Oferta pública

RECURSO CONTRA ENTENDIMENTO DA SRE – OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE COTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – OURO PRETO GESTÃO DE RECURSOS S.A. E BRB DTVM S.A – PROC. SEI 19957.006753/2017-12

O Colegiado deu início à discussão do assunto, tendo, ao final, o Diretor Gustavo Gonzalez solicitado vista do processo.

RECURSO CONTRA ENTENDIMENTO DA SRE – OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE COTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – OURO PRETO GESTÃO DE RECURSOS S.A. E BRB DTVM S.A – PROC. SEI 19957.006753/2017-12

Trata-se de recurso interposto por OURO PRETO GESTÃO DE RECURSOS S.A. ("Coordenador Líder" e "Gestora") e por BRB DTVM S.A. ("Administradora" e, em conjunto com a Gestora, "Recorrentes"), contra a decisão da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE de cancelamento do registro da oferta pública de distribuição de cotas (“Oferta”) da 2ª emissão do Ouro Preto Desenvolvimento Imobiliário I - FII (“Fundo”). A SRE cancelou o registro da Oferta em decorrência da divulgação pelos Recorrentes, em 06.12.2017, de Fato Relevante comunicando a renúncia da Gestora e a suspensão da Oferta até a realização da AGE para eleição de nova gestora. Tal decisão fundamentou-se nos seguintes pontos: (i) a Oferta teria como particularidade ser distribuída pela própria Gestora, que não integra o sistema de distribuição e se valeu do regime excepcional previsto no artigo 30 da Instrução CVM 558/2015 (“Instrução 558”), considerando sua condição de gestora do Fundo; (ii) dada a renúncia da Gestora, esta não mais poderia figurar como Coordenador Líder da Oferta, nos termos do §2º do artigo 3º da Instrução CVM 400/2003 (“Instrução 400”); e (iii) tendo em vista a impossibilidade apontada no item (ii) acima, o contrato de distribuição firmado entre o Fundo e a Gestora deveria ser rescindido, o que implicaria no cancelamento do Registro da Oferta, nos termos do §4º do artigo 19 da Instrução 400. Em suas razões, os Recorrentes argumentam que, embora a Gestora tenha apresentado sua renúncia:

(i) a Gestora continuaria exercendo a sua função até o encerramento da Oferta, em maio de 2018; (ii) a distribuição ficaria interrompida, sendo retomada após a eleição de nova Gestora, a qual assumiria a gestão após o encerramento da Oferta; e (iii) a distribuição das cotas do fundo a ser gerido pela nova gestora poderia prosseguir após a atualização dos documentos da oferta e a concessão de oportunidade de desistência prevista na Instrução 400 para casos de modificação de oferta. Nos termos dos Memorando nº 50/2017-CVM/SRE/GER-2 e Memorando nº 1/2018-CVM/SRE/GER-2, após examinar as alegações recursais, a SRE manteve seu entendimento pelo cancelamento da Oferta, sugerindo o não provimento do recurso apresentado, pelas seguintes razões principais: (i) a renúncia da Gestora, independentemente do fato de a nova gestora só tomar posse após o encerramento da Oferta, caracterizaria o rompimento do contrato de distribuição, por impossibilidade normativa de a Gestora figurar como intermediária da Oferta após a renúncia, ainda que não tenha ocorrido a efetiva rescisão do contrato de distribuição; (ii) a impossibilidade de substituição da Gestora na sua qualidade de Coordenador Líder; (iii) embora o inciso V do art. 35 da Instrução 400 permita, após a concessão do registro, a alteração do contrato de distribuição para a substituição de instituições intermediárias, o art. 19 da mesma Instrução estipula que a rescisão do contrato de distribuição importa no cancelamento do registro;

e (iv) a substituição não poderia ser feita senão com o término do contrato de distribuição e a assinatura de um novo contrato com outro intermediário, o que tem por consequência o cancelamento do registro nos termos do art. 19 § 4º da Instrução 400. Na Reunião do Colegiado de 09.01.2018 , deu-se início às discussões, tendo o Diretor Gustavo Gonzalez solicitado vista do processo ora sob apreciação. Gustavo Gonzalez votou pelo não provimento do recurso, porém divergiu dos fundamentos aduzidos pela área técnica. Segundo o Diretor, conforme consta de sua manifestação de voto, o fundamento não residiria no artigo 30 da Instrução 558, porém no regime geral da Instrução 400, baseado na tese de que “ o princípio da estabilidade do conteúdo da oferta prescreve que o conteúdo da oferta deve se manter substancialmente inalterado no curso do processo de distribuição. No Brasil, referido princípio encontra-se implicitamente consagrado nos artigos 19, inciso I, 25, 26 e 27, todos da Instrução 400/2003 ”. Acerca do caso concreto, o Diretor destacou que “ (...) envolve uma alteração substancial nas características da Oferta registrada sem a observância do disposto na Instrução CVM nº 400/2003 (...) a Gestora não apresentou à CVM um pedido de modificação da oferta. A SRE tomou ciência dos fatos aqui narrados por meio do Fato Relevante e, se tivesse se mantido silente, a Oferta estaria formalmente em curso ”.

Dessa forma, Gustavo Gonzalez se pronunciou pelo não provimento do recurso em questão, mantendo a decisão de cancelamento da Oferta. O Colegiado, acompanhando o voto do Diretor Gustavo Gonzalez, deliberou, por unanimidade, pelo não provimento do recurso e consequente manutenção do cancelamento da Oferta. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA VOTO DO DIRETOR GUSTAVO GONZALEZ

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 50/2017-CVM/SRE/GER-2

Rio de Janeiro, 20 de dezembro de 2017

PARA: SGE

DE: SRE/GER-2

Assunto: Recurso contra entendimento da SRE em processo de oferta pública de distribuição de

cotas de Fundo de Investimento Imobiliário - Processo SEI nº 19957.006753/2017-12.

Senhor Superintendente Geral,

1. Trata-se de recurso (documento SEI nº 0404839) protocolado pela OURO PRETO

GESTÃO DE RECURSOS S.A. ("Coordenador Líder" e "Gestora") e pela BRB DTVM S.A.

("Administradora"), em conjunto "Recorrentes", contra o cancelamento do registro

CVM/SRE/RFI/2017/022 referente à oferta pública de distribuição de cotas da 2ª emissão do OURO

PRETO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO - FII ("Fundo" e "Oferta"), comunicado em

08/12/2017 por intermédio do Ofício nº 778/2017/CVM/SRE/GER-2.

1. HISTÓRICO

2. Em 26/07/2017 os Recorrentes protocolaram na CVM pedido de registro da Oferta.

3. Em 23/08/2017 a GER-2 encaminhou o Ofício nº 498/2017/CVM/SRE/GER-2 de

Comunicação de Exigências, que continha exigências acerca da estrutura da distribuição de cotas,

conforme a seguir:

"2.1. Esclarecemos que a Ouro Preto Gestão de Recursos S.A., na qualidade de

Gestora do Fundo, nos termos do disposto na Instrução CVM nº 558/15, pode atuar na

distribuição de cotas de fundos de investimentos de que seja gestora por meio de

distribuição direta a seus clientes. Entretanto, a Gestora não pode contratar terceiros

para auxiliá-la na distribuição, e nem pode atuar como Coordenador Líder da Oferta,

uma vez essa função é privativa de instituições participantes do sistema de distribuição

de valores mobiliários, nos termos do artigo 10º da Instrução CVM 472/08 e do § 2º do

artigo 3º da Instrução CVM nº 400/03.

2.2. Consequentemente, solicitamos que toda a documentação, em particular o

Contrato de Distribuição, seja ajustada de modo a prever que a Oferta seja

coordenada por uma instituição participante do sistema de distribuição de valores

mobiliários."

Memorando 50 (0411569) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 1

4. Em 29/09/2017 os Recorrentes protocolaram expediente contendo respostas às exigências

contidas no Ofício 498, apresentando as suas razões acerca das exigências 2.1 e 2.2 elencadas no

parágrafo 3 acima:

"De fato, tanto o art. 10 da Instrução CVM 472 quanto o § 2º do art. 3º da Instrução

400 mencionam expressamente a realização da ofertas públicas de cotas de fundo de

investimento imobiliários por ´instituições integrantes do sistema de distribuição de

valores mobiliários´.

De fato, até o advento da Instrução CVM 558, essa distribuição era competência

exclusiva das instituições elencadas no art. 15 da Lei 6.386/76.

No entanto a Instrução CVM 558 rompeu o paradigma ...

... não previmos em nenhum dos documentos a possibilidade de contratação de

terceiros pela Gestora ... A documentação menciona a Gestora como a única

distribuidora da Oferta.

Diante de todo o exposto, estando a Gestora autorizada a distribuir as cotas do Fundo

(sem a contratação de terceiros), entendemos que esta exigência 2 deve ser

considerada sanada sem a necessidade de alteração da estrutura de distribuição."

5. Com relação a esse ponto, importante mencionar que a questão foi abordada no relatório da

audiência pública da nova Instrução CVM nº 578/16, que dispõe sobre a constituição, funcionamento e

administração de FIPs. Assim, o "box" do item 3.34 do Relatório de Audiência Pública SDM nº 05/2015

destaca que:

"Com referência a possibilidade do gestor distribuir cotas de seus fundos, nos termos do

art. 30 da Instrução CVM nº 558/15, a CVM esclarece que o disposto no referido

dispositivo não abarca somente a distribuição de cotas de fundos fechados destinados a

investidores de varejo, tendo em vista que:

(i) nesses casos há necessidade de contratação de coordenador líder e subcontratação de

outros intermediários para se atingir um público amplo e diversificado;

(ii) essas contratações, ou mesmo a eventual atuação do gestor como coordenador líder,

não se coadunam com os objetivos do art. 30 da Instrução CVM nº 558, de 2015, que,

conforme exposto no item 3.139 do Relatório de Análise sobre a Audiência Pública SDM

nº 14/2011, foram o de permitir o contato direto entre os investidores e os responsáveis

pela administração do fundo e o de simplificar e reduzir os custos de distribuição de

fundos administrados por gestores que não sejam parte de conglomerado econômicofinanceiro de instituições financeiras.

Ainda, a CVM ressalta o disposto no art. 30, § 2º, da Instrução CVM nº 558, de 2015, que

veda a contratação pelo administrador ou gestor de agente autônomo de investimento

para distribuir as cotas dos fundos, o que reforça o objetivo de simplificação das ofertas

como exposto no item (ii) acima."

6. Por essas razões, e porque: (i) o Fundo em tela é destinado exclusivamente a investidores

qualificados, assim definidos nos termos do art. 9º da Instrução CVM nº 539/13; bem como (ii) não houve

a subcontratação de intermediários; em 16/10/2017 a GER-2 encaminhou o Ofício nº

615/2017/CVM/SRE/GER-2 de oportunidade para suprir vícios sanáveis, sem a reiteração das exigências

2.1 e 2.2, aceitando, portanto, a manutenção da estrutura proposta de distribuição das cotas pela Gestora.

7. Em 08/11/2017, foi encaminhado o Ofício nº 699/2017/CVM/SRE/GER-2 comunicando o

registro CVM/SRE/RFI/2017/022 de distribuição pública da Oferta.

8. Em 09/11/2017 iniciou-se a Oferta com a divulgação do Anúncio de Início (documento

SEI nº 0389551), com data de encerramento prevista para até 09/05/2018.

9. Subsequentemente, no curso da Oferta, em 06/12/2017, os Recorrentes divulgaram Fato

Relevante comunicando a renúncia da Gestora (documento SEI nº 0403216) e que a Oferta estaria

suspensa até a realização da AGE que elegeria a nova gestora.

Memorando 50 (0411569) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 2

10. Consequentemente, em 08/12/2017 esta SRE/GER-2 encaminhou o Ofício nº

778/2017/CVM/SRE/GER-2 comunicando o cancelamento do registro da Oferta (documento SEI nº

0403252), pelas razões expostas nas considerações da área técnica abaixo.

11. Finalmente, em 11/12/2017 os Recorrentes protocolaram pedido de reconsideração de

decisão da SRE, que está sendo tratado como pedido de recurso ao Colegiado nos termos da Deliberação

CVM nº 463/03 ("Recurso"), tendo em vista que a SRE, após análise do pedido de reconsideração,

decidiu pela manutenção da decisão de cancelamento do registro.

2. RAZÕES DA RECORRENTE

12. Primeiramente, os Recorrentes argumentam, em seu Recurso:

"1. A Comissão de Valores Mobiliários, por meio do Ofício 778, cancelou o registro da

oferta pública de distribuição primária de cotas da 2ª emissão do Fundo (“Oferta”) e

determinou a sua retirada, pelos seguintes motivos:

I - A renúncia do Gestor à gestão da carteira do Fundo, divulgada pelo Gestor e pela

Administradora por meio de Fato Relevante em 06/12/2017;

II - O Gestor não é instituição integrante do sistema de distribuição de valores

mobiliários, e somente pode distribuir cotas do Fundo devido à sua condição de gestor

do Fundo, nos termos do artigo 30 da Instrução CVM nº 558/15;

III - Dada a Renúncia do Gestor, este não mais poderá figurar como Coordenador

Líder da Oferta, nos termos do §2º do artigo 3º da Instrução CVM nº 400/03;

IV - Tendo em vista a impossibilidade apontada no item III acima, o contrato de

distribuição firmado entre o Fundo e o Gestor deverá ser rescindido, o que implica no

cancelamento do Registro da Oferta, nos termos do §4º do artigo 19 da Instrução CVM

nº 400/03.

2. Em suma, esta Autarquia entendeu que a renúncia da Gestora impediria sua atuação

como distribuidora das cotas no âmbito da Oferta, caracterizando a rescisão do contrato de

distribuição e resultando no cancelamento da Oferta, nos termos da Instrução CVM 400.

3. No entanto, o Fato Relevante divulgado em 06/12/2017 é expresso ao informar que a

Gestora continuaria a prestar os serviços relativos à gestão e distribuição da Oferta até o

encerramento da Oferta.

4. Assim, se o contrato de distribuição permaneceria plenamente vigente e inalterado,

não há que se falar em alteração ou impacto na distribuição da Oferta.

5. Além disso, também nos termos do Fato Relevante divulgado em 06/12/2017, a

Gestora se comprometeu a não celebrar boletins de subscrição na Oferta até a eleição pelos

cotistas de nova instituição gestora.

6. A Administradora e a Gestora, nesse sentido, já estavam tomando as providências

necessárias para eleição de nova instituição gestora, a qual, repita-se, só assumiria após o

encerramento da Oferta.

7. Após a eleição da nova instituição gestora, e mediante processo de modificação de

oferta conforme previsto na Instrução CVM 400, os documentos relativos à Oferta seriam

modificados a fim de conceder aos investidores transparência e segurança quanto à estrutura

do Fundo. Aliás, o Fato Relevante previa que a Oferta só seria retomada após a eleição de

nova instituição gestora.

8. Diante do exposto e principalmente com base nas informações do Fato Relevante

divulgado em 06/12/2017, a Administradora e a Gestora requerem respeitosamente à V.Sas.:

a) a reconsideração da decisão que determinou o cancelamento do registro e a

Memorando 50 (0411569) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 3

retirada da Oferta;

b) a revogação do Ofício e o consequente reestabelecimento da Oferta. "

13. A seguir apresentamos a análise do Recurso, bem como as razões pelas quais esta área

técnica decidiu manter a decisão ora recorrida.

3. CONSIDERAÇÕES DA ÁREA TÉCNICA

14. Preliminarmente, importante destacar que a regra geral para ofertas públicas de distribuição

de valores mobiliários, nos termos do § 2º do art. 3º da Instrução CVM nº 400/03, é que "a distribuição

pública de valores mobiliários somente pode ser efetuada com intermediação de instituições integrantes

do sistema de distribuição de valores mobiliários ("Instituições Intermediárias"), (...)".

15. Ainda, o § 4º do art. 19 da Instrução CVM 400 deixa clara a importância do contrato de

distribuição para a validade do registro da oferta, verbis:

"§ 4º A rescisão do contrato de distribuição importará no cancelamento do registro."

16. Entretanto, a Instrução CVM nº 558/15, que dispõe sobre o exercício profissional de

administração de carteiras de valores mobiliários, em seu art. 30, excepciona tal regra geral, ao permitir

que o administrador ou gestor que não sejam instituições integrantes do sistema de distribuição distribuam

cotas de seus fundos, conforme abaixo:

"Art. 30. O administrador de carteiras de valores mobiliários, pessoa jurídica, pode atuar na

distribuição de cotas de fundos de investimento de que seja administrador ou gestor, desde

que:

I – observe as seguintes normas específicas da CVM:

(...)

II – indique um diretor responsável pelo cumprimento das normas de que trata o inciso I .....

§ 2º Caso não seja instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil, o

administrador de carteiras de valores mobiliários não pode contratar agente autônomo de

investimento para distribuir cotas de fundos de investimento."

17. Trata-se contudo de regra excepcional e para que possa ser aplicada é necessário o

cumprimento de todos os requisitos que possibilitam tal exceção.

18. No caso em tela, à Ouro Preto Gestão de Recursos S.A. somente foi permitida a

distribuição de cotas do Ouro Preto Desenvolvimento Imobiliário - FII, devido à sua condição de gestora

do Fundo e ao preenchimento dos requisitos previstos na Instrução CVM nº 558/15. Ora, a partir do

momento da sua renúncia, a Ouro Preto Gestão de Recursos S.A. deixa de cumprir tais requisitos, ainda

que a nova gestora a ser eleita somente venha a assumir tal posição ao término da Oferta.

19. Os Recorrentes argumentam que, embora a Gestora tenha apresentado sua renúncia no

Fato Relevante de 06/12/2017:

a) ela continuaria exercendo a sua função até o encerramento da Oferta, em maio de

2018;

b) a distribuição ficaria interrompida, sendo retomada após a eleição de nova Gestora, a

qual assumiria a gestão após o encerramento da Oferta;

c) a distribuição das cotas do fundo a ser gerido pela nova gestora poderia prosseguir

após a atualização dos documentos da Oferta e a concessão de oportunidade de

desistência prevista na Instrução CVM 400 para casos de modificação de oferta.

20. Entretanto, esta área técnica entende que a renúncia da Gestora, independente do fato da

nova gestora só tomar posse após o encerramento da Oferta, caracteriza o rompimento do contrato de

distribuição, por impossibilidade normativa de a Gestora figurar como intermediária da Oferta após a

Memorando 50 (0411569) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 4

renúncia, ainda que não tenha ocorrido a efetiva rescisão do contrato de distribuição.

21. Entendemos ainda pela impossibilidade de substituição da Gestora na sua qualidade de

Coordenador Líder.

22. Sob esse aspecto, importante destacar que embora o art. 35 da Instrução CVM nº 400/03

permita, após a concessão do registro, a alteração do contrato de distribuição para a substituição de

instituições intermediárias, conforme inciso V transcrito a seguir, o art. 19 da mesma Instrução estipula

que a rescisão do contrato de distribuição importa no cancelamento do registro.

"Art. 35. Após o início da distribuição, o contrato de distribuição firmado entre o ofertante

e a instituição líder poderá ser alterado mediante prévia autorização da CVM e somente

no que se refere a:

I - remuneração paga pelo ofertante;

II - procedimento de distribuição;

III - alteração das condições de distribuição, no que se referem à emissora ou ofertante;

IV - exclusão ou redução de garantia de distribuição dos valores mobiliários no mercado

(garantia firme) pelas Instituições Intermediárias contratadas; e

V - substituição ou exclusão de Instituições Intermediárias." (grifamos)

23. Desse modo, no caso em tela, a substituição da Ouro Preto Gestão de Recursos S.A. não

poderia ser feita senão com o término do contrato de distribuição e a assinatura de um novo contrato com

outro intermediário, tendo como consequência o disposto no citado inciso V do art. 19 da Instrução CVM

nº 400/03, qual seja o cancelamento do registro.

24. Por essas razões, esta área técnica entende que o cancelamento do registro da oferta deve

ser mantido.

4. CONCLUSÃO

25. Diante de todo o exposto, a SRE mantém o seu entendimento consubstanciado no Ofício

nº 778/2017/CVM/SRE/GER-2, qual seja o cancelamento do registro da oferta, uma vez que a Gestora,

após a sua renúncia, não mais poderá figurar como instituição intermediária para distribuição das cotas do

Fundo na Oferta e tampouco poderá ser substituída nessa função.

26. Desse modo, enviamos o presente Recurso ao Superintendente Geral para que seja

posteriormente submetido à superior consideração do Colegiado da CVM, nos termos do item III da

Deliberação CVM 463, estando apta a SRE a relatar a matéria.

Atenciosamente,

LEOPOLDO A. MACIEL FILHO

Analista da GER-2

De acordo, à SRE

LUIS MIGUEL R. SONO

Gerente de Registros - 2

Memorando 50 (0411569) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 5

De acordo, à SGE.

DOV RAWET

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

Ciente.

À EXE, para as providências exigíveis.

ALEXANDRE PINHEIRO DOS SANTOS

Superintendente Geral

Documento assinado eletronicamente por Leopoldo Antunes Maciel Filho, Analista, em

21/12/2017, às 15:01, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro

de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Luis Miguel Jacinto Mateus Rodrigues Sono,

Gerente, em 21/12/2017, às 15:01, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de

8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Dov Rawet, Superintendente de Registro, em

21/12/2017, às 15:04, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro

de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site

https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, informando o código verificador 0411569 e o

código CRC 29580894.

This document's authenticity can be verified by accessing https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade,

and typing the "Código Verificador" 0411569 and the "Código CRC" 29580894.

Referência: Processo nº 19957.006753/2017-12 Documento SEI nº 0411569

Criado por lantunes, versão 3 por lmiguel em 21/12/2017 15:00:27.

Memorando 50 (0411569) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 6

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 1/2018-CVM/SRE/GER-2

Rio de Janeiro, 4 de janeiro de 2018.

PARA: SGE

DE: SRE/GER-2

Assunto: Recurso contra entendimento da SRE em processo de oferta pública de distribuição de

cotas de Fundo de Investimento Imobiliário - Processo SEI nº 19957.006753/2017-12

(Complemento ao Memorando nº 50/2017-CVM/SRE/GER-2).

Senhor Superintendente Geral,

1. O presente Memorando complementa a análise consubstanciada no Memorando nº

50/2017-CVM/SRE/GER-2, acerca do recurso (documento SEI nº 0404839) protocolado em 11/12/2017

pela OURO PRETO GESTÃO DE RECURSOS S.A. ("Coordenador Líder" e "Gestora") e pela BRB

DTVM S.A. ("Administradora" e juntamente com a Gestora "Recorrentes"), contra o cancelamento do

registro CVM/SRE/RFI/2017/022 referente à oferta pública de distribuição de cotas da 2ª emissão do

Ouro Preto Desenvolvimento Imobiliário I Fundo de Investimento Imobiliário - FII ("Fundo" e

"Oferta"), comunicado em 08/12/2017 por intermédio do Ofício nº 778/2017/CVM/SRE/GER-2.

2. Nesse sentido, trazemos informações adicionais acerca da Oferta e das razões que levaram

à decisão de renúncia da Gestora, bem como considerações adicionais desta área técnica acerca do

recurso.

3. Preliminarmente, cabe a retificação do nome do Fundo que no Memorando nº 50/2017CVM/SRE/GER-2 constou como OURO PRETO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO - FII.

1. INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO

4. Segue abaixo a cronologia da constituição e registro do Fundo:

a) 30/09/2013: Fundo é inscrito no CNPJ sob o nº 19.107.604/0001-60;

b) 09/10/2013: Pedido de Registro de Constituição do Fundo é protocolado na CVM;

c) 23/10/2013: Instrumento Particular de 1ª Alteração (e Consolidação) do Regulamento

do Fundo, ainda sob a administração da Planner Corretora de Valores S.A. ("Planner");

d) 01/11/2013: OFÍCIO/CVM/SIN/GIE/Nº 3173/2013, autorizando a constituição do

Fundo;

Memorando 1 (0416065) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 1

e) 31/01/2014: Instrumento Particular de 2ª Alteração (e Consolidação) do Regulamento

do Fundo, ainda sob a administração da Planner;

f) 21/08/2014: Instrumento Particular de 3ª Alteração (e Consolidação) do Regulamento

do Fundo, pelo qual a administração foi transferida para a Administradora;

g) 11/11/2014: Instumento Particular de Deliberação do Administrador, que (a) alterou

o Regulamento (4ª Alteração); (b) aprovou a primeira distribuição de cotas do Fundo

com esforços restritos nos termos da Instrução CVM 476; (c) deliberou pelo pedido de

registro de funcionamento do Fundo na CVM;

h) 11/09/2015: Comunicado se status e prorrogação da primeira oferta do Fundo,

realizada com esforços restritos nos termos da Instrução CVM 476;

i) 15/12/2015: Instrumento Particular de 5ª Alteração (e Consolidação) do Regulamento

do Fundo;

j) 29/01/2016: Encerramento da primeira oferta do Fundo, realizada com esforços

restritos nos termos da Instrução CVM 476;

k) 29/03/2016: Instrumento Particular de 6ª Alteração (e Consolidação) do Regulamento

do Fundo, e;

l) 03/05/2016: Ofício nº 853/2016/CVM/SIN/GIE, autorizando o funcionamento do

Fundo.

5. O Fundo possui atualmente 290.000 cotas emitidas que são detidas por 7 (sete) cotistas,

sendo que 6 (seis) deles são Regimes Próprios de Previdência dos Servidores Públicos, a saber:

a) CAAPSML - LONDRINA [Caixa de Assistência, Aposentadoria e Pensões dos

Servidores Municipais de Londrina - RPPS]

b) ALEGRETE - PREV [Fundo de Aposentadoria e Pensão do Município de

Alegrete - RPPS]

c) FAP - ESTÂNCIA VELHA [Fundo de Aposentadoria e Pensões de Estância

Velha - RPPS]

d) FUNPAS - BAGE [Fundo de Pensão e Aposentadoria do Servidor - RPPS]

e) FAPS - CHARQUEADAS [Fundo de Aposentadoria e Pensão do Servidor RPPS]

f) ITUPREV - ITU SP [Instituto de Previdência Social dos Servidores Municipais de

Itu - RPPS]

g) CODHAB - DF [Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal Outros]

6. De acordo com o Informe Anual Estruturado (Anexo 39-V) enviado à CVM em

25/7/2017, 1 cotista detém 34,48% das cotas, 1 cotista detém 17,24% das cotas, 2 cotistas detêm 27,58%

das cotas e 3 cotistas detêm 20,70% das cotas emitidas.

7. O patrimônio líquido do Fundo é de R$ 31.761.273,56 de acordo com o Informe Mensal

Estruturado enviado em 14/12/2017.

8. O principal ativo da carteira do Fundo é a participação na BRA HOLDING

INVESTIMENTO E PARTICIPAÇÕES S.A. (CNPJ 24.572.698/0001-88) com 23.551.980 ações ao

valor de R$ 26.346.844,73 de acordo com o Informe Trimestral Estruturado, referente ao período

encerrado em setembro de 2017, enviado em 13/11/2017.

2. INFORMAÇÕES SOBRE A OFERTA

Memorando 1 (0416065) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 2

9. A oferta pública de cotas da 2ª emissão do Fundo compreende a distribuição de até

600.000 (seiscentas mil) cotas ao valor de R$ 100,00 (cem reais), totalizando o montante de R$

60.000.000,00 (sessenta milhões de reais), com possibilidade de distribuição parcial mínima de 50.000

(cinquenta mil) cotas ou R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais).

10. A Oferta não prevê a distribuição de lotes adicional (art. 14, § 2.º da Instrução CVM n.º

400/03) e lote suplementar (art. 24 da Instrução CVM n.º 400/03).

11. A Oferta prevê os seguintes custos de distribuição:

a) Comissão de Distribuição no valor de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) ou 1,5%

do valor total da Oferta a serem pagos à Ouro Preto Gestão de Recursos S.A., nos

termos da cláusula 7.1 do Contrato de Distribuição;

b) Comissão de Estruturação no valor de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais) ou 1,5%

do valor total da Oferta a serem pagos à PK, Consultoria, Participação e Serviços S.A.

("Consultora de Investimentos Imobiliários"), nos termos do art. 17, Parágrafo 3º do

Regulamento do Fundo.

12. Os custos de distribuição serão suportados pelos subscritores da oferta através da cobrança

de taxa de ingresso a ser definida pela Administradora como um percentual dos valores integralizados,

com base nas despesas específicas da oferta, nos termos do art. 17, parágrafo 4.º do Regulamento do

Fundo.

13. Para a presente Oferta, foi estimada uma taxa de ingresso de 3,39% (considerando

colocação da totalidade de cotas ofertadas). Os custos totais da Oferta estão detalhados na tabela abaixo

considerando a distribuição total de cotas e a possibilidade de distribuição parcial:

Volume da Oferta 60.000.000,00 (base) 5.000.000,00 (mínimo)

Montante % em relação ao % em relação ao

Custo da Distribuição Montante (R$)

(R$) valor da oferta valor da oferta

Taxa de Registro (CVM) 0,30% 3,60%

180.000,00 180.000,00

Consultores legais 0,09% 1,10%

55.000,00 55.000,00

Distribuidora 1,50% 1,50%

900.000,00 75.000,00

Comissão de estruturação 1,50% 1,50%

900.000,00 75.000,00

TOTAL 3,39% 7,70%

2.035.000,00 385.000,00

3. INFORMAÇÕES SOBRE A 1ª EMISSÃO DE COTAS DO FUNDO

14. Características da 1ª emissão de cotas:

a) A primeira distribuição de cotas do Fundo com esforços restritos nos termos da

Instrução CVM 476 foi deliberada em 11/11/2014;

b) As instituições intermediárias responsáveis pela distribuição dessas cotas foram a

Planner Corretora de Valores S.A., como coordenadora líder, bem como a BRB DTVM

S.A., como distribuidora contratada;

c) A data de início da distribuição foi 11/03/2015, ocorreu uma prorrogação em

11/09/2015, e a data de encerramento da distribuição ocorreu em 29/01/2016.

Memorando 1 (0416065) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 3

15. Ainda, os atuais cotistas do Fundo são os mesmos que subscreveram as cotas da 1ª

emissão.

4. RAZÕES PARA A RENÚNCIA DA ATUAL GESTORA

a) Primeiramente, a Gestora ressalta que sua renúncia não se deveu ao fato da gestora

ter vislumbrado qualquer irregularidade nas operações do Fundo ou por ter perdido a

confiança nos demais prestadores de serviço;

b) Ainda, a Gestora informa que a razão de sua renúncia deve-se a um único motivo:

"risco de imagem", tratando-se, portanto, de uma preocupação com o risco reputacional.

A Gestora entendeu que há um risco à sua imagem pelo fato da quase totalidade dos

cotistas do Fundo serem Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS's);

c) Continuando, a Gestora faz a gestão de inúmeros fundos de investimento de todos os

tipos e classes. A quase totalidade dos investidores são pessoas físicas ou fundos de

investimentos. Apenas dois fundos sob gestão da Gestora possuem investidores que são

RPPS´s, representando parcela ínfima dos recursos sob gestão da Gestora.

d) Por outro lado, segundo a Gestora, "como é notório, os RPPS´s ou fundos de pensão

(EFPS´s) de empresas públicas, ambos controlados pelo Poder Público, ou seja, em

última análise, por políticos, estão envolvidos em diversos escândalos.";

e) A edição recente da Resolução do CMN que alterou as regras para investimentos

realizados por RPPS´s (Resolução CMN nº 4.604, de 19/10/2017) trouxe ainda mais

preocupações à Gestora, a qual teria então que ser ainda mais diligente e rigorosa em

relação aos controles necessários para verificar se os novos investidores estariam em

conformidade com essa nova Resolução;

f) A Gestora informou, ainda, que sua decisão foi tomada e comunicada em fato

relevante na data de 06/12/2017.

5. CONSIDERAÇÕES ADICIONAIS DA SRE

16. Em complemento às considerações apresentadas pela SRE no Memorando nº 50/2017CVM/SRE/GER-2, gostaríamos de acrescentar as razões que levam esta área técnica a acreditar não ser

possível a distribuição de cotas de um Fundo de Investimento Imobiliário pela atual gestora após o

anúncio de sua renúncia e a eleição de uma nova gestora, ainda que essa nova gestora somente venha a

tomar posse após o encerramento da distribuição de cotas em andamento.

17. A distribuição de cotas de um determinado fundo pela sua administradora ou gestora que

não sejam integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários (art. 15 da Lei n.º 6.385/76),

somente é possível devido à previsão normativa contida no art. 30 da Instrução CVM n.º 558/15.

18. O racional do citado dispositivo está expresso no item 3.7 do Edital de Audiência Pública

SDM N.º 14/11, conforme abaixo:

"3.7. Distribuição de cotas de fundos de investimento

A Minuta propõe que o administrador de carteiras de valores mobiliários possa atuar na

distribuição de cotas de fundos por ele administrados ou geridos, ainda que não seja

instituição financeira, com base no art. 15, inciso III e § 1º, da Lei n° 6.385, de 1976 (art.

27). Tendo em vista o alto grau de conhecimento que os gestores têm sobre os fundos

geridos, parece razoável que possam oferecer esses produtos diretamente a seus clientes,

sem a necessidade de contratação de um terceiro como intermediário, que representa um

custo desproporcional ao eventual benefício. [grifamos]

Para tanto, o administrador de carteiras de valores mobiliários deve: (i) observar as

normas e procedimentos específicos da CVM aplicáveis à intermediação de operações

realizadas com valores mobiliários em mercados regulamentados de valores mobiliários,

Memorando 1 (0416065) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 4

em especial, a Instrução CVM n° 505, de 2011; e (ii) indicar um diretor responsável

exclusivamente pela atividade de distribuição de cotas de fundos de investimento."

19. Ainda, o Relatório de Análise da Audiência Pública SDM N.º 14/11, reafirma esse

racional em pelo menos dois itens, conforme abaixo:

Box do item 3.138. Distribuição de cotas de fundos de investimento

"A autorização estabelecida pelo atual art. 30 tem dois principais benefícios: (i) permitir

contato direto entre os responsáveis pela administração de carteiras, maiores

entendedores das características dos fundos geridos pela instituição, e os clientes,

interessados em compreender os veículos de investimento em que pretendem investir; (ii)

reduzir os custos com distribuição de cotas de fundos geridos por administrador de

carteira que não seja instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central." [grifamos]

Box do item 3.139. Distribuição de cotas de fundos de investimento

"A autorização prevista pelo art. 27 da Minuta foi proposta pela CVM, como mencionado

anteriormente, com dois propósitos específicos: (i) permitir o contato direto entre os

investidores e os responsáveis pela administração do fundo; (ii) reduzir os custos de

distribuição de cotas de fundos administrados por gestores que não sejam parte de

conglomerado econômico-financeiro." [grifamos]

20. A permissão concedida pela CVM para que administradores de carteira que não sejam

instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central possam distribuir cotas de seus fundos a seus

clientes tem, portanto, dois objetivos: (i) permitir contato direto entre aqueles que mais entendem dos

produtos a serem oferecidos e os seus clientes, potenciais investidores e (ii) reduzir os custos de

distribuição.

21. Com relação aos custos de distribuição, gostaríamos de apresentar alguns dados acerca dos

custos de distribuição incorridos pelos fundos de investimento imobiliários que tiveram ofertas de cotas

registradas entre 1/1/2017 e a presente data.

22. Em 2017 foram registradas pela SRE 26 (vinte e seis) ofertas de cotas de fundos de

investimento imobiliários, totalizando o montante aproximado de R$ 5,2 bilhões. O valor médio de oferta

foi de R$ 201 milhões e o custo médio de distribuição girou em torno de 2,79% da oferta, compreendendo

somente as comissões (distribuição, coordenação, colocação, estruturação, incentivo etc.), sendo o maior

valor igual a 7,5% e o menor valor igual a 0,2%.

23. Considerando somente as ofertas inferiores a R$ 100 milhões, foram registradas no ano 7

(sete) ofertas de cotas de fundos de investimento imobiliários, totalizando o montante de R$ 342 milhões.

O valor médio dessas ofertas foi de R$ 48 milhões e o custo médio de distribuição girou em torno de

2,31% da oferta, compreendendo somente as comissões (distribuição, coordenação, colocação,

estruturação, incentivo etc.), sendo o maior valor igual a 3,9% e o menor valor igual a 0,2%.

24. Interessante observar que os custos de distribuição da Oferta, considerando somente as

comissões (distribuição e estruturação), representam 3% da oferta, superando, portanto, o custo médio de

distribuição das ofertas de cotas de FII registradas no ano.

25. Importante ainda pontuar que esta é a segunda oferta de cotas de FII, registrada nos termos

da Instrução CVM nº 400/03, em que um gestor, que não é instituição financeira, atua na distribuição de

cotas do fundo. A primeira oferta em que isso ocorreu foi a oferta de cotas do Mérito Desenvolvimento

Imobiliário I FII - Fundo de Investimento Imobiliário, cujo custo de distribuição girou em torno de 3,5%

(considerando somente as comissões). Nesse caso, a gestora do fundo atuou como instituição

intermediária contratada pela administradora do fundo que desempenhou a função de instituição

intermediária líder da oferta.

26. Nos dois casos de ofertas registradas nos termos da Instrução CVM n.º 400/03 observa-se,

comparando-se com o universo de ofertas registradas em 2017, que não foi atingido ao menos um dos

objetivos do art. 30 da Instrução CVM n.º 558/15, qual seja reduzir os custos com distribuição de cotas

de fundos geridos por administrador de carteira que não seja instituição autorizada a funcionar pelo

Memorando 1 (0416065) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 5

Banco Central.

27. Voltando à questão principal, entendemos que o art. 30 da Instrução CVM n.º 558/15 tem

uma finalidade específica, já mencionada no parágrafo 19 acima. Vale mencionar que trata-se de regra

excepcional e, nesse sentido, entendemos que para sua aplicação é necessário o cumprimento não apenas

dos aspectos formais, mas também é preciso atender à finalidade da norma.

28. Caso se permita que a atual Gestora continue a distribuir as cotas do Fundo após o anúncio

sobre sua renúncia e eleição da nova gestora e antes da sua efetiva substituição, os requisitos formais para

aplicação do citado art. 30 estariam sendo cumpridos, afinal a OURO PRETO GESTÃO DE

RECURSOS S.A. ainda seria formalmente a gestora do fundo até a sua efetiva substituição.

29. Contudo, em nossa opinião, após a eleição da nova gestora, não mais se poderia afirmar

que a atual Gestora seria a "maior entendedora" das características do Fundo, tendo em vista que após a

posse da nova gestora as características do fundo poderiam se modificar significativamente a depender do

viés da nova gestora. Uma das principais finalidades da norma, em nossa opinião, não mais seria atendida

com a eleição da nova gestora.

30. Ademais, a segunda finalidade da norma, qual seja a redução dos custos de distribuição de

cotas de fundo efetuada por gestora que não seja instituição autorizada a funcionar pelo Banco Central ou

que não seja parte de conglomerado econômico-financeiro, tampouco se observa no caso concreto,

quando se comparam os custos de distribuição da Oferta com o universo de ofertas de cotas de FII

registradas em 2017.

31. Nesse sentido, reafirmamos o nosso entendimento de que, por se tratar de regra

excepcional, para a aplicação do art. 30 da Instrução CVM n.º 558/15 não basta atender aos aspectos

meramente formais, sendo necessário que se alcance, ou ao menos se busque alcançar, a finalidade da

norma, o que em nossa opinião não se verifica no presente caso (não se pode garantir o alcance de

nenhum dos dois objetivos do citado dispositivo, expressamente destacados no Edital e no Relatório da

Audiência Pública SDM N.º 14/11).

32. O cancelamento do registro da Oferta decorre do entendimento da área técnica de que se

não mais existe a possibilidade de aplicação do art. 30 da Instrução CVM n.º 558/15, pelas razões

anteriormente expostas, devem prevalecer as normas gerais e/ou específicas que regem as ofertas públicas

de distribuição de cotas de fundos de investimento imobiliários, quais sejam o art. 3.º, § 2.º da Instrução

CVM n.º 400/03 e o art. 10 da Instrução CVM n.º 472/08, não mais podendo subsistir o contrato de

distribuição por contrariar os seguintes dispositivos normativos vigentes:

Art. 3.º, § 2.º da Instrução CVM n.º 400/03

"§ 2º A distribuição pública de valores mobiliários somente pode ser efetuada com

intermediação das instituições integrantes do sistema de distribuição de valores

mobiliários (“Instituições Intermediárias”), ressalvadas as hipóteses de dispensa

específica deste requisito, concedidas nos termos do art. 4º."

Art. 10 da Instrução CVM n.º 472/08

"Art. 10. A oferta pública de distribuição de cotas de FII será realizada por instituições

intermediárias integrantes do sistema de distribuição de valores mobiliários, em

conformidade com o disposto na regulamentação aplicável, respeitadas, ainda, as

disposições desta Seção."

33. Ainda, importante salientar que exigir não apenas o cumprimento de aspectos formais mas

a perseguição dos objetivos da norma não é inovação no presente caso. O Relatório da Audiência Pública

SDM nº 05/2015, divulgado em 30/8/2016, juntamente com a nova norma que dispõe sobre a

constituição, o funcionamento e a administração dos Fundos de Investimento em Participações, Instrução

CVM n.º 578/16, trouxe uma importante interpretação teleológica para o mesmo art. 30 da Instrução

CVM n.º 558/15.

34. No referido Relatório, a CVM deixou claro que nas ofertas públicas de cotas de fundos

fechados destinados a investidores de varejo a subcontratação de intermediários "ou mesmo a eventual

Memorando 1 (0416065) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 6

atuação do gestor como coordenador líder, não se coadunam com os objetivos do art. 30 da Instrução

CVM nº 558, de 2015 (...)", mostrando que a aplicação do citado dispositivo regulamentar não é imediata

e não se baseia apenas em aspectos formais.

35. O ponto a destacar é que a interpretação divulgada no Relatório de Audiência Pública

SDM nº 05/2015 não se poderia deduzir a partir da simples literalidade do art. 30 da Instrução CVM n.º

558/15, visto que o texto abarca somente os aspectos formais da norma. Sem analisar a finalidade do

dispositivo normativo, o que esta área técnica tem procurado fazer no caso concreto, não se poderia

chegar às conclusões alcançadas no referido Relatório.

36. Por fim, não é demasiado reforçar que, especialmente no caso de dispositivo normativo que

se sobreponha a ou excepcione normas gerais, a interpretação não se deve limitar à literalidade do

comando mas incluir também, e principalmente, a sua finalidade.

6. CONCLUSÃO

37. Diante de todo o exposto, a SRE mantém o seu entendimento consubstanciado no Ofício

nº 778/2017/CVM/SRE/GER-2, qual seja o cancelamento do registro da oferta, uma vez que a Gestora,

após o anúncio de sua renúncia, não mais poderá figurar como instituição intermediária para distribuição

das cotas do Fundo na Oferta e tampouco poderá ser substituída nessa função, uma vez que o término do

contrato de distribuição importa no cancelamento do registro.

38. Desse modo, enviamos o presente Memorando ao Superintendente Geral para que seja

posteriormente submetido à superior consideração do Colegiado da CVM em complemento ao

Memorando nº 50/2017-CVM/SRE/GER-2, nos termos do item III da Deliberação CVM 463.

Atenciosamente,

LEOPOLDO ANTUNES MACIEL FILHO

Gerente de Registros - 2

(em exercício)

De acordo, à SGE.

RAUL DE CAMPOS CORDEIRO

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

(em exercício)

Ciente.

À EXE, para as providências exigíveis.

ALEXANDRE PINHEIRO DOS SANTOS

Superintendente Geral

Memorando 1 (0416065) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 7

Documento assinado eletronicamente por Leopoldo Antunes Maciel Filho, Gerente em

exercício, em 04/01/2018, às 13:06, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539,

de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Raul de Campos Cordeiro, Superintendente de

Registro em exercício, em 04/01/2018, às 13:16, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site

https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, informando o código verificador 0416065 e o

código CRC CF4DE865.

This document's authenticity can be verified by accessing https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade,

and typing the "Código Verificador" 0416065 and the "Código CRC" CF4DE865.

Referência: Processo nº 19957.006753/2017-12 Documento SEI nº 0416065

Criado por lantunes, versão 5 por lantunes em 04/01/2018 12:46:57.

Memorando 1 (0416065) SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 8

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

VOTO

PROCESSO CVM SEI 19957.006753/2017-12

Reg. Col. 0885/2017

Interessado: Ouro Preto Gestão de Recursos S.A.

Assunto: Recurso contra decisão da SRE: Cancelamento de Registro de Oferta Pública

de Distribuição de Fundo de Investimento Imobiliário

Manifestação de Voto

I. Breve Resumo dos Fatos

1. Trata-se de recurso interposto por Ouro Preto Gestão de Recursos S.A. (“Gestora”) e

pela BRB DTVM S.A. (“Administradora” e, em conjunto a Gestora, os “Recorrentes”)

contra a decisão da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários – SRE que

cancelou o registro da oferta pública de distribuição de cotas da 2ª emissão do Ouro

Preto Desenvolvimento Imobiliário - FII (“Fundo” e “Oferta”). Referido cancelamento

foi objeto do Ofício nº 778/2017/CVM/SRE/GER-2.

2. Embora concorde com a SRE quanto ao indeferimento do recurso, discordo dos

fundamentos utilizados pela área técnica em sua decisão. Por tal motivo, na reunião

do último dia 09.01.2018 solicitei vista do processo, a fim de analisar em maiores

detalhes o assunto e preparar este pequeno arrazoado sintetizando as razões pelas

quais a Oferta não pode, a meu ver, prosseguir com base no registro anteriormente

concedido.

3. De plano, cumpre assinalar que a Oferta tem como particularidade ser distribuída pela

própria Gestora, que não integra o sistema de distribuição e se valeu do regime

excepcional previsto no artigo 30 da Instrução CVM nº 558/2015. Esse fato é

importante para o exame do caso, pois embasou a decisão da área técnica de cancelar

o registro da Oferta.

4. Em 06.12.2017 – após, portanto, a concessão do registro e já no curso da Oferta – foi

divulgado fato relevante (“Fato Relevante”) noticiando a decisão da Gestora de

renunciar ao cargo[1]. O Fato Relevante informava, ainda, que a Gestora continuaria

prestando os serviços de gestão e distribuição até o encerramento da Oferta, que

ficaria suspensa até a eleição do novo gestor.

5. Em resposta à CVM, enviada no início de 2018 (Doc. SEI 0415876), a Gestora informou

que, até a data do cancelamento da Oferta, nenhum investidor havia demonstrado

interesse em investir na Oferta. Por fim, em 05.01.2018, foi realizada assembleia geral

extraordinária de cotistas do Fundo, onde se aprovou genericamente a “substituição

do Gestor por instituição a ser oportunamente informada e aprovada em assembleia

futura” (Doc. SEI 0417176). Ou seja, não há até o momento, definição sobre quem será

Voto DGG 0433000 SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 1

o novo gestor do Fundo ou, ao menos, uma definição de prazo para que a situação seja

equacionada.

II. Os fundamentos da decisão da SRE

6. Dado que a Gestora estava atuando na distribuição de cotas do Fundo em razão de

uma regra excepcional, aplicável apenas em casos em que os produtos objeto de

distribuição estejam igualmente sob sua gestão ou administração, a SRE entendeu

que a partir da renúncia, a Gestora deixou de cumprir os requisitos do artigo 30 da

Instrução CVM nº 558/2015, “ainda que a nova gestora a ser eleita somente venha a

assumir tal posição ao término da Oferta”[2].

7. Ademais, a área técnica entendeu que “a renúncia da Gestora, independente do fato

da nova gestora só tomar posse após o encerramento da Oferta, caracteriza o

rompimento do contrato de distribuição, por impossibilidade normativa de a Gestora

figurar como intermediária da Oferta após a renúncia, ainda que não tenha ocorrido a

efetiva rescisão do contrato de distribuição.” Para a SRE, não se pode, no caso, invocar

a regra do artigo 35, inciso V, da Instrução CVM nº 400/2003, que autoriza a

substituição ou exclusão de instituições intermediárias[3]. Ressalte-se ainda que, no

presente caso, a oferta realizada com base no artigo 30 da Instrução CVM nº 558/2015 é

distribuída por pessoa que não integra o sistema de distribuição[4].

8. Assim, a SRE entende que a realização da oferta exigiria o término do contrato de

distribuição original e a assinatura de um novo contrato com uma instituição

intermediária, fato que teria como consequência o cancelamento do registro, em razão

do disposto no artigo 19, §4º, da Instrução CVM nº 400/2003[5].

III. Análise do caso

9. Entendo que a SRE acertou ao cancelar a Oferta, mas que o fundamento para tal

decisão não está nas particularidades da distribuição realizada com base no artigo 30

da Instrução CVM nº 558/2015, mas no regime geral da Instrução CVM nº 400/2003.

10. A regulação das ofertas públicas de valores mobiliários foi construída a partir de certos

princípios e pressupostos que são pouco debatidos, embora sejam extremamente

importantes. Um dos princípios estruturantes aplicáveis às ofertas públicas é o

princípio da estabilidade da oferta, que, de acordo com Paulo Câmara, pode ser

decomposto em três concretizações: (i) estabilidade do conteúdo da oferta; (ii)

estabilidade do processo; e, por fim, (ii) irrevogabilidade da oferta[6], sendo o primeiro

de especial serventia para este caso.

11. O princípio da estabilidade do conteúdo da oferta prescreve que o conteúdo da oferta

deve se manter substancialmente inalterado no curso do processo de distribuição[7].

No Brasil, referido princípio encontra-se implicitamente consagrado nos artigos 19,

inciso I, 25, 26 e 27, todos da Instrução CVM nº 400/2003.

12. Em síntese, tais artigos determinam que alterações substanciais nas condições da

oferta deverão ser objeto de pedido à CVM e dependerão de autorização da Autarquia.

Nos termos do artigo 25 da Instrução CVM nº 400/2003, o pedido poderá ser acolhido

quando a CVM considerar ter havido “alteração substancial, posterior e imprevisível

nas circunstâncias de fato existentes quando da apresentação do pedido de registro

de distribuição, ou que o fundamentem, acarretando aumento relevante dos riscos

assumidos pelo ofertante e inerentes à própria oferta”. Ademais, a CVM pode cancelar

a qualquer tempo a oferta de distribuição que estiver se processando em condições

diversas das constantes do registro (artigo 19, inciso I[8]).

Voto DGG 0433000 SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 2

13. A estabilidade do conteúdo da oferta visa, primordialmente, proteger o público

investidor, mas resguarda também o próprio processo de registro conduzido pela

CVM.

14. A meu ver, o caso em tela envolve uma alteração substancial nas características da

Oferta registrada sem a observância do disposto na Instrução CVM nº 400/2003. Nesse

sentido, ressalto que a Gestora não apresentou à CVM um pedido de modificação da

oferta. A SRE tomou ciência dos fatos aqui narrados por meio do Fato Relevante e, se

tivesse se mantido silente, a Oferta estaria formalmente em curso. De fato, a Gestora

apenas se comprometeu, no Fato Relevante, “a não envidar esforços de distribuição e

a não celebrar boletins de subscrição na Oferta até a eleição, pelos cotistas, de nova

instituição gestora” e a refletir a eleição da nova instituição gestora nos documentos

da Oferta. No recurso (Doc. SEI 0404839), a Gestora e a administradora do Fundo

informaram que, após a eleição do novo gestor, seria apresentado um pedido de

modificação da oferta na forma da Instrução CVM nº 400/2003.

15. Ou seja, não fosse a atuação da SRE, a Oferta estaria sendo realizada nesse momento

de forma totalmente inadequada – formalmente em vigor, mas suspensa de forma

precária, sem respaldo na norma e com base em um compromisso assumido pelo

Gestor no Fato Relevante. Essa “suspensão” vigoraria por prazo indeterminado (cujo

limite, naturalmente, seria o prazo de distribuição fixado na Instrução CVM nº

400/2003) e sem respaldo normativo, até a eleição um novo gestor para o Fundo,

quando finalmente seria formulado um pedido de modificação na oferta.

16. Ademais, penso que as características do caso recomendam a manutenção do

cancelamento da Oferta, sem prejuízo da análise de um novo pedido de registro de

distribuição pública após a efetiva substituição da Gestora.

17. Com efeito, a substituição do gestor de um fundo de investimento é uma mudança

nada trivial, dado o papel relevantíssimo que esse personagem desempenha na vida

dos fundos de investimento. O fato de o Fundo possuir uma estrutura de governança

onde o Gestor divide as responsabilidades de investimento com outros agentes –

nomeadamente, com uma de Investimentos Imobiliários e por um Comitê de

Investimentos (artigos 8º e 9º do regulamento do Fundo) – sendo primordialmente

responsável pelos investimentos em renda fixa, não afasta sua importância. Nesse

sentido, noto que os termos da distribuição são definidos de forma vaga nos

documentos da Oferta[9], cabendo justamente à Gestora definir a forma como essa

será, ao final, efetivada. Veja-se, por exemplo, que:

i. o valor da oferta foi fixado como um intervalo extremamente amplo, que se

inicia num piso de R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), referente à emissão

de 50.000 (cinquenta mil) novas cotas, e chega até a R$ 60.000.000,00 (sessenta

milhões de reais), à emissão de 600.000 (seiscentas mil) novas cotas[10];

ii. a Gestora possui o poder de definir o valor efetivo da Oferta, podendo encerrar

antecipadamente a distribuição após a subscrição da quantidade mínima de

cotas[11];

iii. os recursos da Oferta não têm, ainda, destinação específica, havendo apenas

referência de que esses serão alocados pelo Fundo de acordo com a sua política

de investimento[12]; e

iv. compete ao Gestor a gestão do portfólio de renda fixa, composto pelos recursos

do Fundo que ainda não tiverem sido aportados em investimentos

imobiliários[13].

18. Diante desses fatos, parece-me claro que a Oferta deve ser cancelada nos termos do

Voto DGG 0433000 SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 3

artigo 19, inciso I, da Instrução CVM nº 400/2003. Ademais, considerando as

características do Fundo e da Oferta, entendo que não há razão para deferir um

eventual pedido de modificação, permitindo que a Oferta anteriormente registrada

prossiga.

IV. Conclusão

19. Diante de todo o exposto, voto pelo indeferimento do recurso.

Rio de Janeiro, 30 de janeiro de 2018.

Gustavo Machado Gonzalez

Diretor

[1] O registro da Oferta foi concedido em 08.11.2017 por meio do Ofício nº

699/2017/CVM/SRE/GER-2. A Oferta teve início no dia seguinte, cf. anúncio de início

divulgado naquela data (“Anúncio de Início” – Doc. SEI 0389551). O prazo de distribuição

era de 180 (cento e oitenta) dias, contados daquela data, com possibilidade de

encerramento antecipado, a critério da distribuidora, após a subscrição da quantidade

mínima de cotas.

[2] Memorando nº 50/2017-CVM/SRE/GER-2, item 19.

[3] Instrução CVM nº 400/03, Art. 35. Após o início da distribuição, o contrato de

distribuição firmado entre o ofertante e a instituição líder poderá ser alterado mediante

prévia autorização da CVM e somente no que se refere a: (...) V - substituição ou exclusão de

Instituições Intermediárias.

[4] V. definição de instituição intermediária constante do artigo 3º, §2º, da Instrução CVM

nº 400/03.

[5] Instrução CVM nº 400/03, Art. 19. Omissis. §4º A rescisão do contrato de distribuição

importará no cancelamento do registro.

[6] CÂMARA, Paulo. Manual de Direito dos Valores Mobiliários. 3ª Edição. Lisboa: Almedina,

2016, pp. 577-578.

[7] Idem.

[8] Instrução CVM nº 400/03, Art. 19. A CVM poderá suspender ou cancelar, a qualquer

tempo, a oferta de distribuição que: I - esteja se processando em condições diversas das

constantes da presente Instrução ou do registro; (...).

[9] Dado que o Fundo é destinado exclusivamente a investidores qualificados, a Oferta foi

registrada com dispensa de elaboração de prospecto, e da publicação dos anúncios de

início e de encerramento, conforme previsto no artigo 3º, itens (ii) e (iii), do regulamento

do Fundo e artigo 55, incisos II e III, da Instrução CVM nº 472/2008.

[10] Itens 2.5 a 2.8 do Anúncio de Início.

[11] Item 2.3 do Anúncio de Início.

[12] Item 2.26 do Anúncio de Início.

[13] Artigos 5º e 6º do Regulamento do Fundo.

Documento assinado eletronicamente por Gustavo Machado Gonzalez, Diretor, em

Voto DGG 0433000 SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 4

02/02/2018, às 17:32, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site

https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, informando o código verificador

0433000 e o código CRC CE55E02F.

This document's authenticity can be verified by accessing

https://sei.cvm.gov.br/conferir_autenticidade, and typing the "Código Verificador" 0433000 and the

"Código CRC" CE55E02F.

Voto DGG 0433000 SEI 19957.006753/2017-12 / pg. 5