I, da Lei nº

6.385, de 15.12.19761, e os arts. 2º e 4° da Instrução CVM (“ICVM”) nº 400, de 29.12.20032, o

que constitui infração grave consoante o disposto no art. 59, II, da referida Instrução3.

1 Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na

Comissão. (...) § 5º - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo, podendo: I definir outras situações que configurem emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que este poderá

ser dispensado, tendo em vista o interesse do público investidor; (...).

2 Art. 2º Toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário e secundário, no território

brasileiro, dirigida a pessoas naturais, jurídicas, fundo ou universalidade de direitos, residentes, domiciliados ou

constituídos no Brasil, deverá ser submetida previamente a registro na Comissão de Valores Mobiliários – CVM, nos

termos desta Instrução.

Art. 4° Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM poderá, a seu

critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o

registro ou alguns dos requisitos, inclusive divulgações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução.

3 Art. 59. Considera-se infração grave, para os efeitos do § 3º do Art. 11 da Lei nº 6.385, de 1976, sem prejuízo da

multa de que trata o § 1º do mesmo artigo, a distribuição: (...) II - realizada sem prévio registro ou dispensa da CVM;

(...)

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Relatório DFP (1443242) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 3

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2. Este PAS é oriundo do Processo Administrativo CVM SEI nº 19957.004078/2019-41,

instaurado a partir de denúncia/consulta feita à CVM, em 13.03.2019, por D.T.B. (“Denúncia”)4,

na qual informou ter investido no referido empreendimento de condo-hotel da Vista Azul e,

posteriormente, ter percebido se tratar de CIC Hoteleiro, sem que a Vista Azul tivesse solicitado a

dispensa de registro à CVM para realizar a oferta pública. O denunciante também encaminhou o

Anexo ao contrato de compra e venda referente à unidade 2405, firmado entre ele próprio, como

promitente comprador, e a Vista Azul, como promitente vendedora, datado de 22.09.2015, assim

como o material publicitário relativo ao Empreendimento6.

II. APURAÇÃO DOS FATOS

3. A CVM foi informada de que a Vista Azul divulgava no site do Empreendimento7 que (i)

esse abrange unidades hoteleiras e residenciais; (ii) a promessa de que “a operadora gerencia o

negócio para você” e que o investidor “recebe o resultado proporcional à operação de todo o

hotel e proporcional à fração ideal de suas unidades”; e (iii) “[o]s Hotéis do Grupo ALLIA / Rede

Bristol estão sistematicamente distribuindo resultados hoteleiros entre 0,8% e 1,5% ao mês, o

que, anualizado, representam aproximadamente, 10% a 19% ao ano”.8

4. A partir das informações constantes do referido site e da Denúncia, a Gerência de

Orientação de Investidores (“GOI”) da Superintendência de Proteção e Orientação aos

Investidores (“SOI”) avaliou9 que o caso apresentava características próprias de oferta pública de

CIC Hoteleiro, patrocinada pela Vista Azul no ano de 2016, nos moldes posteriormente refletidos

na ICVM nº 602, de 27.08.2018; entretanto, não constavam como CICs Hoteleiros dispensados de

registro na CVM. Apurou, ainda, que a Vista Azul constava como "promitente vendedora" nos

contratos firmados e que a [O.B.L.] seria a responsável pela administração e os serviços de

hospedagem relativos às unidades hoteleiras.

5. Em 10.09.2019, a SOI recebeu outra denúncia acerca de oferta pública relacionada ao

Empreendimento, encaminhada por E.S.C.10, na qual consignou que fora ofertado pela Vista Azul

como “negócio imobiliário”, com “promessa de rentabilidade”, sem que tivesse sido explicado ao

investidor que se tratava de CIC Hoteleiro com todos os riscos inerentes a esse tipo de

4 Doc. SEI 1060188, p. 1.

5 Doc. SEI 1060188, p. 10-12.

6 Doc. SEI 1060188, p. 13-58.

7 Doc. SEI 1060188, p. 4-7.

8 Doc. SEI 1060188, p. 2.

9 Idem.

10 Doc. SEI 1060188, p. 8-9.

Processo Administrativo Sancionador CVM nº 19957.005011/2020-67 – Relatório – Página 2 de 7

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investimento. Segundo o investidor, “[f]oi explicado tão somente que se tratava de um imóvel, o

qual poderia ser escriturado, que renderia o valor prometido pelo incorporador e que seria

disponibilizado para a [operadora hoteleira] administrar em regime de pool.” Além disso, esse

denunciante encaminhou à CVM cópia de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em

construção (unidade 436), firmada entre a Vista Azul (como promitente vendedora) e E.S.C (como

promitente comprador) em 13.10.2014, assim como seus anexos11.

6. Em 13.04.2020, a SRE enviou o Ofício nº 29/2020/CVM/SRE/GER-312 aos Acusados, no

qual alertou para o possível enquadramento do investimento como valor mobiliário/CIC e que sua

oferta sem a prévia obtenção de registro perante a CVM poderia caracterizar infração ao art. 19 da

Lei nº 6.385/1976, bem como solicitou o envio de manifestações a respeito do assunto13 e de uma

lista de informações e documentos relativos ao investimento e seus ofertantes.

7. Não tendo havido resposta ao referido Ofício, a SRE enviou aos Acusados o Ofício nº

172/2020/CVM/SRE/GER-314, de 20.05.2020, reiterando as solicitações anteriores, as quais, mais

uma vez, não foram atendidas.

III. ACUSAÇÃO

8. A Acusação entendeu dispor de elementos suficientes de autoria e materialidade quanto à

existência da infração, por reputar presentes todos os seis elementos caracterizadores de CIC, nos

termos do art. 2°, IX15, da Lei n° 6.385/1976, consoante refletidos no julgamento do PAS CVM

n° RJ-2007-1159316, reiteradamente utilizado como paradigma desde então. Segundo a SRE:

Há investimento? Sim. Os investidores aplicam recursos financeiros, através

da aquisição de uma unidade autônoma hoteleira, conforme comprovado pelos

documentos enviados pelos investidores denunciantes: “Anexo ao contrato de

compra e venda referente a unidade 240 do empreendimento Vista Azul

Residencial e Meeting Center”17, “Anexo ao contrato de compra e venda

referente ao apartamento 436 do empreendimento Bristol Vista Azul” e

“Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção”18.

11 Doc. SEI 1060191.

12 Doc. SEI 1060188, p. 59-61.

13 Nos termos do art. 5º da então vigente Instrução CVM nº 607/2019: Art. 5º Previamente à formulação da acusação,

as superintendências deverão diligenciar no sentido de obter diretamente do investigado esclarecimentos sobre os

fatos que podem ser a ele imputados.

14 Doc. SEI 1060188, p. 62-64.

15 Art. 2° São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei: (...) IX - quando ofertados publicamente, quaisquer

outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração,

inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.

16 Diretor Relator Marcos Barbosa Pinto, j. em 15.01.2008.

17 Doc. SEI 1060188, p. 10-12.

18 Doc. SEI 1060191.

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Este investimento foi formalizado por um título ou por um contrato? Sim,

como foi comprovado por meio dos dois documentos citados anteriormente.

O investimento foi coletivo? Sim, na medida em que foi oferecido

indistintamente ao público em geral por meio de anúncio publicado em sítio

eletrônico na internet que poderia ser adquirido por investidores

indeterminados. Ademais, foi obtido material que comprova a ampla divulgação

do empreendimento para o público em geral19.

Alguma forma de remuneração foi oferecida aos investidores? Sim. Na

propaganda do empreendimento é prometida remuneração20 bem como foi

comprovado na cláusula quarta do “Anexo ao contrato de compra e venda

referente a unidade 240 do empreendimento Vista Azul Residencial e Meeting

Center”.

A remuneração oferecida tem origem nos esforços do empreendedor ou de

terceiros? Sim. Os investidores recebem remuneração sem realizar qualquer

esforço, além da aquisição da unidade autônoma. Conforme previsto no item 57

do documento intitulado “Promessa de Compra e Venda de Unidade

Imobiliária em Construção” os proprietários entregam suas unidades autônomas

à exploração hoteleira pela [O.B.L.], no contrato assinado pelo investidor. Tal

empresa é a operadora hoteleira do empreendimento e desenvolve atividades

visando à obtenção de lucro. Os proprietários das unidades autônomas têm

participação proporcional ao resultado operacional do empreendimento

hoteleiro. Portanto, fica claro que o rendimento oferecido ao investidor advém

de esforço de um empreendedor, que no caso é o operador hoteleiro.

Os contratos foram ofertados publicamente? Sim. Nos autos do processo

constam materiais publicitários veiculados em sítio eletrônico na internet21 com

a divulgação de oferta de investimento no empreendimento hoteleiro em tela.22

9. Assim, a Acusação apontou se tratar de caso típico de oferta de CIC hoteleiro, regulado

pela ICVM nº 602/2018, no qual há valores mobiliários ofertados publicamente, contendo

promessa de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro

organizado por meio de condomínio edilício.

10. Segundo a Acusação, de acordo com a Promessa de compra e venda de unidade imobiliária

em construção23, trazida aos autos por E.S.C., o Empreendimento era constituído por 125 unidades,

sendo 104 dessas destinadas ao Pool Hoteleiro24 a ser administrado pela operadora hoteleira.

Consta, também, do termo de acusação (“Termo de Acusação” ou “TA”) que, segundo as

19 Doc. SEI 1060188, p. 4-7/p. 13-58.

20 Doc. SEI 1060188, p. 6.

21 Doc. SEI 1060188, p. 4-7.

22 Item 6 do Termo de Acusação (Doc. SEI 1071358).

23 Doc. SEI 1060191, anexo 3.

24 No contrato há referência de que o empreendimento é constituído por 125 unidades residenciais e 104 unidades

hoteleiras (Doc. SEI 1060191, anexo 3, item 02.1), ou seja, ao todo 229 unidades. Segundo a defesa da Vista Azul,

eram 116 unidades de uso residencial e 113 unidades hoteleiras (o que também totaliza 229 unidades autônomas).

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informações apresentadas pelo denunciante, o valor por esse investido para compra do CIC

hoteleiro foi de R$ 359.697,98, pelo que calculou a SRE, multiplicando esse valor pelas 104

unidades ofertadas, a oferta totalizaria um montante aproximado de R$ 37.408.589,9325.

11. Em relação ao lapso temporal em que as vendas das unidades do Empreendimento

ocorreram, a Acusação afirmou que não foi possível definir quando a oferta irregular teve seu

início e fim, tampouco o número de unidades vendidas, uma vez que não houve resposta aos ofícios

enviados pela SRE aos Acusados. Contudo, apontou que, pela leitura do documento enviado por

E.S.C., verificou que “os esforços públicos de venda ocorriam em 03.10.2014, sendo que até

19.06.2019 o site na internet com a oferta de investimento no empreendimento ainda se encontrava

disponível”26.

12. A peça acusatória destacou, ainda, trecho do voto do Diretor Relator Henrique Machado,

no julgamento do PAS CVM SEI nº 19957.003593/2018-22, em 29.01.2019, que tratou de caso

de realização de oferta irregular de valores mobiliários sob a forma de CIC Hoteleiro, indicando

que, naquele PAS, o Diretor Relator pontuou que a “primeira manifestação da CVM no que se

refere à natureza jurídica dos CIC hoteleiros ocorreu em 12 de dezembro de 2013”, quando foi

emitido Alerta ao Mercado, de forma que “ao final de abril de 2014 já havia sido dada publicidade

suficiente ao posicionamento da Autarquia”, sendo informação de conhecimento do setor

imobiliário, segundo aduziu a Acusação.

13. A SRE transcreveu no TA o seguinte trecho do referido voto:

(…) 36. A Deliberação CVM nº 734/15 apenas veio consolidar o entendimento

da CVM sobre o tema e, principalmente, orientar a área técnica quanto aos

requisitos a serem observados e procedimentos a serem seguidos, quando do

recebimento de um pedido de dispensa de registro de CICs hoteleiros. Bem antes

de sua emissão, porém, os participantes de mercado já tinham conhecimento da

atuação da Autarquia e amplas condições de sustarem as práticas irregulares.

14. Com base nessas informações, a Acusação propôs a responsabilização da Vista Azul, na

qualidade de incorporadora do Empreendimento e ofertante dos CICs a esse relacionados, e de

Lucas Izoton, na qualidade de administrador da Vista Azul à época, pela realização de oferta

pública de valores mobiliários sem a obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/1976

e no art. 2º da ICVM nº 400/2003 e sem a dispensa prevista no inciso I, do § 5º, do art. 19 da Lei

nº 6.385/1976 e no art. 4º da ICVM nº 400/2003, o que constitui infração grave consoante o

disposto no inciso II do art. 59 da mesma Instrução.

25 Doc. SEI 1060191, anexo 2.

26 Item 10 do Termo de Acusação. Doc. SEI 1071358.

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IV. MANIFESTAÇÃO DA PFE E COMUNICAÇÃO AO MPF

15. A Procuradoria Federal Especializada junto à CVM (“PFE-CVM”) se manifestou27 pela

adequação do Termo de Acusação, entendendo que atendeu ao disposto no art. 6º da ICVM nº 607,

de 17.06.2019, vigente à época, bem como destacou que foi dada a oportunidade de manifestação

prévia aos Acusados, nos termos do art. 5º da mesma Instrução.

16. À luz do disposto no art. 9º, caput e § 2º, da Lei Complementar n° 105, de 10.01.200128,

foi feita comunicação ao Ministério Público Federal no Estado do Espírito Santo (“MPF”), por

meio do Ofício nº 611/2020/CVM/SGE29, em 15.10.202030, diante de indícios da ocorrência da

conduta do tipo penal previsto no inciso II, do art. 7º, da Lei n° 7.492, de 16.06.198631.

V. RAZÕES DE DEFESA

17. Vista Azul apresentou defesa32-33, tempestivamente, alegando, em síntese, que:

a) houve prescrição da pretensão punitiva estatal com base no disposto no art. 1º da

Lei nº 9.873, de 23.11.1999, considerando que, entre a data dos fatos (quanto ao que se refere

a 2014) e o primeiro ato inequívoco de apuração apto a interromper a prescrição (Termo de

Acusação, em 2020), transcorreu prazo superior a cinco anos;

b) o edifício em questão foi idealizado, construído e comercializado sob o regime de

incorporação imobiliária, de acordo com o que prevê a Lei nº 4.591, de 16.12.1964, de forma

que não se trata de hipótese de CIC. Isso é comprovado pelo que consta no contrato de

compra e venda referente às unidades imobiliárias34 e na certidão de ônus reais do imóvel35;

c) “(...) a comercialização deflagrada envolveu apenas a negociação de unidades

27 Doc. SEI 1108353.

28 Art. 9o Quando, no exercício de suas atribuições, o Banco Central do Brasil e a Comissão de Valores Mobiliários

verificarem a ocorrência de crime definido em lei como de ação pública, ou indícios da prática de tais crimes,

informarão ao Ministério Público, juntando à comunicação os documentos necessários à apuração ou comprovação

dos fatos. (...) § 2º Independentemente do disposto no caput deste artigo, o Banco Central do Brasil e a Comissão de

Valores Mobiliários comunicarão aos órgãos públicos competentes as irregularidades e os ilícitos administrativos de

que tenham conhecimento, ou indícios de sua prática, anexando os documentos pertinentes.

29 Doc. SEI 1119357.

30 Doc. SEI 1119964.

31 Art. 7º Emitir, oferecer ou negociar, de qualquer modo, títulos ou valores mobiliários: (...) II - sem registro prévio

de emissão junto à autoridade competente, em condições divergentes das constantes do registro ou irregularmente

registrados; (...).

32 Doc. SEI 1186842.

33 O acusado Lucas Izoton Vieira protocolou a petição e parece ser o seu signatário, na qualidade de representante

legal da Vista Azul, mas a assinatura não está suficientemente legível. O introito da petição de defesa faz referência

apenas à Incorporadora como peticionante. Não foram juntados documentos de representação dos Acusados,

tampouco foram constituídos advogados nos autos. De todo modo, não tendo havido outra manifestação de Lucas

Izoton nos autos, os argumentos apresentados na defesa de Vista Azul são considerados em proveito de ambos.

34 Doc. SEI 1186844.

35 Doc. SEI 1186845.

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autônomas, com efetiva transferência de propriedade imobiliária, com especificações

detalhadas de área e planta”36;

d) “(...) o adquirente das unidades imobiliárias comercializadas pode, ao seu critério,

dar a ela a destinação que lhe convier, inclusive aderindo ao sistema hoteleiro promovido

pela ora signatária, ou não”37;

e) pela análise do site do Empreendimento38, não houve garantia de rentabilidade

necessária à configuração de CIC Hoteleiro, não sendo aplicável o art. 2, IX, da Lei nº

6.385/1976, pois não se trata de título ou contrato de investimento ofertado publicamente;

f) “[a] mera possibilidade de o adquirente de uma unidade imobiliária autônoma

optar pela entrega de seu imóvel para que a ora signatária o inclua no sistema hoteleiro

que foi idealizado por ela não atrai a atuação da [CVM], tratando-se, apenas, de uma

prestação de serviço individualizado, de modo que o retorno oferecido pela signatária se

consubstancia em uma mera facilidade, de cunho promocional, para fomentar o negócio”39;

g) a regulamentação da atividade desenvolvida pela Vista Azul se dá pela Lei das

Incorporações Imobiliárias (Lei nº 4.591/1964), não existindo obrigação de obter registro

perante a CVM do negócio que envolve o Empreendimento, observando, ainda, que o

edifício está em consonância com a legislação recente, tendo sido devidamente aprovado

pela municipalidade competente.

18. Pelo exposto, pleiteou o afastamento das infrações administrativas imputadas.

VI. DISTRIBUIÇÃO DO PROCESSO E PAUTA DE JULGAMENTO

19. Na reunião do Colegiado de 09.02.2021, o processo foi distribuído à minha relatoria,

mediante sorteio40. Em 25.01.2022, foi publicada pauta de julgamento no diário eletrônico da

CVM41, em cumprimento ao disposto no art. 49 na Resolução CVM nº 45, de 31.08.2021.

É o relatório.

Rio de Janeiro, 14 de fevereiro de 2022.

Flávia Sant’Anna Perlingeiro

Diretora Relatora

36 Doc. SEI 1186842, p. 4-5.

37 Doc. SEI 1186842, p. 5.

38 Para tanto, remete à imagem do site “atual” (i.e., de então) do Empreendimento na internet.

39 Doc. SEI 1186842, p. 6.

40 Doc. SEI 1193565.

41 Doc. SEI 1430589.

Processo Administrativo Sancionador CVM nº 19957.005011/2020-67 – Relatório – Página 7 de 7

Relatório DFP (1443242) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 9

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PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.005011/2020-67

Reg. Col. 2049/21

Acusados: Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda.

Lucas Izoton Vieira

Assunto: Oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro, sem a prévia

obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, nos termos do art. 19

da Lei n° 6.385/1976 e dos arts. 2º e 4° da Instrução CVM nº 400/2003.

Diretora Relatora: Flávia Perlingeiro

VOTO

I. INTRODUÇÃO

1. Trata-se de PAS1 instaurado pela SRE em face dos Acusados para apurar responsabilidades

por alegada oferta pública de CIC Hoteleiro sem a obtenção de prévio registro perante a CVM ou

sua dispensa, nos termos do art. 19, caput e §5°, I, da Lei nº 6.385, de 15.12.19762, e dos arts. 2º e

4° da ICVM nº 400, de 29.12.20033, o que constitui infração grave consoante o disposto no art.

59, II, da referida Instrução4.

2. Como detalhado no Relatório, a investigação teve início com o recebimento, pela GOI/SOI,

de Denúncia5 feita por D.T.B., na qual esse informou ter investido no Empreendimento e,

posteriormente, ter percebido se tratar de CIC Hoteleiro, sem que a Ofertante tivesse solicitado a

dispensa de registro à CVM para realizar a oferta pública.

3. Posteriormente, mais uma denúncia foi enviada à SOI, dessa vez pela investidora E.S.C.,

1 Os termos iniciados em letra maiúscula utilizados neste voto que não estiverem nele definidos têm o significado que

lhes foi atribuído no relatório que o antecede (“Relatório”).

2 Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na

Comissão. (...) § 5º - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo, podendo: I definir outras situações que configurem emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que este poderá

ser dispensado, tendo em vista o interesse do público investidor; (...).

3 Art. 2º Toda oferta pública de distribuição de valores mobiliários nos mercados primário e secundário, no território

brasileiro, dirigida a pessoas naturais, jurídicas, fundo ou universalidade de direitos, residentes, domiciliados ou

constituídos no Brasil, deverá ser submetida previamente a registro na Comissão de Valores Mobiliários – CVM, nos

termos desta Instrução.

Art. 4° Considerando as características da oferta pública de distribuição de valores mobiliários, a CVM poderá, a seu

critério e sempre observados o interesse público, a adequada informação e a proteção ao investidor, dispensar o

registro ou alguns dos requisitos, inclusive divulgações, prazos e procedimentos previstos nesta Instrução.

4 Art. 59. Considera-se infração grave, para os efeitos do § 3º do Art. 11 da Lei nº 6.385, de 1976, sem prejuízo da

multa de que trata o § 1º do mesmo artigo, a distribuição: (...) II - realizada sem prévio registro ou dispensa da CVM;

5 Doc. SEI 1060188, p. 1.

Processo Administrativo Sancionador CVM nº 19957.005011/2020-67 – Voto – Página 1 de 9

Voto DFP (1443245) SEI 19957.005011/2020-67 / pg. 10

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narrando6 que o Empreendimento foi ofertado pela Vista Azul como “negócio imobiliário”, com

“promessa de rentabilidade”, sem que tivesse sido explicado que se tratava de um CIC Hoteleiro

com todos os riscos inerentes a esse tipo de investimento.

4. Os Acusados não apresentaram resposta aos ofícios7 enviados pela SRE, nos quais foram

solicitados esclarecimentos sobre o Empreendimento e o envio dos documentos relevantes para

análise do caso. Entretanto, em suas razões de defesa8 (“Defesa”), Vista Azul refutou a tese

acusatória no que se refere à configuração de oferta pública de valor mobiliário/CIC hoteleiro.

II. PRELIMINAR

5. A Defesa suscitou questão preliminar ao mérito, alegando a ocorrência de prescrição da

pretensão punitiva da CVM, reputando que os fatos imputados aos Acusados neste PAS ocorreram

em 20149 e o Termo de Acusação foi lavrado em 10.08.202010, quando já teria transcorrido

integralmente o prazo prescricional quinquenal estabelecido no art. 1º da Lei n° 9.873/199911.

6. No entanto, ressalto que os fatos apontados pela Acusação neste PAS não se restringem à

celebração de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrada com um dos

denunciantes em 13.10.2014, entre outros documentos, tampouco do instrumento de garantia de

receita de ocupação datado de 22.09.201512 firmado com o outro denunciante ou o respectivo

contrato de compra e venda de unidade imobiliária de 12.01.2016, mas diz respeito a todo um

conjunto de contratos e circunstâncias a evidenciar a oferta de CIC Hoteleiros direcionada ao

público em geral, por meio da divulgação do material publicitário e informações constantes do site

do Empreendimento, o que, consoante evidenciado neste PAS, se estendeu pelo menos até o ano

de 2019, tendo em vista que a referida oferta de investimento encontrava-se disponível em página

na internet em 19.06.2019, como apurado nas investigações realizadas pela área técnica13.

7. Cabe destacar que, em caso de infração permanente ou continuada, a contagem do prazo

prescricional se inicia a partir do dia em que cessou a infração. Sendo assim, considerando que a

6 Doc. SEI 1060188, p. 8-9.

7 Doc. SEI 1060188, p. 59-64.

8 Doc. SEI 1186842. Como consta do Relatório, os argumentos de defesa foram apresentados e considerados em prol

de ambos os Acusados, embora a petição de defesa tenha apresentado apenas a Vista Azul como peticionante.

9 O contrato de promessa de compra e venda com E.S.C. foi firmado em 13.10.2014 (Doc. SEI 1060191, anexo 3).

10 Doc. SEI 1071358.

11 Art. 1º Prescreve em cinco anos a ação punitiva da Administração Pública Federal, direta e indireta, no exercício

do poder de polícia, objetivando apurar infração à legislação em vigor, contados da data da prática do ato ou, no caso

de infração permanente ou continuada, do dia em que tiver cessado. (grifos aditados)

12 Esse documento, que dispõe acerca da “Garantia de Receita de Ocupação por 24 (vinte e quatro) meses” está datado

de 22.09.2015, mas é apresentado como anexo ao contrato de compra e venda que se refere como tendo sido celebrado

entre a Vista Azul e D.T.B. em 12.01.2016 (Doc. 1060188, p. 10-12).

13 Doc. SEI 1060188, p. 4-7.

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oferta pública irregular imputada aos Acusados se prolongou no decorrer do tempo, constata-se

que a alegação da Defesa não deve prosperar, tendo em vista o equívoco quanto ao termo a quo

do referido prazo prescricional, tendo a Acusação agido dentro do prazo legal de cinco anos.

8. Voto, portanto, pelo não acolhimento da preliminar de prescrição quinquenal.

III. MATERIALIDADE

9. Em benefício da síntese, tendo em vista a consolidação de entendimento pelo Colegiado

da CVM em diversos precedentes sobre a matéria14, deixo de repisar o debate acerca da

caracterização da oferta de investimento como CIC Hoteleiro e da consequente necessidade de

registro ou dispensa de registro pela CVM, para a realização de oferta pública de distribuição, nos

termos da Lei n° 6.385/1976 e da regulamentação aplicável.

10. Entendo existirem elementos suficientes para caracterizar a irregularidade apurada neste

PAS. Com efeito, a proposta de investimento em unidades vinculadas ao pool hoteleiro do

Empreendimento (“Pool de Hotelaria”) era ofertada indistintamente ao público em geral por meio

de site na internet, com apelo para a realização de investimento financeiro e expectativa de

remuneração baseada em esforços de terceiros15, reunindo todas as características inerentes a um

CIC Hoteleiro, o que demandaria o registro ou a dispensa de registro perante a CVM.

11. À luz dos elementos trazidos aos autos, constata-se que os CICs eram formalizados por

meio de contratos de promessa de compra e venda referente às unidades hoteleiras, celebrados

entre a Vista Azul, como promitente vendedora, e os investidores interessados, como promitentes

compradores, bem como de outros contratos vinculados (inclusive constantes de anexo), referentes

à garantia de receita de ocupação16 e participação em SCP.

14 v., p. ex., PAS CVM nº RJ2007/11593, j. 15.01.2008; PAS CVM n° RJ2017/2225, j. 28.08.2018; PAS CVM nº

RJ2018/324, j. 30.10.2018; PAS CVM nº RJ2017/4412, j. 30.10.2018; PAS CVM n° RJ2017/4779, j. 11.12.2018;

PAS CVM n° RJ2017/3091, j. 26.03.2019; PAS CVM nº RJ2016/8155 (Processo SEI nº19957.007937/2016-19), j.

10.12.2019; e PAS CVM SEI nº 19957.010328/2018-09, j. 04.05.2021.

15 Foram trazidas aos autos impressões da página do Empreendimento na internet, de que contavam divulgação de

atrativos para o “investimento” (assim inclusive denominado), como, por exemplo: “Se somarmos o resultado

hoteleiro dos Hotéis BRISTOL (10% a 19% anuais) com a valorização imobiliária (8% a 10% anuais), estima-se que

este investimento possa então gerar retorno entre 18% e 29% ao ano (1,39% a 2,14% ao mês). Mesmo que a

valorização imobiliária seja somente igual à inflação (6% anuais), o investimento nas unidades hoteleiras da Bristol

estarão retornando entre 16% e 25% ao ano.”; “A operadora gerencia o negócio para você.”; “Você recebe o

resultado proporcional à operação de todo o hotel e proporcional à fração ideal de suas unidades.”; “Você adquire

seu imóvel já locado, sem preocupação com inquilinos, taxas e impostos incidentes”; “A Rede Hoteleira tem foco nos

resultados e trabalha para otimização do lucro de todos, inclusive o seu”; “A Rede Hoteleira se encarrega da

conservação da sua unidade e de todo o hotel.” (Doc. SEI 1060188, p. 4-7) (grifos aditados).

16 Por exemplo, em relação ao anexo de garantia apresentado por um dos denunciantes: “Cláusula Primeira: Esta

Garantia de Receita de Ocupação constitui uma PROMOÇÃO COMERCIAL e é limitada somente às unidades

hoteleiras do Bristol Vista Azul com 32,58 m2 e 55,19 m2 de área privativa, não podendo ser estendida a qualquer

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12. Ao firmar o contrato de promessa de compra e venda de unidade hoteleira, o promitente

comprador declarava, dentre outros pontos, ter tomado conhecimento, aderido e se sub-rogado nos

direitos e obrigações da Incorporadora (promitente vendedora) constantes do Contrato de

Administração Hoteleira e das unidades que compõem o Pool de Hotelaria17.18

13. Ressalte-se que o Empreendimento se dava em imóvel de uso misto (comercial e

residencial), mas a acusação tem por objeto a oferta pública de CICs apenas em relação às unidades

hoteleiras e não quanto às unidades de uso residencial. A cláusula 02.1 do contrato de promessa

de compra e venda explicitava que as unidades hoteleiras integravam, necessariamente, o pool de

hotelaria (“02.1 O condomínio reger-se-á de acordo com a legislação vigente e será constituído

de um edifício de uso misto, com 125 unidades de uso residencial e 104 unidades hoteleiras que

constituirão um Pool de hotelaria”19 - grifei).

14. A cláusula 57.2 do mesmo instrumento previa ainda que “Conforme Convenção de

Condomínio, a Administradora/Operadora Hoteleira [O.B.L.] constituirá Sociedade em Conta de

outra unidade do referido empreendimento: esta Garantia de Remuneração é também limitada somente a todos os

contratos efetivamente assinados entre 12 de setembro de 2014 e 31 de dezembro de 2014.

Cláusula Segunda: Por garantia de Receita de Ocupação, fica entendido que consiste na remuneração bruta referente

a rendimento hoteleiro do empreendimento adquirida pelo Promitente Comprador durante um período determinado

e que atender a todas as exigências do pool hoteleiro.” (grifos aditados) Note-se que o instrumento celebrado com o

outro denunciante tem cláusula equivalente, distinguindo-se apenas por fazer referência a promoção limitada a

contratos assinados entre 01 de janeiro de 2016 e 31 de março de 2016, corroborando a continuidade da prática.

17 Conforme transcrição do contrato enviado por E.S.C. (Doc. SEI 1060191, anexo 3):“57. O ADQUIRENTE subrogase em todos os direitos e obrigações da PROMITENTE VENDEDORA, relativos ao citado contrato de Administração

do Condomínio e das unidades que compõe o Pool de Hotelaria e, na proporção da sua fração ideal, declarando-se

ainda ciente de que o imóvel que está adquirindo faz parte do empreendimento, seja ele com destino residencial ou

com destino à operação hoteleira, conforme definida na Convenção de Condomínio, que será mantida em

funcionamento pela Administradora/Operadora Hoteleira [O.B.L.], inscrita no CNPJ sob o nº. (...), pelo prazo de 10

anos, a contar da data da Assembleia Geral Extraordinária de instalação do CONDOMÍNIO, tudo conforme contrato

específico de Administração Hoteleira nos quais o ADQUIRENTE manifesta sua concordância, conforme item 5.2.2

da Convenção de Condomínio.

57.1 Declara que previamente tomou conhecimento do Contrato de Administração Hoteleira e assume todos os

direitos, prerrogativas, vantagens e consequentes obrigações e ônus inerentes ou derivados do contrato, cujos

preceitos e cláusulas ficam sub-rogados, aceitando os seus teores, cláusulas e condições, os quais ora ratifica e se

obriga a cumprir em sua plenitude, como se os tivesse originariamente subscrito. Em função do disposto nesta

Cláusula, está anexo a este instrumento o Contrato Administração Hoteleira.”

18 Cláusula semelhante à presente no PAS CVM SEI nº 19957.004671/2020-21, de relatoria do Presidente Marcelo

Barbosa, j. em 09.11.2021, de que foi objeto o mesmo tipo de infração.

19 Trecho retirado do contrato encaminhado por E.S.C. (Doc. SEI 1060191, anexo 3). O modelo de contrato padrão

encaminhado pela defesa difere apenas ao afirmar que seriam “116 unidades de uso residencial e 113 unidades

hoteleiras que constituirão um Pool de hotelaria” (Doc. SEI 1186844). As discrepâncias em relação aos números de

unidades residenciais e hoteleiras restam, porém, esclarecidas, pela certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel

relativo ao Empreendimento do Registro de Imóveis, cartório do 1º Ofício da Comarca de Domingos Martins – ES,

datada de 05.05.2017, trazida aos autos pela defesa (Doc. SEI 1186845), que indica os registros de alteração do

Memorial descritivo do Empreendimento, indicando que, inicialmente, eram 72 hoteleiras e 154 residenciais, depois

passaram a ser 104 hoteleiras e 125 “apart hotéis individuais e distintas” e, por fim, passaram a ser 113 “unidades

hoteleiras” e 116 “de apart hotel, individuais e distintas”. Assim, vê-se que houve alterações ao longo dos anos.

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Participação - SCP, na qualidade de Sócia Ostensiva, para gerir e coordenar o empreendimento,

obrigando-se como ADQUIRENTE de unidade destinada ao Pool de hotelaria, se este caso for, a

aderir à SCP na qualidade de Sócio Participante (Oculto), através da assinatura do Termo de

Adesão próprio”20.

15. Sendo assim, considerando que as unidades hoteleiras obrigatoriamente compunham o

Pool de Hotelaria, contratualmente era também prevista a obrigação de adesão à SCP na qualidade

de sócio participante (oculto)21, o que se contrapõe à alegação da Defesa, não respaldada nos

elementos trazidos aos autos, de que os adquirentes das unidades hoteleiras poderiam dar a elas a

destinação que quisessem.

16. A propósito, como explanado, com muita propriedade, no voto do Diretor Relator Gustavo

Gonzalez, em consulta feita ao Colegiado a respeito da caracterização de CIC, em um outro tipo

de negócio jurídico em relação a empreendimento imobiliário (que, embora diverso, enseja a

análise de alguns aspectos semelhantes aos abordados em relação ao CIC Hoteleiro), “[s]e os

imóveis são vendidos com a finalidade primária de uso pessoal, não há que se falar em uma oferta

de contrato de investimento coletivo” (p.ex., fins residenciais), mas quando há adesão obrigatória

a um pool hoteleiro tem-se “um dos típicos arranjos que atrai o regime dos valores mobiliários

para negócios envolvendo investimentos em imóveis”, cabendo, na análise do aspecto jurídico e

também da substância econômica do negócio, dar especial atenção “a motivação dos investidores

em adquirir os imóveis e a ênfase dada pelo vendedor na promoção do investimento”.

17. Observe-se que, neste caso, como relatado, havia clara promessa de remuneração para os

investidores a partir de esforços empregados por terceiro (no caso, pela operadora hoteleira) e, ao

contrário do alegado pela Defesa, não é imprescindível, para a configuração do CIC Hoteleiro, que

haja garantia de rentabilidade mínima. O montante de remuneração fixa ou variável não é elemento

apto a afastar a configuração do CIC, observando-se que o art. 2°, IX, da Lei n° 6.385/1976 faz

referência a “direito de remuneração” e a “rendimentos” advindos do esforço do empreendedor ou

de terceiros, sem fazer qualquer restrição ao tipo de remuneração ou seu montante.

20 As informações e transcrições relativas aos contratos referidos neste voto foram retiradas dos contratos

encaminhados pelos investidores do Empreendimento (Doc. SEI 1060188, p. 10-12 e Doc. SEI 1060191) e

corroboradas pelos modelos de contratos apresentados pela Defesa (Doc. SEI 1186844).

21 “A sociedade em conta de participação congrega duas espécies de sócios: o sócio ostensivo e o sócio oculto ou

participante. O primeiro é aquele a quem compete explorar, em nome individual e sob sua própria e exclusiva

responsabilidade, o objeto definido no contrato de participação. O sócio oculto, geralmente prestador de capital, tem

por escopo a participação nos resultados da exploração do objeto, sem, contudo, assumir riscos pelo insucesso do

empreendimento junto a terceiros. Os seus riscos são dimensionados e se limitam à prestação pela qual se obrigou

junto ao sócio ostensivo, nos termos exclusivos do contrato.” (CAMPINHO, Sérgio. Curso de Direito Comercial:

Direito de Empresa. São Paulo: Editora Saraiva, 16ª Ed., 2019, p. 86).

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18. Ademais, nos materiais de divulgação da oferta por meio do referido site é dada ênfase ao

rendimento (resultado financeiro) esperado para o investimento, inclusive com comparações

expressas a rendimentos auferidos em aplicações financeiras em típicos produtos bancários, como

se vê no seguinte trecho: “[a] Poupança está remunerando normalmente o capital dos investidores

em cerca de 6% ao ano (em torno de 0,5% ao mês), livres de impostos. A remuneração de CDBs

e outros produtos de prateleira dos bancos, após impostos, também remuneram em torno de 6%

ao ano ou pouco menos. Os Hotéis do Grupo ALLIA / Rede BRISTOL estão sistematicamente

distribuindo resultados hoteleiros entre 0,8% a 1,5% ao mês que, anualizados, representam

aproximadamente 10% a 19% ao ano. Se somarmos o resultado hoteleiro dos Hotéis BRISTOL

(10% a 19% anuais) com a valorização imobiliária (8% a 10% anuais), estima-se que este

investimento possa então gerar retorno entre 18% e 29% ao ano (1,39% a 2,14% ao mês). Mesmo

que a valorização imobiliária seja somente igual à inflação (6% anuais), o investimento nas

unidades hoteleiras da Bristol estarão (sic) retornando entre 16% e 25% ao ano”.

19. Destaco, ainda, que a impressão da imagem da página do Empreendimento na internet

trazida pela Defesa não representa o material de divulgação da Oferta vigente à época dos fatos

apurados pela SRE, não apresenta data de acesso e tem conteúdo distinto daquele observado pela

área técnica em 19.06.2019.

20. De resto, a Defesa não trouxe qualquer argumento ou prova a demonstrar que os contratos

referentes ao Empreendimento se distinguem daqueles utilizados em outros empreendimentos

hoteleiros já examinados pela CVM, não havendo razão para reabrir a discussão já superada.

21. Desse modo, os fatos examinados neste processo, em seus aspectos fundamentais, se

coadunam com os precedentes julgados pela CVM, restando, a meu ver, caracterizada a infração.

IV. AUTORIA E RESPONSABILIDADE

22. Passo à análise da autoria, quanto ao que a Acusação imputou responsabilidade à Ofertante

(Vista Azul) e seu administrador à época da oferta (Lucas Izoton).

23. Como dito, restou incontroverso que o material de divulgação da oferta dos CICs

Hoteleiros constava do site do Empreendimento, que, por sua vez, era de responsabilidade da

Incorporadora. Note-se que a ICVM nº 602/2018 veio a deixar claro, em relação à oferta pública

de distribuição de CIC Hoteleiro, que a ofertante será “a sociedade incorporadora ou qualquer

outra pessoa que realize atos de distribuição pública de CIC hoteleiro” (art. 2º, II).

24. A Defesa não contestou que o referido site era de responsabilidade da Vista Azul,

fundamentando suas alegações de ausência de irregularidade no entendimento de que

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Empreendimento seria apenas uma incorporação imobiliária e que os contratos celebrados com os

clientes não configurariam CIC Hoteleiro.

25. Nesse sentido, a identificação da Vista Azul como promitente vendedora nos contratos de

promessa de compra e venda e a comercialização das unidades hoteleiras pela Incorporadora com

vinculação ao Pool de Hotelaria, conforme evidenciado no anúncio em página na internet e pela

presença da logomarca no material publicitário22, demonstram a autoria da infração.

26. No que tange ao acusado Lucas Izoton, esse era administrador da Incorporadora à época

da oferta e responsável pela oferta, o que também não foi contestado, tendo a Defesa se ancorado

na alegação de não configuração de oferta de CIC Hoteleiro. Portanto, cabia a ele a

responsabilidade pelo cumprimento das referidas obrigações impostas à Ofertante23.

27. Resta avaliar a reprovabilidade da conduta dos Acusados à luz dos marcos temporais

fixados em precedentes do Colegiado24, que vêm sendo reiteradamente adotados desde então.

28. O entendimento do Colegiado tem sido no sentido (i) da não responsabilização pelos atos

de distribuição realizados antes de 12.12.2013, data da divulgação de Alerta ao Mercado, ocasião

em que a CVM manifestou-se sobre a caracterização dos chamados condo-hotéis como valores

mobiliários na modalidade CIC; (ii) da responsabilização dos atos de distribuição posteriores a

17.03.2015, data da edição da Deliberação CVM nº 734, que estabeleceu requisitos e

procedimentos para a obtenção de dispensa de registro de oferta pública desses CICs; e (iii) da

necessidade de se sopesar as particularidades do caso concreto para os atos ocorridos no período

compreendido no interregno transcorrido entre tais datas.

29. Como frisado pela SRE, não foi possível definir ao certo quando a oferta irregular de que

se trata teve seu início e fim, nem precisar o número de unidades hoteleiras vendidas, uma vez que

os Acusados não encaminharam os documentos requeridos pela CVM e não prestaram

esclarecimentos adicionais. No entanto, ao menos em relação aos investidores denunciantes

(E.S.C. e D.T.B.), foram encaminhados à CVM os contratos firmados com a Vista Azul referentes

ao Empreendimento em 13.10.201425 e 22.09.201526, respectivamente. Ademais, como apurado

pela área técnica, a oferta de investimento no site do Empreendimento continuava disponível pelo

menos até 19.06.2019. Portanto, bem depois de superados todos os referidos marcos temporais.

22 Doc. SEI 1060188, p. 13-58.

23 v. art. 33 da ICVM nº 602/2018: Art. 33. Os administradores do ofertante, dentro de suas competências legais e

estatutárias, são responsáveis pelo cumprimento das obrigações impostas ao ofertante por esta Instrução.

24 PAS CVM SEI nº 19957.004122/2015-99, j. 12.04.2016 e PAS CVM nº 19957.008081/2016-91, j. 07.08.2018.

25 Doc. SEI 1060191.

26 Doc. SEI 1060188, p. 10-12.

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30. Assim, restou evidenciado que a oferta pública dos CIC Hoteleiros ocorreu e perdurou após

o Alerta ao Mercado divulgado pela CVM em dezembro de 2013, e até mesmo após o chamado

“período de assimilação”, como referido em diversos precedentes sobre o tema, de maneira que,

em consonância com decisões da Autarquia27, matérias a respeito do posicionamento adotado já

haviam sido publicadas em portais de comunicação de grande alcance.

V. CONCLUSÃO E DOSIMETRIA

31. Pelo exposto, concluo pela procedência da acusação e passo à dosimetria da pena a ser

aplicada à Incorporadora e ao seu administrador.

32. No julgamento dos Processos SEI nº 19957.0003266/2017-90 e 19957.008081/2016- 91,

consignou-se que as penalidades a serem cominadas aos responsáveis por ofertas irregulares de

CICs Hoteleiros sejam aplicadas por oferta, atenuadas ou agravadas em razão do período em que

a irregularidade foi praticada e o número de unidades autônomas vendidas, o que tem sido adotado

em diversos precedentes julgados desde então, sopesando também o porte do ofertante28.

33. Atentando para o fato de que, neste caso, não foi possível precisar as datas de início e de

encerramento da oferta irregular, nem definir ao certo o número de unidades autônomas vendidas

devido à falta de resposta dos Acusados às solicitações feitas pela SRE, tais elementos não se

afiguram como parâmetros adequados para dosimetria em relação aos Acusados neste PAS.

34. Em que pese a gravidade em abstrato da conduta, considero, ainda, que, neste caso, em

linha com outros precedentes julgados pelo Colegiado29, deve ser aplicada a penalidade de

advertência, tendo em vista a ausência de elementos indicativos de grande amplitude da oferta,

assim como o porte da Ofertante e os bons antecedentes dos Acusados.

35. Pelo exposto, com fundamento no art. 11, I, da Lei n° 6.385/1976 (com redação anterior à

entrada em vigor da Lei nº 13.506, de 13.11.2017), e à luz dos princípios da proporcionalidade e

da razoabilidade, voto pela condenação de:

a. Vista Azul Negócios Imobiliários Ltda. à penalidade de advertência, pela

realização de oferta pública de distribuição de CICs Hoteleiros, sem a obtenção

27 PAS CVM SEI nº 19957.008081/2016-91, Dir. Rel. Gustavo Borba, j. em 07.08.2018.

28 Nesse sentido, destaco manifestação de voto do Diretor Henrique Machado, acompanhada pela maioria do

Colegiado, no âmbito do PAS CVM nº 19957.008081/2016-91, j. em 07.08.2018, e o voto Diretor Relator Gustavo

Gonzalez no PAS CVM nº RJ2018/2316, j. em 01.10.2019.

29 PAS CVM nº RJ2017/1530 (Processo SEI nº 19957.002921/2017-92), j. 29.01.2019; PAS CVM nº RJ2016/8155

(Processo SEI nº19957.007937/2016-19), j. 10.12.2019; e PAS CVM nº RJ2018/7211 (Processo SEI nº

19957.009556/2018-28), j. 18.02.2020.

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do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/1976 e no art. 2º da ICVM nº

400/2003 e sem a dispensa prevista no art. 19, §5º, I, da Lei nº 6.385/1976 e no

art. 4º da ICVM nº 400/2003; e

b. Lucas Izoton Vieira à penalidade de advertência, pela realização de oferta

pública de distribuição de CICs Hoteleiros, sem a obtenção do registro previsto

no art. 19 da Lei nº 6.385/1976 e no art. 2º da ICVM nº 400/2003 e sem a

dispensa prevista no art. 19, §5º, I, da Lei nº 6.385/1976 e no art. 4º da ICVM nº

400/2003.

36. Por fim, impende comunicar o resultado deste julgamento ao Ministério Público Federal

no Estado do Espírito Santo, em complemento ao Ofício n° 611/2020/CVM/SGE30, enviado em

15.10.202031, e à Delegacia da Polícia Federal no Estado do Espírito Santo, em complemento à

resposta apresentada no Ofício nº 375/2021/CVM/SRE/GER-3, enviado em 10.12.202132, para as

providências que entenderem cabíveis.

É como voto.

Rio de Janeiro, 15 de fevereiro de 2022.

Flávia Sant’Anna Perlingeiro

Diretora Relatora

30 Doc. SEI 1119357.

31 Doc. SEI 1119964.

32 Doc. SEI 1387980, em resposta ao Ofício nº 4945895/2021-DELECOR/DRCOR/SR/PF/ES (Doc. SEI 1377869).

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