Processo Administrativo Sancionador nº 19957.006087/2020-18

Diário Eletrônico da CVM em

19/09/2024

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

EXTRATO DE SESSÃO DE JULGAMENTO

DO PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR PAS CVM

19957.006087/2020-18

Data do julgamento: 16/07/2024

Relator: Diretor João Accioly

Acusado:

Apoema Incorporadora Ltda.

Rodolfo Bueno Lycarião de Paula

Ementa: Apurar suposta oferta pública de contratos de investimento coletivo

hoteleiro, sem a prévia obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa, em

infração ao art. 19, caput, e § 5°, inciso I, da Lei nº 6.385/1976, e ao art. 5º da

Instrução CVM nº 602/2018. Absolvição

Decisão: Vistos, relatados e discutidos os autos, o Colegiado da Comissão de

Valores Mobiliários, com base na prova dos autos, na legislação aplicável e com

fundamento no art. 11, inciso II, da Lei n° 6.385/76, por unanimidade de votos,

decidiu pela absolvição de Apoema Incorporadora Ltda. e Rodolfo Bueno Lycarião de

Paula da acusação formulada.

O Colegiado determinou a comunicação do resultado deste julgamento

ao Ministério Público Federal em Minas Gerais, em complemento ao Ofício nº

3/2021/CVM/SGE, nos termos do art. 9º da Lei Complementar nº 105/2001 e do art.

12 da Lei nº 6.385/1976.

Presente o advogado Antonio Ricardo Correa representando Apoema

Incorporadora Ltda. e Rodolfo Bueno Lycarião de Paula.

Presente o Procurador Celso Luiz Rocha Serra Filho, representante da

Procuradoria Federal Especializada da CVM.

Participaram desta Sessão de Julgamento os Diretores João

Extrato de Sessão de Julgamento 616 (2129185) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 1

Accioly, Marina Copola, Daniel Maeda, Otto Lobo, que presidiu a sessão.

O Presidente da CVM, João Pedro Nascimento, não participou do

julgamento do processo devido às férias.

Documento assinado eletronicamente por Otto Eduardo Fonseca de

Albuquerque Lobo, Diretor, em 12/09/2024, às 18:07, com fundamento no

art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por João Carlos de Andrade Uzêda

Accioly, Diretor, em 12/09/2024, às 20:17, com fundamento no art. 6º do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Daniel Walter Maeda Bernardo,

Diretor, em 13/09/2024, às 14:27, com fundamento no art. 6º do Decreto nº

8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Marina Copola, Diretor, em

19/09/2024, às 13:05, com fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8

de outubro de 2015.

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Extrato de Sessão de Julgamento 616 (2129185) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 2

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PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.006087/2020-18

Reg. Col. 2335/21

Acusados: Apoema Incorporadora Ltda. e Rodolfo Bueno Lycarião de Paula

Assunto: Apurar suposta oferta pública de contratos de investimento coletivo

hoteleiro, sem a prévia obtenção de registro perante a CVM ou sua dispensa,

em infração ao art. 19, caput, e § 5°, inciso I, da Lei nº 6.385/1976, e ao art.

5º da Instrução CVM nº 602/2018.

Relator: Diretor João Accioly

Relatório

I. OBJETO

1. Trata-se de Processo Administrativo Sancionador (“PAS”) instaurado pela

Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (“SRE” ou “Área Técnica”) para apurar

a eventual responsabilidade de Apoema Incorporadora Ltda. (“Apoema” ou “Incorporadora”)

e de seu administrador, Rodolfo Bueno Lycarião de Paula (“Rodolfo Bueno”, e, quando em

conjunto com Apoema, “Acusados”), pela realização de oferta pública de contratos de

investimento coletivo hoteleiro (“CIC Hoteleiro”), relativos ao empreendimento denominado

Edifício Hoteleiro Fit Transamérica Extrema (“Empreendimento”)1 sem a obtenção do registro

previsto no art. 192 da Lei nº 6.385/1976 e no art. 5º3 da Instrução CVM nº 602/2018 (“ICVM

602”), então vigente, ou sem a dispensa prevista no inciso I5, do § 5º do art. 19 da Lei nº

6.385/1976.

II. ORIGEM

2. O PAS originou-se do Processo Administrativo n° 19957.011539/2019-31,

instaurado pela Superintendência de Proteção e Orientação aos Investidores (“SOI”) para

analisar denúncia protocolada na CVM em 29.10.2019, por A.A.M.M. (1090857), noticiando

que a Apoema, com nome fantasia Oryba Incorporações (“Oryba”) estaria ofertando unidades

do Empreendimento por intermédio de redes sociais e corretores, sem dispor do registro ou da

1 Localizado no município de Extrema, MG.

2 “Art. 19. Nenhuma emissão pública de valores mobiliários será distribuída no mercado sem prévio registro na Comissão.”

3 “Art. 5º - O pedido de registro de oferta pública de distribuição de CIC hoteleiro deve ser requerido pelo ofertante à

Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE.”

5 “§ 5º - Compete à Comissão expedir normas para a execução do disposto neste artigo, podendo: I - definir outras situações

que configurem emissão pública, para fins de registro, assim como os casos em que este poderá ser dispensado, tendo em vista

o interesse do público investidor;”

Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 3

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dispensa do registro na CVM e prometendo ganhos entre 1,6% a 1,8% a.m. aos investidores6.

3. A denúncia veio acompanhada de (i) tabela de preços das unidades do

Empreendimento7; (ii) reproduções de negociações travadas entre 27.09 a 21.10.2019 por

A.A.M.M. e um corretor do Empreendimento8; (iii) contrato social da Apoema9; contrato de

compra e venda de unidade no Empreendimento firmado pelo denunciante em 18.10.201910;

(iv) material de divulgação do Empreendimento11; (v) comprovante de pagamento do sinal para

a aquisição da unidade12; e (vi) divulgação do Empreendimento em rede social13.

4. Em 03.05.2020, a SOI submeteu a denúncia à apreciação da SRE14, por entender que

os fatos nela apontados indicariam que a Apoema estaria ofertando publicamente contratos de

investimento coletivo definidos no inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/197615, na modalidade

CIC Hoteleiro, sem o necessário registro ou dispensa de registro perante a CVM.

5. Em 30.07.2020, com reiteração em 21.08.202016, a SRE oficiou a Apoema e Rodolfo

Bueno, solicitando informações e documentos sobre os responsáveis pela gestão do

Empreendimento, o modelo dos contratos de investimento e demais documentos relacionados

às ofertas do Empreendimento, a quantidade de cotas vendidas e valores envolvidos, a relação

dos adquirentes das cotas, a descrição dos eventuais esforços de oferta pública realizados e a

natureza do relacionamento comercial mantido com o corretor de imóveis que negociou uma

unidade do Empreendimento com o denunciante.

6. A SRE não obteve resposta às duas tentativas de obtenção de informações, tendo, em

25.09.2020, apresentado Termo de Acusação (“Acusação”) (1173138) em face da Apoema e

de Rodolfo Bueno.

III. ACUSAÇÃO

7. Da análise dos fatos e documentos presentes nos autos, a SRE concluiu pela existência

de elementos suficientes de autoria e materialidade quanto à realização, pela Apoema e seu

administrador Rodolfo Bueno, de oferta pública de valores mobiliários sem a obtenção do

registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/1976 e no art. 5º da ICVM 602, ou sem a dispensa

6 Doc. 1090857, pp. 1-2 e 12.

7 Doc. 1090857, p. 3.

8 Doc. 1090857, pp. 5-24.

9 Contrato de Constituição de Apoema Incorporadora Ltda. (Doc. 1090857, pp. 25-31).

10 Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Habitacional Autônoma de Edifício Hoteleiro Fit

Transamerica Extrema (Doc. 1090857, pp. 32-52).

11 Doc. 1090857, pp. 54-73.

12 Doc. 1090857, pp. 4, 22 e 53.

13 Doc. 1090857, p. 76.

14 Doc. 1090857, pp. 77-78.

15 “Art. 2º. São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei: (...) IX – quando ofertados publicamente, quaisquer outros

títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive

resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.”

16 Doc. 1090857, pp. 79-86.

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prevista no inciso I, do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/1976.

Entendimento da Acusação sobre Materialidade

8. No tocante à materialidade da infração, a SRE concluiu, primeiramente, que o

investimento oferecido pela Apoema caracterizava-se como contrato de investimento coletivo,

definido no inciso IX do art. 2º da Lei nº 6.385/1976, na medida em que as respostas às questões

relacionadas a seguir foram positivas18:

(i) Há investimento? Sim, em "unidades com destinação exclusivamente hoteleira" a ser

administrado pela empresa Transamerica Hospitality Group por meio do sistema de pool

hoteleiro (1090857, pp. 32-52, 72);

(ii) Esse investimento é formalizado por um título, ou por um contrato? Sim, por

"Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Habitacional

Autônoma de Edifício Hoteleiro Fit Transamerica Extrema", conforme modelo trazido aos

autos pelo denunciante (1090857, pp. 32-52);

(iii) O investimento é coletivo? Sim, pois é canalizado para um empreendimento comum

a todos os investidores e oferecido indistintamente ao público em geral por meio de anúncio

veiculado em redes sociais na internet, podendo ser adquirido por investidores indeterminados

(1090857, p. 76);

(iv) Alguma forma de remuneração é oferecida aos investidores? Sim, pois conforme a

denúncia (1090857, pp. 1-2) há promessa de retorno do investimento entre 1,6% e 1,8% a.m.

As mesmas promessas estão presentes nos "prints" das conversas havidas entre o denunciante

e o corretor da ofertante (1090857, pp. 5-24); e

(v) A remuneração oferecida tem origem nos esforços do empreendedor ou de

terceiros? Sim, na medida em que os recursos dos investidores serão aplicados pela empresa

na construção de um condomínio sob a sua propriedade e responsabilidade, sendo o referido

condomínio administrado pela Transamérica Hospitality Group (terceiro) (1090857, pp. 51-52),

com o objetivo de remunerar os investidores.

9. A SRE também concluiu que o CIC Hoteleiro teria sido ofertado publicamente pela

Apoema, pois, na captação do investimento, teriam sido utilizados meios e instrumentos

previstos no art. 19, § 3°, I, II e III19, da Lei n° 6.385/1976: (i) prospectos20; (ii) corretores

(conforme comprovado pela troca de mensagens entre o denunciante e o corretor da

ofertante21); e (iii) serviços públicos de comunicação22.

10. Dessa forma, tratar-se-ia de um contrato de investimento coletivo ofertado

publicamente, o que, nos termos do mencionado art. 2º, IX, da Lei nº 6.385/1976. o

18 A utilização desses parâmetros para a caracterização de um investimento como contrato de investimento coletivo e, caso

ofertados publicamente, como valor mobiliário, foi consolidada a partir da manifestação de voto do Diretor Marcos Barbosa

Pinto, acompanhada pelo Colegiado, na decisão exarada no PA CVM n° RJ2007/11593, em 15.01.2008.

19 “Art. 19 § 3º - Caracterizam a emissão pública: I - a utilização de listas ou boletins de venda ou subscrição, folhetos,

prospectos ou anúncios destinados ao público; II - a procura de subscritores ou adquirentes para os títulos por meio de

empregados, agentes ou corretores; III - a negociação feita em loja, escritório ou estabelecimento aberto ao público, ou com a

utilização dos serviços públicos de comunicação.”

20 Doc. 1090857, pp. 54-73.

21 Doc. 1090857, pp. 5-24.

22 Doc. 1090857, p. 76.

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caracterizaria como valor mobiliário, mais especificamente um CIC Hoteleiro, com promessa

de remuneração vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro

organizado por meio de condomínio e cuja oferta pública é regulada pela ICVM 602.

11. Do exposto, a Acusação concluiu ter ocorrido a oferta pública irregular de CIC

Hoteleiro sem o registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/1976 e no art. 5º da ICVM 602 ou

sem a dispensa prevista no inciso I, do § 5º do art. 19 da Lei nº 6.385/1976. Acrescentou que o

Empreendimento consistia em 154 unidades23, que, tendo como base o valor de R$ 189.000,00

acertado com o denunciante24 e os valores constantes da tabela de preços anexada à denúncia25,

levariam a um valor total da oferta entre R$ 29,1 milhões e R$ 34,6 milhões, aproximadamente.

Entendimento da Acusação sobre a Autoria

12. A SRE imputou a responsabilidade pelos fatos apurados à Apoema e a seu

administrador Rodolfo Bueno. No caso da Incorporadora, ela é identificada como a responsável

pelas ofertas públicas realizadas por meio de veiculação de propaganda em rede social a

investidores interessados27. Ademais, no modelo de contrato de compra e venda de unidades

do Empreendimento – Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade

Habitacional Autônoma de Edifício Hoteleiro Fit Transamerica Extrema –, a Apoema consta

como promitente vendedora das unidades imobiliárias28.

13. Neste último contrato, Rodolfo Bueno consta como como sócio administrador da

Apoema, assim como no cadastro desta última na Receita Federal (0982123). Ele também

aparece como sócio majoritário da Apoema, com 98% das quotas sociais, no contrato social da

Sociedade. Nesse sentido, a Acusação apontou que o art. 3330 da ICVM 602 considera que os

administradores dos ofertantes, dentro de suas competências legais e estatutárias, são

responsáveis pelo cumprimento das obrigações impostas ao ofertante pela norma.

14. Em vista do exposto, a Acusação propôs a responsabilização da Apoema, na

qualidade de incorporadora do Empreendimento e ofertante dos CICs a ele relacionados, e de

seu administrador Rodolfo Bueno, pela realização de oferta de valores mobiliários sem a

obtenção do registro previsto no art. 19 da Lei nº 6.385/1976 e no art. 5° da ICVM 602 ou sem

a dispensa de registro prevista no inciso I, § 5° do art. 19 da Lei n° 6.385/1976, o que é

23 Doc. 1090857, p. 33.

24 Doc. 1090857, p. 37.

25 Doc. 1090857, p. 2.

27 Doc. 1090857, p. 76.

28 Doc. 1090857, pp. 32-52.

30 “Art. 33. Os administradores do ofertante, dentro de suas competências legais e estatutárias, são responsáveis pelo

cumprimento das obrigações impostas ao ofertante por esta Instrução.”

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considerado infração grave nos termos do art. 38, I, b31, da ICVM 602.

IV. MANIFESTAÇÃO DA PFE E COMUNICAÇÃO AO MPF

15. A Procuradoria Federal Especializada junto à CVM (“PFE-CVM”) se manifestou

(1152902) pela adequação da peça acusatória original ao disposto na Instrução CVM nº

607/2019, vigente à época, à exceção do inciso V34 do art. 6º, em virtude do não enquadramento

no § 5°, inciso I, do art. 19 da Lei n° 6.385/1976, pois também teria restada configurada a

infração referente a realização de oferta de valores mobiliários sem a dispensa de registro da

CVM.

16. A SRE acatou a opinião da PFE, acrescentando a infração apontada nas imputações

formuladas e apresentando a versão final do Termo de Acusação.

17. Diante dos indícios da ocorrência da conduta do tipo penal previsto no art. 7º, inciso

II36 da Lei n° 7.492/1986, em 14.01.2021 foi feita a comunicação ao Ministério Público Federal

no Estado de Minas Gerais (“MPF/MG”) (1176562).

18. Em 13.02.2023, o MPF/MG informou ter realizado Acordo de Não Persecução Penal

(“ANPP”) com Rodolfo Bueno, à época, ainda sujeito à homologação judicial, tendo em vista

irregularidades supostamente cometidas por ele no âmbito do PAS, pelo qual foi estabelecido

o pagamento de R$ 40 mil a título de reparação do dano (1721665).

V. RAZÕES DE DEFESA

19. Em 30.04.2021, os Acusados apresentaram, tempestiva e conjuntamente, defesa

(“Defesa”) (1253657), arguindo, preliminarmente, a anulação do Termo de Acusação e a

reabertura da fase de defesa prévia/esclarecimentos preliminares, pois não receberam os emails com solicitação de esclarecimentos prévios enviados pela SRE. Um deles, para a

Apoema, foi enviado para destinatário inexistente, contato@arybaincorporadora.com.br, o

correto teria sido contato.oryba@gmail.com, não havendo, também, indicação de que tenha

sido corretamente enviado e-mail a Rodolfo Bueno.

20. No mérito, alegam, em síntese, que:

(i) Reconhecem o entendimento da CVM de que os condohotéis ofertados publicamente

caracterizam-se como contratos de investimento coletivo, consolidado desde o Alerta ao

Mercado divulgado em 12.12.2013, citando, também, como marcos legais, a Deliberação

CVMN nº 734/2015 e a ICVM 602, mas entendem ser possível que um grupo de pessoas se

31 “Art. 38. Considera-se infração grave, para os efeitos do § 3º do Art. 11 da Lei nº 6.385, de 1976: I – a distribuição de CIC

hoteleiro: b) realizada sem registro ou dispensa de registro da CVM; (...).”

34 “Art. 6º Nas hipóteses em que a superintendência considerar que dispõe de elementos conclusivos quanto à autoria e à

materialidade da irregularidade constatada, deverá ser lavrado termo de acusação do qual constará: V – os dispositivos legais

ou regulamentares infringidos;”

36 “Art. 7º Emitir, oferecer ou negociar, de qualquer modo, títulos ou valores mobiliários: II - sem registro prévio de emissão

junto à autoridade competente, em condições divergentes das constantes do registro ou irregularmente registrados;”

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associe para desenvolver uma atividade empresarial relacionada a uma edificação sem que isso

configure um CIC;

(ii) A incorporação imobiliária é sempre um investimento coletivo, seja um edifício

residencial ou comercial, que, se forem executados dentro da Lei n.º 4.591/1964 (Lei das

Incorporações), poderiam ser considerados como a “soma de esforços dos compradores”;

(iii) O Empreendimento é constituído por 132 unidades autônomas, todas elas devidamente

descritas e individualizadas (1253682), com 111 disponibilizadas para venda e 21 bloqueadas

para o proprietário do terreno, tendo sido vendidas 72 unidades, a primeira em 30.08.2019 e a

última em 30.10.2020, havendo 39 unidades restantes que não serão vendidas até a decisão da

CVM;

(iv) Cada unidade terá sua própria matrícula registral, podendo seus adquirentes aliená-las

de forma autônoma quando assim o desejarem, e, por óbvio, são adquiridas do incorporador por

meio de um contrato;

(v) Cerca de 67% dos compradores são médicos ou empresas do ramo de medicina e

equivalentes (1253661 e 1253662), tendo a Apoema sido procurada por esse grupo fechado de

investidores, formados por médicos, familiares e empresas congêneres, para desenvolver o

Empreendimento, que teria sido juridicamente estruturado sob a forma de incorporação,

regulada pela mencionada Lei nº 4.591/1964;

(vi) Nada mais fizeram do que organizar os interesses desse grupo, sem ter havido oferta

do Empreendimento ao público em geral, tendo as vendas sido realizadas por "contatos pessoais

e, quando o grupo chegou ao número que eles consideravam o máximo possível, havia reuniões

entre eles – essas aí sim presenciais, mas sempre em locais restritos, para discussão dos

detalhes, revisão de documentos, assinaturas e todos os demais atos normais quando um grupo

se fecha para, juntos, desenvolverem um projeto." Nessas reuniões, apenas de mostrava o book

de Empreendimento, que anexou (1253680), e em caráter reservado, sem qualquer tipo de

distribuição ao público geral;

(vii) O Empreendimento nunca teve site habilitado a consulta pública, não foi ofertado por

corretores de imóveis ou “objeto de anúncios em jornais, televisões ou por qualquer outro

engenho publicitário, como outdoor, panfletos, faixas e afins";

(viii) A página em rede social anexada pelo denunciante (1090857, p. 76) apresentaria apenas

"uma imagem do site da Oryba Incorporadora que indica apenas uma linha do tempo da

evolução da incorporação (preparação do terreno, avanço das obras), sem qualquer tipo de

indicação comercial, inexistindo sequer qualquer detalhe do empreendimento, não passando o

material de mera informação institucional";

(ix) Não foi oferecida remuneração aos compradores, como concluído pela Acusação a

partir de prints das conversas havidas entre o denunciante e um corretor (1090857, pp. 5-24),

asseverando que tal fato nunca ocorreu, tendo sido fruto de simulação perpetrada pelo

denunciante e seu chefe, J.B.S.J., que seria concorrente da Apoema e estaria por trás da compra

e venda simulada;

(x) O denunciante nunca foi um real comprador de unidade do Empreendimento e teria se

passado por integrante do grupo original de compradores e enganado um corretor avulso, que

nunca fez parte ou teve ligação com a Apoema, de modo a conseguir os documentos de compra

e venda, "sendo certo que o próprio denunciante revela, nas conversas por WhatsApp que ele

induziu, que ele jamais teve acesso a qualquer publicidade do empreendimento, tendo recebido

informações de um aparente comprador de outra unidade" (1090857, p. 5); e

(xi) A tabela de valores apresentada pelo denunciante (1090857, p. 3) teria sido feita para o

grupo interno que adquiriu unidades do Empreendimento, não constando números de telefones,

endereços eletrônicos ou qualquer meio de contato com Apoema, desmentindo a hipótese de

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

que se tratava de material utilizado para uma oferta pública. Os demais documentos seriam

manifestamente falsos, incluindo a denúncia, e que a dita relação comercial "falsa" e "forjada"

incluiu transferência de dinheiro "entre terceiros sem qualquer relação com as partes aqui

mencionadas", não havendo nexo lógico com os Acusados.

21. A Defesa anexou (i) o contrato social da Apoema (1253658); (ii) os contratos

firmados com para os compradores de cada unidade autônoma – Instrumento Particular de

Compromisso de Compra e Venda de unidade Habitacional Autônoma de Edifício Hoteleiro

Hotel Fit Transamérica Extrema –, e com os fornecedores de produtos e serviços utilizados na

construção – Instrumento Particular de Compromisso de Permuta Unidade Hoteleira Autônoma

de Edifício Hoteleiro Hotel Fit Transamérica Extrema (1253670, 1253673 e 1253674); (iii) a

relação dos investidores que adquiriram as unidades do empreendimento (1253661 e 1253662);

(iv) book interno com descrição do Empreendimento (1253680); e (v) memorial e registro da

incorporação (1253682, 1253683 e 1253684).

VI. PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO

22. Em 30.40.2021, juntamente com a Defesa, os Acusados apresentaram proposta de

termo de compromisso visando ao encerramento do presente PAS. Apesar de a PFE ter

opinado pela inexistência de óbice à celebração, em reunião realizada em 19.10.2021, o

Colegiado, acompanhando o parecer do Comitê de Termo de Compromisso, deliberou, por

unanimidade, pela rejeição da proposta (1390859).

VII. PEDIDO DE PRODUÇÃO DE PROVAS E DILIGÊNCIAS ADICIONAIS

23. A Defesa pediu a produção de prova testemunhal, relacionando como testemunhas o

denunciante, A.A.M.M, seu suposto mentor, J.B.S.J, e o corretor F.R., com quem ele negociou

a aquisição de uma unidade do Empreendimento, reservando-se o direito indicar novas

testemunhas no futuro durante a fase processual cabível.

24. Em 02.08.2021, proferi Despacho (1839471) indeferindo o pedido, nos termos do art.

4348 da Resolução CVM nº 45/2021, por considerar tal prova desnecessária, diante do conjunto

probatório já constante dos autos.

25. Considerando ter sido celebrado ANPP entre o MPF/MG e Rodolfo Bueno (§18), nos

termos do art. 42 da Resolução CVM nº 45/202149, solicitou-se cópia do referido instrumento

ao MPF-MG (1875480 e 1896302).

26. O referido acordo (2053964) e sua respectiva homologação (2053965) terminaram

por ser juntados aos autos por iniciativa dos próprios Acusados. Nos termos da Cláusula

48 “§ 3º O Relator deve indeferir, de forma fundamentada, as provas ilícitas, desnecessárias ou protelatórias.”

49 Art. 42. A prova da alegação incumbe a quem a fizer, sendo, porém, facultado ao Relator determinar, a qualquer

tempo, a realização de diligências, além daquelas eventualmente requeridas pelo acusado em sua defesa.”

Processo Administrativo Sancionador CVM n° 19957.006087/2020-18

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Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 9

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Primeira, Rodolfo Bueno confessou que não possuía autorização da CVM para oferecer suítes

hoteleiras do empreendimento [Edifício Hoteleiro Fit Transamérica Extrema] para investidores

interessados, bem como que, à época dos fatos, entendia que tal autorização não era necessária,

assumindo assim o risco de praticar atos sem a devida regularidade.

27. Ainda nos termos do ANPP, Rodolfo Bueno comprometeu-se a cumprir com (a)

prestação pecuniária no valor de R$ 30.000,00; (b) prestação de serviços à comunidade pelo

período de 8 meses, na razão de 7 horas por semana; (c) ressarcimento do dano no valor de R$

40.000,00; e (d) compromisso de manter atualizados os dados de endereço e telefone

informados no ANPP.

28. Ficou estabelecido na cláusula 4 do ANPP, ainda, que o referido termo está restrito

às consequências criminais do fato, não alcançando eventuais reflexos na esfera cível,

administrativa e de improbidade.

29. Junto ao protocolo do ANPP, os Acusados complementaram suas razões de defesa

com base no termo em questão, alegando, em síntese, que (2053963):

(i) Na cláusula primeira do ANPP é apenas reconhecido que Rodolfo Bueno não possuía

autorização da CVM para oferecer apartamentos. Entretanto, a discussão seria, exatamente, se

tal autorização é necessária, tendo sido argumentado em sede de defesa pela desnecessidade de

autorização diante da ausência de oferta pública;

(ii) A SER (1265137) teria testado a cessação da conduta, verificando haver uma única

postagem em rede social, que não possuiria caráter publicitário, nem prometia investimento e

retorno financeiro, com alcance diminuto;

(iii) Alegam semelhança com fatos apurados no PA CVM nº 19957.008742/2018-40, em

que haveria indícios de que a denúncia tenha sido feita por desafeto pessoal e concorrente

comercial da Apoema, pois seguiriam o mesmo Modus Operandi: troca de mensagens

simuladas com supostos corretores, que na realidade se tratam de conhecidos/funcionários do

concorrente, se utilizando de laranjas para denunciar inexistentes irregularidades, com o único

intuito de causar perturbação e prejuízo financeiro aos interessados;

(iv) Caso a CVM não concorde com o que se alegou, o ressarcimento do dano no valor de

R$ 40.000,00, descrito na cláusula “c” do ANPP poderá servir como pagamento a eventual

condenação aplicada, requerendo-se que seja considerado este valor para fins de eventual

condenação.

VIII. DISTRIBUIÇÃO DO PROCESSO E PAUTA DE JULGAMENTO

30. O processo foi originalmente distribuído ao Diretor Fernando Galdi, em 19.10.2021

e, com o fim do seu mandato, provisoriamente redistribuído para o Diretor Otto Lobo, em

11.01.2022. Em 24.05.2022, o processo foi distribuído à minha relatoria50.

31. Em 25.06.2024, foi publicada pauta de julgamento no Diário Eletrônico da CVM, em

50 Docs. 1369351, 1423975 e 1369351.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

cumprimento ao disposto no art. 4951 da Resolução CVM nº 45/2021.

Rio de Janeiro, 16 de julho de 2024

João Accioly

Diretor Relator

51 “Art. 49. Compete ao Colegiado julgar o processo, em sessão pública, convocada com pelo menos 15 (quinze) dias de

antecedência, podendo ser restringido o acesso de terceiros em função do interesse público.”

Processo Administrativo Sancionador CVM n° 19957.006087/2020-18

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Relatório DJA (2107977) SEI 19957.006087/2020-18 / pg. 11

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PROCESSO ADMINISTRATIVO SANCIONADOR CVM SEI N° 19957.006087/2020-18

Reg. Col. 2335/21

Acusados: Apoema Incorporadora Ltda. e Rodolfo Bueno Lycarião de Paula

Assunto: Possível oferta pública de contratos de investimento coletivo hoteleiro, sem

registro perante a CVM ou sua dispensa.

Relator: Diretor João Accioly

Voto

I. OBJETO

1. Como detalhado no Relatório, o PAS foi instaurado pela SRE por suposta realização

de oferta pública de contratos de investimento coletivo (art. 2º, IX, da Lei 6.385, sem o registro

ou sua dispensa previstos (art. 19, caput e §5º, I, da mesma lei , e art. 5º da ICVM 602).

2. A apuração dos fatos iniciou-se com o recebimento de denúncia de A.A.M.M.,

acompanhada de conjunto de documentos, afirmando que a Apoema estaria ofertando, por

redes sociais e corretores e sem registro na CVM, unidades de empreendimento de condo-hotel,

localizado em Extrema, MG, a ser explorado com a bandeira Transamérica (Relatório, §2).

3. Após análise das informações e documentos protocolados pelo denunciante e sem ter

conseguido resposta dos investigados, a SRE concluiu que a Apoema estaria ofertando

publicamente os CICs e formulou acusação, em face da empresa e de seu administrador.

II. PRELIMINAR

4. Os Acusados pleiteiam a anulação do Termo de Acusação, pois não teriam recebido

os e-mails enviados pela SRE em 30.07.2020 e 21.08.2020, com solicitação de esclarecimentos

a respeito dos fatos, nos termos do art. 5º da ICVM nº 607 (Relatório, §19). Alegam que um

deles foi enviado para destinatário inexistente, contato@arybaincorporadora.com.br, quando o

correto seria contato@orybaincorporadora.com.br; e que também não haveria indicação de que

tenha sido corretamente enviado e-mail a Rodolfo Bueno.

5. De fato, conforme consta do Relatório, a Apoema tem nome fantasia Oryba

Incorporações. Ao verificar o processo de origem, noto que o erro realmente ocorreu: o

primeiro e-mail, enviado em 30.07.2020, retornou com aviso de destinatário inexistente1. A

SRE não percebeu o erro e reiterou o pedido em 21.08.2020 para o mesmo endereço, recebendo

novamente a mensagem de destinatário inexistente2.

1 Doc. SEI 1065210 do PA 19957.011539/2019-31.

2 Doc. SEI 1081480 do PA 19957.011539/2019-31.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

6. Contudo, as duas solicitações de esclarecimentos foram também enviadas para o

endereço eletrônico contato.oryba@gmail.com, constante da ficha de cadastro da Apoema na

Receita Federal do Brasil, que registra o nome de Rodolfo Bueno como sócio administrador

(Relatório, §13). Isso não prova que os e-mails foram recebidos, mas a Defesa não nega que

tal e-mail fosse válido. Por isso, entendo não haver suficiente demonstração de que os pedidos

de esclarecimento foram indevidamente enviados.

7. Independentemente disso, é entendimento pacificado deste Colegiado3 que o pedido

de manifestação prévia visa a dar suporte à formação da convicção da área técnica quanto à

materialidade e a autoria das infrações e auxiliar na boa instrução do processo, mas não confere

direito subjetivo aos investigados e nem se confunde com defesa prévia4.

8. Rejeito, portanto, a preliminar.

III. MÉRITO

9. Não há controvérsia quanto aos fatos que caracterizam o Empreendimento como

condo-hotel ou pool hoteleiro. À exceção dos fatos relativos à suposta oferta pública, é nítido

que preenche os requisitos para constituir contrato de investimento coletivo sujeito a registro,

conforme o texto legal. Os fatos mostram haver “direito de participação, de parceria ou de

remuneração, (...) cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros”.

10. Onde não há a mesma clareza é sobre ter havido ou não oferta pública. Para a

Acusação, os direitos teriam sido ofertados a eventuais investidores por meio de prospectos,

corretores e serviços públicos de comunicação, o que caracterizaria sua distribuição como

pública, nos termos do § 3° do art. 19 da Lei 6.385, sujeitando-os ao regime daquela lei e à

competência fiscalizatória da CVM.

• SOBRE OS ELEMENTOS DO CONTRATO DE INVESTIMENTO COLETIVO

11. A Defesa alega, inicialmente, ter sido o Empreendimento estruturado dentro da Lei

4.591/64, Lei das Incorporações, como a “soma de esforços dos compradores”, e somente

nesse sentido ele se configuraria como um investimento coletivo. Cada unidade teria sua

própria matrícula registral e seus adquirentes poderiam aliená-las de forma autônoma quando

assim o desejarem, pelo que não haveria que se falar em contrato de investimento coletivo.

3 PAS CVM nº RJ2013/13355, Dir. Rel. Henrique Machado, j. em 24.11.2016; PAS CVM nº RJ2014/14161, Dir. Rel. Henrique

Machado, j. em 04.12.2018; PAS CVM nº 19957.000115/2019-41, Dir. Rel. Gustavo Gonzalez, j. em 22.09.2020; e PAS CVM

nº RJ2019/7142, Rel. Pres. Marcelo Barbosa, j. em 24.05.2022; entre outros.

4 PAS CVM nº SP2014/0465, Dir. Rel. Gustavo Gonzalez, j. em 06.11.2018; PAS CVM nº 07/2012, Dir. Rel. Henrique

Machado, j. em 08.10.2019; PAS CVM nº RJ2019/1068, Dir. Rel. Gustavo Gonzalez, j. em 22.09.2020; PAS CVM

nº 19957.009206/2018-61, Dir. Rel. Flávia Perlingeiro, j. em 11.04.2023; entre outros.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

12. Contudo, as disposições da legislação imobiliária ou registral não afastam o regime

da Lei nº 6.385, apenas pelo fato de incidirem sobre determinados negócios jurídicos. A

incidência não é mutuamente excludente, pois se refere a aspectos diferentes dos negócios. Se

um empreendimento é regido pela Lei das Incorporações, pelo Código Civil, pela Lei das S.A.,

ou o que quer que seja, o que a Lei 6.385 busca proteger é a captação de poupança popular. No

âmbito desta lei, o conceito de contrato de investimento coletivo baseia-se na substância

econômica da transação (tipos de direito que o investidor adquire e origem dos ganhos que

permitem a satisfação desse direito), e não da forma jurídica adotada. Tais elementos

independem dos diversos ativos e projetos nos quais os recursos captados possam ser

investidos, sejam eles quartos de hotéis, ativos agropecuários, criptoativos ou qualquer outro5.

13. Assim, mesmo se tratando de incorporação imobiliária realizada segundo os preceitos

da Lei nº 4.591/64, é necessário analisar a realidade econômica da transação diante dos

requisitos previstos na Lei nº 6.385.

14. Na análise de diferentes ofertas de investimento, deve-se verificar, em aplicação do

art. 2º, IX, da Lei 6.385: (i) se há investimento de recursos; (ii) se o investimento é formalizado

em títulos ou instrumentos contratuais; (iii) se os recursos serão aplicados em empreendimento

coletivo; (iv) se o negócio atribui direito de remuneração, parceria ou participação; e (v) se os

ganhos que permitem cumprir a obrigação desse direito decorrem dos esforços do

empreendedor ou de terceiros. Por fim, para que os contratos de investimento coletivo que

atendam às características acima se caracterizem como valores mobiliários sujeitos ao regime

da Lei nº 6.386, o art. 2º, IX, exige que sejam objeto de oferta pública.

15. Aplicando ao caso concreto, entendo que a Acusação comprovou as características

resumidas no §14 acima, como, aliás, usualmente ocorre com os chamados condo-hotéis6.

Quanto ao primeiro requisito, a existência de investimento, e ao segundo, a sua formalização,

o investimento se dava pela aquisição das unidades do Empreendimento, formalizada em

instrumento particular (Relatório, §21, “ii”), cuja Cláusula 3 previa o valor a ser pago pelo

adquirente:

5 Como apontou o Gustavo Gonzalez, no PAS CVM no 19957.007994/2018-51, j. em 09.06.2020, “a diversidade de ativos e

projetos nos quais os recursos captados mediante ofertas de contratos de investimento coletivo foram investidos no passado

é prova eloquente de que a destinação dos recursos, isoladamente considerada, é fator de pouca ou nenhuma relevância para

a análise acerca da existência de um CIC. Laranjas certamente não são valores mobiliários, assim como não o são quartos

de hotel, vagas de garagem, bois e avestruzes, para ficar apenas em alguns dos exemplos mais famosos no Brasil.”

6 A caracterização dos condo-hotéis como um contrato de investimento coletivo já foi atestada pelo Colegiado em inúmeros

precedentes, a ponto de já se ter, em certas ocasiões, dispensado o detalhamento dos precedentes, como o fez o Diretor Relator

Gustavo Gonzalez, no PAS CVM no 19957. 003331/2018-68, j. em 01.10.2019, quando registrou que “[e]m benefício da

síntese, não irei aqui me estender na discussão acerca da caracterização do condo-hotel como um contrato de investimento

coletivo e da consequente necessidade de que as ofertas públicas de distribuição de tais contratos sejam feitas de acordo com

as disposições da Lei nº 6.385/1976 e dos normativos e pronunciamentos editados pela CVM. Ressalto somente que os

defendentes não trouxeram qualquer argumento que indique que os contratos referentes ao Empreendimento se distinguem

daqueles utilizados em outros empreendimentos hoteleiros já examinados pela CVM, não havendo, portanto, razão para

revisitarmos a discussão há muito superada.”

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

16. Também é nítida a natureza coletiva e de empreendimento comum do investimento7,

que é formado por 132 unidades autônomas a serem exploradas em um sistema unificado de

pool, com divisão dos resultados entre os investidores, proporcionalmente ao valor investido,

conforme Considerandos I e II e Definições “i” e “o” do contrato:

17. Quanto ao requisito de direito de remuneração ou participação aos investidores, a

Acusação apoiou-se na promessa de retorno do investimento entre 1,6% e 1,8% a.m.,

supostamente feita pelo corretor ao denunciante que negociou a aquisição de uma unidade

(Relatório, §2). A Defesa rebate a afirmação, alegando ter sido fruto de simulação feita pelo

denunciante e seu chefe, J.B.S.J., e que não teria sido oferecida remuneração aos compradores.

7 Nesse sentido: PAS CVM nº 19957.009444/2019-58, j. em 03.10.2023; PAS CVM nº 19957.008632/2020-01 e PAS CVM

nº 19957.004489/2022-31, j. em 14.11.2023; e PAS CVM nº 19957.010181/2022-25, j. em 20.11.2023, todos de minha

relatoria, em que expliquei que a coletividade se refere às características próprias do projeto que se quer viabilizar com os

recursos, i.e., recursos captados precisam ser utilizados em conjunto e indistintamente para um só empreendimento.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

18. Porém, tais argumentos não prosperam e não importam, pois mesmo que não tenha

sido feita qualquer promessa com grandezas definidas ou estimadas, consta da Definição (o)

do contrato, reproduzida acima, a previsão da distribuição de dividendos, do resultado líquido

obtido com a operação do Empreendimento. Trata-se de participação, como sói (e como

sugerem as expressões técnicas) aos sócios participantes da sociedade em conta de

participação a que os investidores adquirentes das unidades do Empreendimento aderem, nos

termos da Cláusula 5 do contrato e de Termo de Adesão a ele anexo8-9:

19. Por fim, o contrato também é claro quanto à circunstância de a remuneração advir dos

esforços de terceiros ao prever a gestão do Empreendimento pela operadora hoteleira

Transamérica, sócia ostensiva da SCP referida no §18 acima.

20. Veja-se, ademais, que a adesão à SCP vai contra qualquer argumento da Defesa de

que os adquirentes das unidades hoteleiras poderiam dar a elas a destinação que quisessem. Os

adquirentes podem dispor dos direitos que adquiriram, ou seja, dos direitos que detêm como

sócios participantes da SCP, mas isto não se confunde com poder decidir como explorar o uso

das unidades hoteleiras economicamente. Poder dispor dos direitos é próprio de qualquer valor

mobiliário (e inclusive explica sua denominação como mobiliário), mas não decidir o que é

feito com o patrimônio formado pelos recursos captados para gerar receitas.

21. Falta apenas avaliar se foram ofertados publicamente.

8 P. ex. Doc. SEI 1253670, pp. 14-15.

9 Conforme registrou Presidente Marcelo Trindade, ao relatar o PAS CVM nº RJ2006/3364, j. em 16.05.2007: “Embora falte

personalidade jurídica à sociedade em conta de participação, não há dúvida de que nelas os sócios participantes investem

recursos para que o sócio ostensivo exerça o objeto social com exclusividade (CC., art. 991), participando dos resultados.

Tal contrato, portanto, confere aos sócios participantes direito de participação em rendimentos que advêm do esforço do

empreendedor, e se é ofertado a diversas pessoas, e publicamente, preenche os requisitos de que trata o inciso IX do art. 2º

da Lei 6.385/76 para caracterizar-se como contrato de investimento coletivo.”

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• SOBRE TER OU NÃO HAVIDO OFERTA PÚBLICA

22. Como já mencionado, a Acusação concluiu que a Apoema teria ofertado

publicamente os CICs Hoteleiros vinculados ao Empreendimento (Relatório §9), utilizando-se

dos três tipos de atos de distribuição mencionados no art. 19, § 3°, da Lei 6.385 para evidenciar

o caráter público da oferta, quais sejam, em síntese, (i) prospectos; (ii) corretores; e (iii)

serviços públicos de comunicação.

23. A Defesa alega que a Apoema teria sido procurada por um grupo fechado de

investidores, formados por médicos, familiares e empresas congêneres, para desenvolver o

Empreendimento, não tendo havido oferecimento ao público em geral, com as vendas tendo

sido realizadas por contatos pessoais. Acrescenta que cerca de 67% dos compradores seriam

médicos ou empresas do ramo de medicina e equivalentes (Relatório §20, “v”).

24. Passo, então, a analisar um a um os supostos atos de distribuição apontados pela

Acusação, a começar pelo último: uma publicação em página da Apoema, com seu nome

fantasia Oryba, na rede social Facebook (Relatório §3, “vi”). Como bem aponta a Defesa, a

página traz apenas uma imagem do terreno onde seria construído o Empreendimento,

anunciando a futura implantação de hotel com bandeira Transamérica na cidade de Extrema,

sem qualquer informação sobre negociação de unidades ou investimento.

25. Acrescente-se, na mesma sentido, que, após a apresentação da Acusação, e de modo

a atender solicitação da PFE visando apurar a eventual continuação da prática apontada como

irregular10, a SRE verificou novamente a citada publicação na rede social, e apontou “(i) que

o número de seguidores nas redes sociais da Oryba Incorporações é reduzido, (ii) que a última

postagem feita na página de Facebook foi anterior ao envio do primeiro ofício de intimação;

e (iii) que nenhuma outra denúncia foi recebida a respeito do empreendimento foi recebida”,

concluindo ter havido a cessação da conduta irregular por parte dos Acusados11.

26. Em vista desses pontos, não considero tal publicação como evidência de utilização de

serviços públicos de comunicação para ofertar publicamente o investimento. Na maioria dos

precedentes relacionados a oferta irregular de valores mobiliários, em especial de condo-hotéis,

a oferta por meios de comunicação se faz de forma ostensiva, em sites criados especificamente

para a publicidade do projeto e com informações voltadas à captação de investidores12, o que

em nada se assemelha à página dos autos.

10 Doc. SEI 1260186.

11 Doc. SEI 1265137.

12 Cite-se, p. ex., entre outros, PAS CVM nº 19957.009925/2017-00, Diretor Relator Alexandre Costa Rangel, j. em

09.03.2021; PAS CVM nº 19957.003732/2020-32, Relator Presidente Marcelo Barbosa, j. em 115.06.2021; PAS CVM nº

19957.005011/2020-67, Diretora Relator Flávia Sant’Anna Perlingeiro, j. em 15.02.2022; e PAS CVM nº 19957.009778/201841, Diretor Relator Otto Eduardo Fonseca de Albuquerque Lobo, j. em 14.06.2022.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

27. Em relação à utilização de prospectos, a Acusação considerou como tal o material

publicitário anexado pelo denunciante (Relatório, §9). O material, também apresentado pela

Defesa, na forma de book de empreendimento, descreve o futuro hotel e detalha diversas

características do projeto, na forma de um pool hoteleiro (Relatório §20, “vi”), sem, no entanto,

conter qualquer informação financeira.

28. A Defesa aduz que o material era divulgado somente em caráter reservado ao grupo

privado de investidores do Empreendimento. Há de se reconhecer que não há nos autos

qualquer indicação de que o material tenha sido distribuído indiscriminadamente a qualquer

pessoa, havendo apenas a sua entrega ao denunciante pelo corretor com quem o primeiro entrou

em contato. Como alega a Defesa, o próprio denunciante informou ao corretor que teria tido

conhecimento da oportunidade de investimento no Empreendimento por intermédio de um

amigo que estaria adquirindo uma unidade, o que a meu ver corrobora a tese de que ele não

teve acesso prévio ao material publicitário, que lhe teria sido entregue apenas privadamente.

Concluo, dessa forma, que também os prospectos juntados aos autos não têm o condão de

indicar que teria havido oferta pública.

29. Resta avaliar a utilização de corretores, contratados pela incorporadora para procurar

por investidores. A Acusação, nesse sentido, aponta somente o corretor F.R., contatado pelo

denunciante e que com ele manteve as tratativas que culminaram no pagamento do sinal para

a aquisição de unidade do Empreendimento e na assinatura do respectivo contrato, em

momento anterior à apresentação da denúncia à CVM.

30. Apesar de a Acusação apenas mencionar nominalmente um corretor, e o art. 19, §3º,

II, da ICVM 400 exigir uma pluralidade de agentes, a literalidade do dispositivo não socorre a

Defesa, pois houve, sim, mais de um corretor contratado. Os contratos anexados pela defesa

trazem, em sua Cláusula 14, a informação de que as unidades objeto do contrato foram

intermediadas pelos corretores de imóveis D.C.A.13, R.C.L.14 e T.O15.

31. Além disso, documento protocolado pela Defesa, com a declaração “Pesquisas

Internet - Busca: Fit Transamérica Extrema - Corretor – [A.]16 - solicitamos retirada”, remete

a uma página no Facebook de uma corretora de imóveis anunciando o Empreendimento (sem,

porém, qualquer referência à Apoema) e com a mensagem “Quer receber todas as

informações? Deixe seu contato ou nos chame inbox” 17.

13 Doc. SEI 1253670, pp. 12, 27, 47, 62, 80, 113, 163, 178, 193, 208, 223, 238, 253, e Doc. SEI 1253673, pp. 8, 118 e 152.

14 Doc. SEI 1253670, p. 97, e Doc. SEI 1253673 pp. 23, 38, 54, 69, 84.

15 Doc. SEI 1253673, p. 137.

16 Trata-se de uma inicial do nome do corretor, referido por extenso no documento.

17 Doc. SEI 1253679.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

32. Esses dois últimos elementos demonstram objetivamente que a Apoema se utilizou

de corretores (cinco, pelos elementos dos autos18) na intermediação das unidades do

Empreendimento. Deve tal conclusão, no entanto, ser avaliada em conjunto com as anteriores,

em especial com o fato de não ter sido identificada a utilização de sites ou outros meios de

comunicação de massa, presente em quase todas as ocorrências de oferta irregular19.

33. Em outras palavras, uma oferta pública geralmente se traduz em diferentes atos de

distribuição – com destaque, já há algum tempo, para os que se utilizam da divulgação pela

internet –, “que quando analisados em conjunto, buscam analisar, a rigor, se se faz presente

em determinado caso concreto uma evidenciação de apelo à poupança popular”20.

34. No presente caso, contudo, pelo até aqui exposto, o caráter público da oferta se

comprovaria somente pela utilização de corretores, o que obriga a uma maior cautela, de modo

a não se chegar a conclusões injustas. Nesse sentido, socorro-me da prestigiosa doutrina de

Nelson Eizirik, que defende, para circunstâncias semelhantes:

“ser relevante determinar o número de pessoas procuradas pela companhia ou por seus

representantes, posto que a realização de um número significativo de ofertas diretas

também pode comprovar o eventual esforço da companhia na colocação pública dos

valores mobiliários de sua emissão.

Isto porque, apesar de tal fator, isoladamente, não ser decisivo para configurar a natureza

da oferta, é inegável que quanto maior o número de pessoas procuradas pela companhia

emissora, maior será a probabilidade que a oferta seja caracterizada como pública”21,

35. Nesse sentido, observo da relação de adquirentes que, excluídos aqueles que

permutaram unidades por prestação de serviços relacionados à sua construção22, restaram 34

investidores, número que não me parece “ser decisivo para configurar a natureza da oferta”

como pública. Em continuação à citação acima, Eizirik também aponta que:

“a jurisprudência norte-americana já se manifestou no sentido de que: “(...) the more

offerees, the more likelihood that the offering is public".

A Rule 506 da Regulation D editada pela SEC isenta de registro qualquer oferta de

valores mobiliários em que o número de aquisições realizadas por investidores não

qualificados seja inferior a 35 (trinta e cinco), desde que a companhia não se utilize de

meios de divulgação ao público em geral.

18 Corretores D.C.A., R.C.L. e T.O., segundo os contratos. Os demais evidenciados são F.R., que lidou com o Denunciante, e

A., referido no parágrafo 37 e nota de rodapé 33.

19 Embora esse requisito não seja mandatório, pois, como observou a Dir. Flávia Perlingeiro, no PAS 19957.008401/2016-11

(08.09.2020), “nada impede que uma oferta apresentada individualmente a potenciais investidores, sem o uso de meios de

comunicação de massa, seja considerada pública”. O uso de corretores pode constituir, dependendo de como for feito,

instrumento de oferecimento generalizado a investidores a ponto de caracterizar a oferta como pública.

20 Nos termos do voto do Dir. Rel. Alexandre Rangel, no julgamento do PAS nº 19957.003642/2020-41, em 03.05.2022.

21 EIZIRIK, Nelson; GAAL, Ariádna B.; PARENTE, Flávia; HENRIQUES, Marcus de Freitas. Mercado de Capitais:

Regime Jurídico, 4. ed. São Paulo: Quartier Latin, 2019. p. 214.

22 Doc. SEI 1253662.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Ou seja, de acordo com esta regra, determinada distribuição de valores mobiliários não

será considerada pública caso ela seja realizada com base em contatos diretos entre os

representantes da emissora e até 35 (trinta e cinco) subscritores23.

36. É claro que não é o caso de aplicar a regra americana, aqui inexistente. Porém, o

padrão dos 35 investidores utilizado nos EUA como “safe harbor” para inocorrência de oferta

pública mostra ao menos que se trata de uma ordem de grandeza que em um mercado avançado

é aceitável para ofertas privadas. O número exato em si não é aqui determinante: pode haver

oferta pública com bem menos de 35 investidores, se ela tiver sido feita de maneira

generalizada, bem como pode haver um empreendimento subscrito por muito mais

investidores, desde que a apresentação e a negociação tenham sido individualizadas com cada

um deles, sem as características que determinam a publicidade da oferta em nosso direito.

37. Ressalto, também, que a maioria dos investidores, conforme relação anexada pela

Defesa (Relatório §21, “iii”), é realmente formada por médicos ou empresas do ramo de

medicina e equivalentes, o que é compatível com a alegação da Defesa de que o

Empreendimento teria sido negociado de forma privada com esse grupo de adquirentes.

38. No caso destes autos, o fato de o número adquirentes ser reduzido, em conjunto com

a ausência de outras formas de distribuição pública do investimento, faz com que, a meu ver, a

utilização de alguns corretores não seja suficiente para caracterizar a oferta como pública.

39. Concluindo, outros fatos seriam necessários para fazer prevalecer a tese da Acusação

de que o Empreendimento foi objeto de oferta pública. Os elementos de prova presentes nos

autos não têm a robustez necessária para isso, em vista dos contra-argumentos trazidos pela

Defesa. A situação parece-me no máximo limítrofe, mas não em termos de tese jurídica, apenas

de suficiência probatória. Como me remanescem dúvidas, elas pesam em favor dos acusados.

40. Convém esclarecer, ainda, acerca do ANPP firmado por Rodolfo Bueno (Relatório,

§§27-30), os motivos pelos quais não o entendo apto a determinar a condenação em sede

administrativa. Observa-se do ANPP que o acusado, de fato, reconhece ter oferecido suítes

hoteleiras do empreendimento para investidores interessados “sem autorização da CVM”

(Relatório §28). Entretanto, concordo com a Defesa no que afirma ser o cerne deste PAS

exatamente a existência ou não da necessidade dessa autorização (Relatório, §31, “i”).

41. Cabe aqui, inclusive, um comparativo entre o ANPP e os termos de compromisso da

CVM, que, apesar de semelhantes, possuem relevante diferença. Nos termos do Juízo que

proferiu a homologação (Relatório, §28):

23 Ibid. pp. 214-215.

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COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

O Acordo de Não Persecução Penal é um negócio jurídico processual entabulado

exclusivamente entre o Ministério Público, o acordante e sua defesa, cabendo ao

judiciário apenas a função de aferir os requisitos legais de existência e validade dos atos

negociais, com a indispensável homologação.

Com efeito, não há julgamento de mérito da pretensão acusatória (...)

42. Ou seja, assim como no Termo de Compromisso, o caso é encerrado sem a resolução

do mérito, que, à ocasião do inquérito penal, era a investigação pelo crime previsto no art. 7º,

II, da Lei n° 7.492/8624. Diferentemente, porém, há a existência da confissão de determinada

matéria fática (o que não ocorre nos termos de compromisso, cf. Art. 11, §5º, da Lei 6.385).

No caso no caso, a confissão foi de ter havido negociação sem autorização da CVM, sem se

confundir com uma confissão do crime em si.

43. Portanto, observa-se que o reconhecimento não foi da ocorrência do crime, mas

apenas que negociou sem autorização da CVM. Incontáveis negociações ocorrem todos os dias

que não passam pelo crivo desta Autarquia, simplesmente porque não são de sua competência.

44. Assim, entendo que a celebração do ANPP em nada interfere o que expus ao longo

do voto sobre não haver, no presente caso, a necessidade de autorização da CVM, por não ter

sido caracterizada a realização de oferta pública.

45. Por essas razões, voto pela absolvição da Apoema Incorporadora Ltda. e de Rodolfo

Bueno Lycarião de Paula, da acusação de infração ao art. 19, caput, e § 5°, inciso I, da Lei nº

6.385/1976, e ao art. 5º da Instrução CVM nº 602/2018.

Rio de Janeiro, 16 de julho de 2024

João Accioly

Diretor Relator

24 “Art. 7º Emitir, oferecer ou negociar, de qualquer modo, títulos ou valores mobiliários: II - sem registro prévio de emissão

junto à autoridade competente, em condições divergentes das constantes do registro ou irregularmente registrados;”

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