Oferta pública

RECURSO CONTRA DECISÃO DA SRE ACERCA DE EXIGÊNCIAS EM OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO DE COTAS DE FII – HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - PROC. SEI 19957.003280/2019-55

Trata-se de recurso contra decisão da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários - SRE, contida no Ofício nº 155/2019/CVM/SRE/GER-2 (“Ofício 155”), no âmbito do pedido de registro da oferta pública de distribuição de cotas da 1ª emissão do HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ("HSI MALLS", “FII” ou "Fundo" e "Oferta" ou "Emissão"), tendo como administrador o Santander Securities Services Brasil DTVM S.A. ("Administrador"), como gestor o HSI – Hemisfério Sul Investimentos S.A. ("Gestor") e como instituição intermediária líder o Banco Itau BBA S.A. ("Coordenador Líder" e, em conjunto, "Recorrentes"). A Oferta compreende a distribuição pública de até 6.750.000 (seis milhões e setecentas e cinquenta mil) cotas, perfazendo um montante de até R$675.000.000,00 ("Montante da Oferta"), possuindo cada cota o valor unitário de R$ 100,00 (cem reais), podendo o montante da Oferta ser diminuído em virtude de distribuição parcial, respeitada a captação mínima de R$510.000.000,00, equivalente a 5.100.000 (cinco milhões e cem mil) cotas ("Montante Mínimo da Oferta"). Os recursos captados com a Oferta serão destinados (i) para a aquisição das ações das sociedades detentoras dos seguintes Ativos Alvo ("SPEs"): (i.1) 100% do Shopping Pátio Maceió; (i.2) 61,8659% do Super Shopping Osasco; e (i.3) 51% do Shopping Granja Vianna, em Cotia/SP, correspondente ao percentual de até 77% dos recursos líquidos da Oferta;

e (ii) para o pré-pagamento, integral, das "Dívidas Shopping Centers" (considerando a data base 31/03/2019), que significam (a) os certificados de recebíveis imobiliários lastreados em créditos do Super Shopping Osasco; (b) os certificados de recebíveis imobiliários lastreados em créditos do Shopping Granja Vianna; (c) a operação de financiamento para a construção do Shopping Pátio Maceió, correspondente ao percentual de até 16% dos recursos líquidos da Oferta; e (d) o pagamento do comissionamento e dos demais custos da Oferta, bem como para o pagamento dos respectivos encargos e emolumentos vinculados aos Ativos Alvo. As SPEs, detentoras dos Ativos Alvo, pertencem aos Fundos de Investimento em Participações ("FIPs") Belvedere FIP, HSI FIP IV, HSI FIP V, Prosperitas FIP, que são entidades em controle comum com o Gestor do Fundo. Com o intuito de possibilitar a aquisição dos respectivos Ativos Alvo pelo FII, situação considerada de conflito de interesses, a demandar, nos termos do artigo 34 da Instrução CVM 472, aprovação prévia de cotistas reunidos em Assembleia Geral de Cotistas ("AGC") que representem, cumulativamente, maioria simples das cotas dos cotistas presentes na AGC e no mínimo 25% ou 50% (a depender do número de cotistas) das cotas emitidas pelo Fundo, a estrutura proposta para a Oferta prevê a realização de uma AGC após o encerramento da distribuição das cotas para aprovação da aquisição de tais Ativos Alvo.

Para tanto, quando da assinatura do Boletim de Subscrição, o Administrador e o Gestor disponibilizarão aos investidores uma minuta de procuração específica a ser celebrada, de forma facultativa, pelo investidor no mesmo ato de assinatura do Boletim de Subscrição, outorgando, assim, poderes para o Gestor representá-lo e votar em seu nome na referida AGC (“Procuração de Conflito de Interesse”). Caso não sejam devidamente formalizadas as Procurações de Conflito de Interesse em número suficiente para representar cotistas que detenham quantidade de votos necessária para aprovar a aquisição dos referidos Ativos Alvo, a Oferta será cancelada e/ou caso a aquisição não seja aprovada em AGC, o Fundo será liquidado. Em 08.04.2019, a SRE encaminhou o Ofício 155 no qual, dentre outras solicitações, explicitou (i) a necessidade de prévia aprovação dos Laudos de Avaliação dos Ativos Alvo em AGC, tendo em vista que a estrutura proposta para a Oferta permite que os acionistas das SPEs participem da Oferta integralizando cotas do Fundo em bens; e (ii) o entendimento de não ser possível a estrutura proposta, que prevê a assinatura facultativa de procuração concedendo poderes de representação ao Gestor pelos investidores no momento da subscrição da Oferta, sendo necessária a aprovação prévia pela AGC da aquisição dos Ativos Alvo, em virtude do conflito de interesses na Oferta, a menos que haja uma dispensa específica desse requisito por parte do Colegiado da CVM.

Em 03.05.2019, os Recorrentes protocolaram expediente em atendimento às exigências formuladas, bem como solicitaram que a SRE reconsiderasse a necessidade de atendimento às exigências relativas aos temas citados nos itens (i) e (ii) acima e, em caso de não provimento, que o pleito fosse encaminhado para apreciação do Colegiado, na forma prevista na Deliberação CVM nº 463, de 25 de julho de 2003 ("Deliberação CVM 463"). Em 17.05.2019, a SRE comunicou a manutenção do entendimento (i) de existência de conflito de interesses para aquisição dos Ativos Alvo pelo Fundo, sendo necessária a aprovação prévia pela AGC e (ii) de que a estrutura proposta para a Oferta, com a assinatura de procuração pelos investidores no momento de subscrição, necessitaria de dispensa específica desse requisito por parte do Colegiado da CVM. Ao se manifestar pela impossibilidade da estrutura proposta, a SRE transcreveu, em parte, manifestação da Superintendência de Investidores Institucionais ("SIN"), no âmbito de Processo aberto para verificar a regularidade da 1ª Emissão do TRX Renda Fundo de Investimento Imobiliário - FII ("TRX Renda FII"), nos seguintes termos: “a ICVM 472 foi precisa e cirúrgica estabelecendo que somente a Assembleia Geral de Cotistas é o fórum legítimo para deliberar e autorizar a aquisição de ativos sujeitos a conflitos de interesses.

Tal procedimento inviabiliza a possibilidade de pré-aprovação, ciência ou concordância, ou qualquer outro nome e/ou estratégia legal, haja vista que o investidor não integralizou suas cotas e não pode ser considerado como cotista apto a votar ou assinar procuração em favor de representante para fins de realização de assembleia geral de cotistas que sequer possui edital de convocação publicado. Ainda, o pedido de procuração, nos termos do art. 23 da ICVM 472, deve, dentre outros (i) conter todos os elementos informativos necessários ao exercício do voto pedido; e (ii) facultar que o cotista exerça o voto contrário à proposta, por meio da mesma procuração. Esse dispositivo reforça o entendimento de que os cotistas devem, primeiramente, ingressar no FII adquirindo cotas por meio da sua integralização, para que, posteriormente, o administrador possa publicar edital do edital de convocação e encaminhar o pedido de procuração de forma a atender o disposto no citado art. 23. A este respeito, decisões do colegiado da CVM reiteram tal entendimento, como deixa claro o voto do diretor Otavio Yazbek:

“operações realizadas entre administrador ou gestor e fundo de investimentos são os mais clássicos exemplos de conflito de interesses em matéria de fundos de investimento”, impondo-se, portanto, que a matéria deverá ser submetida à aprovação assemblear, sem qualquer possibilidade de utilização de artifícios para a sua pré-aprovação (Processos CVM n.º RJ2012/13220 e RJ 2012/15177), como nos parece o caso em tela.” . Por fim, a SRE salientou que, tendo em vista a possibilidade de integralização de cotas do Fundo em bens, esta deveria ser realizada, nos termos do artigo 12 da Instrução CVM 472, com base em laudo de avaliação elaborado por empresa especializada, de acordo com o Anexo 12 da mesma Instrução e aprovado pela assembleia de cotistas. No entanto, confirmada essa hipótese, no entendimento da área técnica, haveria descumprimento a artigos da Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro de 2003 ("Instrução CVM 400"), que explicita a obrigatoriedade de tratamento equitativo entre os aceitantes de uma oferta nos artigos 1º, 21 e 33, §3º, inciso I. Ao analisar o recurso, o Colegiado entendeu não ser necessária, neste caso, a manutenção das duas exigências formuladas pela SRE, conforme descritas no memorando da Área Técnica. Ressaltou, porém, que essa decisão não reflete mudança de entendimento do Colegiado quanto ao que foi decidido no precedente analisado pela área técnica como paradigma.

Nesse sentido, o Colegiado reafirmou que, para descaracterizar o conflito de interesses no âmbito dos fundos de investimento imobiliário é necessária a aprovação prévia, específica e informada, em deliberação da assembleia geral de cotistas. No caso concreto, o Colegiado não vislumbrou artificialidade com relação à outorga de procuração no momento da subscrição das cotas, à luz das peculiaridades e cautelas propostas pelos Recorrentes, no sentido de que a procuração: (i) não será obrigatória (e sim facultativa); (ii) será dada sob condição suspensiva (i.e. que os outorgantes se tornem cotistas); (iii) não será irrevogável e irretratável; (iv) assegurará a possibilidade de orientação de voto contrário à proposta de aquisição dos Ativos Alvo (inclusive com orientação de voto segregada por ativo); e (v) será dada por investidor que teve acesso, antes de outorgar a procuração, a todos os elementos informativos necessários ao exercício do voto, conforme dispostos no prospecto, no(s) laudo(s) de avaliação emitidos por terceiros independentes, no “Manual de Exercício de Voto” e nos demais documentos da Oferta. Nesse contexto, o Colegiado considerou que a estrutura proposta se distingue da utilizada em outros precedentes, nos quais, por meio de procuração ou outros artifícios, se almejava garantir aprovação prévia com relação a condições não conhecidas ao tempo da outorga da procuração.

Ademais, em aprimoramento das referidas cautelas, o Colegiado considerou pertinente que seja assegurado (i) que haja referência expressa, na procuração, ao conflito de interesses a ser descaracterizado com a aprovação pela assembleia geral de cotistas a ser convocada e ao respectivo conteúdo informacional que o descreva no prospecto; (ii) que seja explicitado que a procuração poderá ser revogada a qualquer tempo até a realização da assembleia; e (iii) que o outorgado não possa ser o próprio gestor ou parte relacionada, recomendando-se, ainda, que os documentos da oferta procurem incentivar, o tanto quanto possível, a participação dos cotistas na assembleia. Por fim, quanto à possibilidade de integralização de cotas em bens pelos cotistas acionistas das SPEs, nos limites e na forma descritos no memorando da área técnica, o Colegiado não vislumbrou tratamento não equitativo. Como exposto no referido memorando, na hipótese de não atingimento do Montante Mínimo da Oferta, o bem a ser integralizado pelos cotistas acionistas das SPEs seria, justamente, o crédito por eles detido em decorrência da alienação das ações dessas sociedades – e, em última análise, dos imóveis-alvo – ao Fundo.

Assim, tanto em relação aos investidores que subscreverão cotas no âmbito da oferta pública, comprometendo-se a integralizá-las em espécie, quanto em relação aos acionistas das SPEs que, eventualmente, integralizarão as cotas do Fundo em bens, a base para o cálculo do número de cotas a ser entregue é a mesma: a avaliação das ações das SPEs detentoras dos imóveis-alvo da Oferta, aferida a partir de laudo de avaliação elaborado por empresa especializada. Por unanimidade, o Colegiado decidiu pelo provimento do recurso. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 18/2019-CVM/SRE/GER-2

Rio de Janeiro, 23 de maio de 2019.

Para: SGE/COL

De: SRE/GER-2

Assunto: Pedido de Dispensa de atendimento de Exigência da

Superintendência de Registro de Valores Mobiliários em oferta pública de

distribuição de cotas de FII - Processo SEI Nº 19957.003280/2019-55.

Senhor Superintendente,

1. Trata-se de pedido de dispensa de atendimento de 02 exigências

elaboradas pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (“SRE”), por

meio da Gerência de Registros - 2 ("GER-2"), que informou através do Ofício nº

155/2019/CVM/SRE/GER-2, não ser possível, em virtude do conflito de interesses

existente, a estrutura proposta para a oferta pública de distribuição de cotas da

1.ª emissão do HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ("HSI MALLS",

“FII” ou "Fundo" e "Oferta" ou "Emissão"), tendo como administrador o Santander

Securities Services Brasil DTVM S.A. ("Administrador") e como instituição

intermediária líder o Banco Itau BBA S.A. ("Coordenador Líder" e, em conjunto,

"Recorrentes"), cujo pedido de registro foi protocolado na CVM em 11/03/2019,

sendo tratado no âmbito Processo SEI Nº 19957.003280/2019-55.

2. Para entendimento da motivação do pedido de dispensa, vamos

apresentar a seguir o histórico do processo, os argumentos dos Recorrentes, um

precedente analisado pelo Colegiado, e na sequência, as nossas considerações

sobre o tema e a conclusão.

I. HISTÓRICO DO PROCESSO E CARACTERÍSTICAS DA EMISSÃO:

3. Em 11/03/2019, o Banco Itaú BBA S.A., na qualidade de Coordenador

Líder, protocolou na CVM o pedido de registro da oferta pública de distribuição de

cotas da 1.ª emissão do HSI Malls Fundo de Investimento Imobiliário, tendo como

administrador o Santander Securities Services Brasil DTVM S.A. e como gestor o

HSI – Hemisfério Sul Investimentos S.A. ("Gestor") , nos termos das Instruções CVM

n.º 400, de 29 de dezembro de 2003 (“Instrução CVM 400”) e CVM n.º 472, de 31

de outubro de 2008 (“Instrução CVM 472”), tratado no âmbito do Processo SEI

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 1

nº 19957.003280/2019-55 (0708100).

4. De acordo com os documentos protocolados, a Oferta apresenta as

seguintes características:

4.1. a distribuição pública de até 6.750.000 (seis milhões e

setecentas e cinquenta mil) cotas, perfazendo um montante de até

R$675.000.000,00 ("Montante da Oferta"), sendo cada cota R$ 100,00,

podendo o montante da Oferta ser diminuído em virtude de distribuição

parcial, respeitada a captação mínima de R$510.000.000,00, equivalente

a 5.100.000 (cinco milhões e cem mil) cotas ("Montante Mínimo da

Oferta").

4.2. a constituição do Fundo e a realização da Emissão foram

aprovadas pelo Administrador, respectivamente, por meio do Instrumento

de Constituição e do Instrumento de Primeira Alteração do Regulamento,

sendo destinada a Investidores Não Institucionais e Investidores

Institucionais.

4.3. os recursos captados com a Oferta serão destinados da

seguinte forma: (i) R$ 516.167.410,00 para a aquisição das ações das

sociedades detentoras dos seguintes Ativos Alvo ("SPEs"): (i.1) 100% do

Shopping Pátio Maceió; (i.2) 61,8659% do Super Shopping Osasco; e (i.3)

51% do Shopping Granja Vianna, em Cotia/SP, correspondente ao

percentual de até 77% dos recursos líquidos da Oferta; e (ii) R$

102.723.631,00 para o pré-pagamento, integral, das "Dívidas Shopping

Centers" (considerando a data base 31/03/2019), que significam (a) os

certificados de recebíveis imobiliários lastreados em créditos do Super

Shopping Osasco, no valor de R$ 41.656.485,00; (b) os certificados de

recebíveis imobiliários lastreados em créditos do Shopping Granja Vianna,

no valor de R$ 40.803.541,00; e (c) a operação de financiamento para a

construção do Shopping Pátio Maceió, no valor de R$

20.263.606,00, correspondente ao percentual de até 16% dos recursos

líquidos da Oferta; (d) pagamento do comissionamento e dos demais

custos da Oferta, bem como para o pagamento dos respectivos encargos

e emolumentos vinculados aos Ativos Alvo.

4.4. caso, ao término do procedimento de alocação de ordens,

seja verificado que a soma dos pedidos de reserva e das ordens de

investimento tenha: (i) atingido qualquer valor entre R$410.000.000,00,

inclusive, e o Montante Mínimo da Oferta, exclusive, o valor

remanescente devido pelo Fundo aos acionistas SPEs (em decorrência da

venda e compra de ações das SPEs) constituirá crédito dos acionistas das

SPE contra o Fundo e será utilizado pelos acionistas SPEs para a

colocação de ordem de investimento em montante suficiente ao

atingimento do Montante Mínimo da Oferta; (ii) atingido qualquer valor

entre o Montante Mínimo da Oferta, inclusive, e R$ 575.000.000,00,

exclusive, tais créditos não poderão ser utilizados pelos Acionistas das

SPEs (ou por seus cotistas, direta ou indiretamente) para a colocação de

ordem de investimento em cotas do Fundo; ou (iii) atingido qualquer valor

entre R$575.000.000,00, inclusive, e o Montante da Oferta, exclusive, os

acionistas das SPEs, a seu único e exclusivo critério, poderão utilizar tais

créditos posteriormente para a colocação de ordem de investimento em

cotas do Fundo, no valor necessário para o atingimento do Montante da

Oferta.

4.5. tais SPEs, detentoras dos Ativos Alvo da Oferta, pertencem a

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 2

Fundos de Investimento em Participações ("FIPs"), Belvedere FIP, HSI FIP

IV, HSI FIP V, Prosperitas FIP, que são entidades em controle comum com

o Gestor do Fundo. Dessa forma, a aquisição dos referidos Ativos Alvo

pelo Fundo é considerada como uma situação de conflito de interesses,

nos termos do artigo 34 da Instrução CVM 472, de modo que sua

concretização depende de aprovação prévia de cotistas reunidos em

Assembleia Geral de Cotistas ("AGC") que representem, cumulativamente:

(i) maioria simples das cotas dos cotistas presentes na AGC; e (ii) no

mínimo 25% ou 50% (a depender do número de cotistas) das cotas

emitidas pelo Fundo.

4.6. com o intuito de possibilitar a aquisição dos respectivos Ativos

Alvo pelo FII, a estrutura proposta na Oferta é a realização de uma AGC

após o encerramento da distribuição das cotas, para aprovação da

aquisição de tais Ativos Alvo. Para tanto, quando da assinatura do Boletim

de Subscrição, o Administrador e o Gestor irão disponibilizar aos

investidores uma minuta de procuração específica que poderá ser

celebrada, de forma facultativa, pelo investidor no mesmo ato de

assinatura do Boletim de Subscrição, outorgando, assim, poderes para o

Gestor representá-lo e votar em seu nome na referida AGC (“Procuração

de Conflito de Interesse”).

4.7. a aquisição pelo Fundo de participação no Shopping Pátio

Maceió, no Super Shopping Osasco e no Shopping Granja Vianna

dependerá de aprovação prévia da AGC, na qual os cotistas poderão ser

representados pelo Gestor conforme Procuração de Conflito de Interesse

a ser outorgada.

4.8. caso não sejam devidamente formalizadas as Procurações de

Conflito de Interesse em número suficiente para representar cotistas que

detenham quantidade de votos necessária para aprovar a aquisição

dos referidos Ativos Alvo, a Oferta será cancelada; e/ou caso a

aquisição não seja aprovada em AGC, o Fundo será liquidado.

5. Em 08/04/2019, a GER-2 encaminhou o Ofício nº

155/2019/CVM/SRE/GER-2, de Comunicação de Exigências para concessão do

registro da Oferta (“Ofício de Exigências”). No citado Ofício de Exigências, dentre

outras solicitações, explicitou (0730125):

(i) a necessidade de prévia aprovação dos Laudos de Avaliação

desses bens (Ativos Alvo) em AGC, tendo em vista que a estrutura

proposta para a Oferta significa que os acionistas das SPEs podem

entrar como investidores, integralizando cotas do Fundo em

montante de até R$ 100.000.000,00 em bens, conforme descrito no

item 4.4 acima; e

(ii) o entendimento de não ser possível a estrutura proposta, que

prevê a assinatura facultativa de procuração ao Gestor pelos

investidores no momento da subscrição da Oferta, sendo necessária

a aprovação prévia pela AGC da aquisição dos Ativos Alvo, em

virtude do conflito de interesses na Oferta, a menos que haja uma

dispensa específica desse requisito por parte do Colegiado da CVM.

6. Para justificar o entendimento explicitado no item (ii) acima, a GER-2

citou a manifestação da SIN, no âmbito dos Processos SEI nº 19957.009549/201745 e nº 19957.009539/2017-18, por intermédio do Ofício nº

1427/2017/CVM/SIN/GIE, em caso semelhante ocorrido na oferta pública de cotas

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 3

do TRX Renda Fundo de Investimento Imobiliário - FII, que iremos detalhar neste

memorando.

7. Em 03/05/2019, foi protocolado pelos Recorrentes o atendimento às

exigências formuladas, expondo os argumentos para a estrutura da Oferta

proposta e solicitando que a Superintendência de Registros de Valores Mobiliários

("SRE") reconsiderasse a necessidade de atendimento às exigências relativas aos

temas citados nos itens (i) e (ii) do parágrafo 5 deste Memorando (0751332).

8. Os Recorrentes solicitaram que, caso a SRE entendesse de forma

diversa, o pleito de não atendimento às exigências seguisse para apreciação do

Colegiado desta Autarquia, na forma prevista na Deliberação CVM nº 463, de 25

de julho de 2003 ("Deliberação CVM 463").

9. Em 17/05/2019, a GER-2 encaminhou o Ofício nº

227/2019/CVM/SRE/GER-2, de Oportunidade Para Suprir Vícios Sanáveis ("Ofício de

Vícios"), informando que a área técnica da SRE, a GER-2, mantém o

entendimento de existência de conflito de interesses para aquisição dos Ativos

Alvo pelo Fundo, sendo necessária a aprovação prévia pela AGC e que a estrutura

proposta para distribuição da 1ª emissão de cotas do Fundo, com a assinatura de

procuração pelos investidores no momento de subscrição de Oferta, necessitaria

de dispensa específica desse requisito por parte do Colegiado da CVM, e

comunicando que tal pedido de dispensa seria submetido a superior consideração

do Colegiado, conforme solicitação expressa no expediente protocolado, nos

termos da Deliberação CVM 463 (0759928).

II. CASO PRECEDENTE:

10. No caso ora em análise, a SRE se manifestou no Ofício de Exigências,

item 3.1 e 3.2, pela impossibilidade da estrutura proposta, por entender que tal

conflito de interesses depende de aprovação da AGC, não sendo possível "a

utilização de artifícios para sua pré-aprovação", transcrevendo, em parte, a

manifestação da Superintendência de Investidores Institucionais ("SIN"), no Ofício

nº 1427/2017/CVM/SIN/GIE, de Solicitação de Esclarecimentos, encaminhado pela

Gerência de Acompanhamento de Fundos Estruturados ("GIE"), em 27/09/2017, no

âmbito do Processo SEI nº 19957.009549/2017-45, aberto para verificar a

regularidade do TRX Renda Fundo de Investimento Imobiliário - FII ("TRX Renda

FII"), tendo em vista o pedido de registro da oferta pública de distribuição de cotas

da 1.ª Emissão do TRX Renda FII, tendo como instituição intermediária líder o

Banco Itaú BBA S.A. e como instituição administradora a BRL Trust DTVM S.A,

tratado no âmbito do Processo SEI nº 19957.009539/2017-18.

11. No processo do TRX Renda FII, a GIE encaminhou o Ofício acima

citado, solicitando esclarecimentos com relação ao texto inserido no Prospecto

daquela oferta, que trazia as seguintes informações (0366853):

“visto que os Imóveis Iniciais são de titularidade de SPES, cujos acionistas

são fundos de investimento em participações (FIPS) e/ou outros veículos

geridos pela e/ou com administradores em comum com a Gestora e/ou o

Consultor Imobiliário, será realizada a Assembleia de Aprovação, nos

termos do artigo 34 da Instrução CVM 472. Para tanto, o Investidor,

quando da subscrição das Cotas, outorgará a Procuração ao Procurador,

para que o Procurador represente o Cotista e exerça seu direito de voto na

Assembleia de Aprovação, seguindo estritamente todas as condições de

aquisição dos Imóveis Iniciais estabelecidas neste Prospecto e no

Regulamento e, portanto, aprovando integralmente (a) a aquisição dos

Imóveis Iniciais; e (b) a Integralização em Ativos”.

12. No citado Ofício, a GIE seguiu informando que "ao que se pode inferir

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 4

da leitura deste documento, o cotista do Fundo concederá aprovação para o

potencial conflito no momento da subscrição das cotas, por meio de procuração,

ou seja, antes da assembleia e antes de o investidor integralizar as suas cotas no

Fundo".

13. E depois de fazer referência expressa ao artigo 34 da Instrução CVM

472, que dispõe sobre o fato de que os atos que caracterizem conflito de

interesses entre o fundo e o administrador, gestor ou consultor especializado

dependerem de aprovação prévia, específica e informada da assembleia geral de

cotistas, manifestou o seguinte entendimento:

Ao fazer isso, a ICVM 472 foi precisa e cirúrgica estabelecendo que

somente a Assembleia Geral de Cotistas é o fórum legítimo para deliberar

e autorizar a aquisição de ativos sujeitos a conflitos de interesses. Tal

procedimento inviabiliza a possibilidade de pré-aprovação, ciência ou

concordância, ou qualquer outro nome e/ou estratégia legal, haja vista

que o investidor não integralizou suas cotas e não pode ser considerado

como cotista apto a votar ou assinar procuração em favor de

representante para fins de realização de assembleia geral de cotistas que

sequer possui edital de convocação publicado.

Ainda, o pedido de procuração, nos termos do art. 23 da ICVM 472, deve,

dentre outros (i) conter todos os elementos informativos necessários ao

exercício do voto pedido; e (ii) facultar que o cotista exerça o voto

contrário à proposta, por meio da mesma procuração. Esse dispositivo

reforça o entendimento de que os cotistas devem, primeiramente,

ingressar no FII adquirindo cotas por meio da sua integralização, para que,

posteriormente, o administrador possa publicar edital do edital de

convocação e encaminhar o pedido de procuração de forma a atender o

disposto no citado art. 23.

A este respeito, decisões do colegiado da CVM reiteram tal entendimento,

como deixa claro o voto do diretor Otavio Yazbek: “operações realizadas

entre administrador ou gestor e fundo de investimentos são os

mais clássicos exemplos de conflito de interesses em matéria de

fundos de investimento”, impondo-se, portanto, que a matéria deverá

ser submetida à aprovação assemblear, sem qualquer possibilidade de

utilização de artifícios para a sua pré-aprovação (Processos CVM n.º

RJ2012/13220 e RJ 2012/15177), como nos parece o caso em tela.

(grifamos) (0764337)

14. Em 16/10/2017, os responsáveis pelo TRX Renda FII protocolaram

resposta ao Ofício da GIE/SIN, expondo seus argumentos e apresentando, caso os

esclarecimentos não fossem suficientes para alteração do entendimento

manifestado no Ofício, sugestão de uma nova estrutura da oferta pública de

distribuição da 1ª emissão de cotas do referido fundo (0376138).

15. Em 07/11/2019, a GIE encaminhou Ofício nº 1657/2017/CVM/SIN/GIE

aos responsáveis pelo TRX Renda FII, informando que a solução apresentada como

sugestão de nova estrutura parecia aderente ao disposto na Instrução CVM 472,

apontando os itens necessários a serem seguidos: (i) todos os investidores

integralizarão as suas cotas do Fundo na mesma data da liquidação da oferta; (ii)

constará do prospecto da oferta a data estimada para a realização da Assembleia

Geral de Cotistas, que terá como objetivo deliberar sobre os potenciais conflitos de

interesse, ou seja, a aquisição de imóveis da gestora, de suas partes relacionadas

e de fundos por ela geridos; (iii) na data da liquidação da oferta a Administradora

enviará o edital de convocação, correspondente à assembleia referida no item (ii),

a todos os cotistas que tenham integralizado as suas cotas, juntamente com o

pedido de procuração pretendido, respeitados os prazos e disposições da Instrução

CVM 472. Tal Ofício salientou, ainda, que tais deliberações deveriam respeitar o

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 5

quórum qualificado mínimo estabelecido pela Instrução (0386948).

16. No âmbito do Processo SEI nº 19957.009539/2017-18, instaurado na

SRE para análise do pedido de registro da oferta pública de distribuição de cotas

da 1ª emissão do TRX Renda FII: (a) foi encaminhado pela GER-2, em 18/10/2017,

o Ofício nº 626/2017/CVM/SRE/GER-2, de Comunicação de Exigências, solicitando,

dentre outras coisas, que os documentos da Oferta fossem alterados para refletir

as informações constantes do Ofício nº 1427/2017/CVM/SIN/GIE, de 27/09/2017, no

que tange à impossibilidade de utilização de pré-aprovação de assuntos que

devem ser deliberados em assembleia geral de cotistas, em conformidade com o

disposto no artigo 34 da Instrução CVM 472; (b) em 15/12/2017 foi solicitada a

prorrogação de prazo para atendimento de exigências constantes do referido

Ofício; (c) em 16/01/2018 foi solicitada a interrupção da análise do pedido de

registro da oferta pública; e (d) em 20/04/2019 foi encaminhado o Ofício nº

246/2018/CVM/SRE/GER-2, indeferindo o pedido de registro da oferta do TRX

Renda FII, tendo em vista que não houve manifestação dos responsáveis pela

oferta de intenção de prosseguir com o processo de distribuição dentro do prazo

previsto na Instrução CVM 400.

III. ARGUMENTOS DOS RECORRENTES:

17. Os Recorrentes apresentaram os seguintes argumentos, no expediente

protocolado em 03/05/2019, em resposta as exigências 3.1. e 3.2 do Ofício nº

155/2019/CVM/SRE/GER-2:

17.1. Em atenção às exigências constantes dos itens 3.1. e 3.2. do Ofício,

inicialmente, cumpre ressaltar, que da manifestação da SIN acima transcrita,

identificamos 3 (três) principais pontos:

1. atendimento dos requisitos formais previstos no art. 23 da Instrução

CVM 472;

2. a Assembleia Geral de Cotistas como fórum legítimo para deliberar

e autorizar a aquisição de ativos sujeitos a conflitos de interesses,

impossibilitando desta feita pré-aprovação; e

3. capacidade do investidor de outorgar tal procuração.

No que se refere ao ponto “1”, nos termos do art. 23 da Instrução CVM

472, o pedido de procuração para exercício de voto dos cotistas de fundo

de investimento imobiliário em Assembleia Geral deve: (i) conter todos os

elementos informativos necessários ao exercício do voto pedido; (ii)

facultar que o cotista exerça o voto contrário à proposta, por meio da

mesma procuração; e (iii) ser dirigido a todos os cotistas.

Sobre tais requisitos, esclarecemos que já consta nos documentos da

Oferta que a procuração será dirigida a todos os subscritores de cotas no

âmbito da Oferta.

Ainda no seu aspecto formal, a procuração de exercício de voto deve ser

acompanhada por elementos necessários para o exercício informado do

voto pelo Investidor, que no caso em tela entendemos estarem

contemplados na seção “Destinação dos Recursos” do Prospecto, assim

como na minuta da procuração, quais sejam: (i) identificação dos ativos e

suas características, (ii) identificação do conflito existente, (iii)

participação que se pretende adquirir, (iv) preço a ser pago pelos Ativos

Alvo e quitação das dívidas existentes, (v) condições a que estão

submetidas as aquisições, e (vi) forma como se dará a aprovação do

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 6

conflito de interesses. Para reforçar este ponto, elaboramos a minuta de

“Manual de Exercício de Voto”, no qual consta a ordem do dia da referida

assembleia, as orientações para exercício do direito de voto, bem como

as informações necessárias para o exercício de tal direito pelo cotistas

será encaminhada aos investidores juntamente com a minuta da

procuração.

Adicionalmente, ainda com relação ao ponto “1” acima , ressalta-se que a

procuração prevista nos documentos da Oferta é específica, poderá ser

celebrada, de forma facultativa, pelo Investidor, e foi aprimorada para

permitir que o cotista vote contrariamente às matérias nela elencadas, se

assim o desejar, por meio da mesma procuração.

O requisito constante da alínea (ii) do art. 23 da Instrução CVM 472 será

tratado nos parágrafos abaixo.

Passando para o ponto “2”, a Instrução CVM 472 dispõe, em seu artigo

34, sobre o tratamento a ser dispensado às hipóteses em que se verificar

situações de conflitos de interesse entre o administrador, o gestor ou o

consultor especializado e o Fundo de Investimento Imobiliário, cuja

finalidade é evitar que a celebração de negócios jurídicos pelo Fundo se

dê em conflito de interesses, ou seja, aquelas situações em que, por

motivos alheios aos interesses do Fundo ou de seus investidores, as

negociações se deem em condições divergentes das condições de

mercado, ou que possam implicar em benefício ou prejuízo de uma ou

outra parte.

Entendemos que a Instrução CVM 472 visa preservar que a prática dos

atos exemplificados no §1º do referido artigo esteja em consonância com

as condições e práticas usuais de mercado, bem como preservar a

imparcialidade necessária às atividades e responsabilidade dos

prestadores de serviço do Fundo. Desta forma, a finalidade vislumbrada

por referido artigo é evitar um possível descompasso entre a decisão que

maximizaria o resultado do Fundo e a decisão que maximizaria o

resultado pessoal daqueles que efetivamente têm o poder decisório.

Em razão do disposto acima, e em linha com o entendimento desta D.

CVM, nos documentos da Oferta apresentados para análise de V.Sas.

consideramos que, tendo em vista que os vendedores do Super Shopping

Osasco, do Shopping Pátio Maceió e do Shopping Granja Vianna são

entidades administradas pelo Gestor, a aquisição dos referidos Ativos Alvo

pelo Fundo pode ser considerada como uma potencial situação de conflito

de interesses, nos termos do artigo 34 da Instrução CVM 472, de modo

que sua concretização dependerá de aprovação prévia de Cotistas

reunidos em Assembleia Geral de Cotistas que representem,

cumulativamente: (i) maioria simples das Cotas dos Cotistas presentes na

Assembleia Geral de Cotistas; e (ii) no mínimo, 25% (vinte e cinco por

cento) das Cotas emitidas pelo Fundo.

Desta forma, para viabilizar a aquisição dos respectivos Ativos Alvo pelo

Fundo, será realizada uma Assembleia Geral de Cotistas após o

encerramento da Oferta, na qual os Cotistas deverão deliberar sobre a

aprovação da aquisição de tais Ativos Alvo pelo Fundo, lembrando que a

procuração prevista nos documentos da Oferta e já mencionada

anteriormente permite ao Investidor votar a favor ou contrariamente às

matérias nela elencadas, não configurando, portanto, uma situação de

prévia aprovação ou dispensa de uma assembleia. Para reforçar tal

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 7

possibilidade, incluímos, na minuta da procuração, um anexo com a

orientação de voto do Investidor para cada uma das matérias.

No que se refere ao ponto “3” acima, vale ressaltar que o cotista terá,

ainda, a possibilidade de não outorgar a procuração, recusando-se a

antecipar o voto pedido.

Tendo em vista o acima disposto, resta claro que o objetivo da obtenção

das procurações visa a dar segurança aos investidores de que, quando da

integralização das cotas, foram formalizadas procurações em quantidade

suficiente para representar cotistas que detenham número de votos

necessários para a aprovação da aquisição dos referidos Ativos Alvos,

evitando que após a integralização das cotas os investidores tenham seus

recursos devolvidos em razão da não aprovação das aquisições e, por

consequência, da liquidação do Fundo.

Ressalta-se, ainda que, caso a aquisição do Super Shopping Osasco, do

Shopping Pátio Maceió e do Shopping Granja Vianna não seja aprovada

em Assembleia Geral de Cotistas, tendo em vista o fato de que o Fundo

não possui outros ativos alvo, o Fundo deverá ser liquidado. Nesta

hipótese, o Administrador deverá, imediatamente, (1) devolver aos

Investidores os valores até então por eles integralizados, acrescidos dos

rendimentos líquidos auferidos pelas aplicações do Fundo e dos

rendimentos pagos pelo Fundo, calculados pro rata temporis, a partir da

Data de Liquidação, com dedução, se for o caso, dos valores relativos aos

tributos incidentes, se a alíquota for superior a zero, no prazo de até 5

(cinco) Dias Úteis contados da comunicação do cancelamento da Oferta,

ressaltado que tal distribuição de rendimentos será realizada em

igualdade de condições para todos os Cotistas do Fundo, e (2) proceder à

liquidação do Fundo.

No que se refere ao momento em que pode ser outorgada a procuração,

não há, no rol de requisitos da procuração previsto no art. 23 da

Instrução CVM 472, qualquer menção quanto ao momento em que esta

pode ser outorgada, bem como à necessidade de convocação da

assembleia previamente à outorga da procuração; mas apenas informa

que esta deve “conter todos os elementos informativos necessários ao

exercício do voto pedido”.

Do trecho da manifestação da SIN citada por V.Sas., por meio do Ofício,

menciona-se que a procuração só poderia ser outorgada por cotista após

a integralização das cotas e em conjunto com ou após a divulgação do

edital de convocação da assembleia. Sobre este ponto, cabe inicialmente

destacar que tal situação contradiz a irrevogabilidade e irretratabilidade

dos pedidos de reserva e ordens de investimento, as quais admitem

exceções apenas em razão das condicionantes da ordem e nas hipóteses

de alteração das circunstâncias, revogação ou modificação, suspensão e

cancelamento da Oferta. Ainda, no âmbito dos boletins de subscrição tal

argumento não merece acolhida, considerando que com a assinatura do

Boletim de Subscrição tanto investidor (agora cotista) passa a deter

direitos contra o Fundo, como o Fundo, por sua vez, passa a ter direitos

contra o investidor, qual seja, a possibilidade de exigir (inclusive mediante

a execução de obrigação) a integralização das cotas.

Com relação a possibilidade do exercício de direito de voto pelo subscritor

das cotas, parece-nos interessante traçar um paralelo entre a situação do

cotista que subscreveu as cotas, com o previsto na Lei, n 6.404, de 15 de

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 8

dezembro de 1976 (“Lei das S.A.) que considera o subscritor de ações

como acionista da companhia. Ora, este é o racional exposto nos artigos

106 e 107 da referida lei.

“Art. 106. O acionista é obrigado a realizar, nas condições previstas no

estatuto ou no boletim de subscrição, a prestação correspondente às

ações subscritas ou adquiridas.” (grifos nossos)

“Art. 107. Verificada a mora do acionista, a companhia pode, à sua

escolha:

I - promover contra o acionista, e os que com ele forem solidariamente

responsáveis (artigo 108), processo de execução para cobrar as

importâncias devidas, servindo o boletim de subscrição e o aviso de

chamada como título extrajudicial nos termos do Código de Processo Civil;

ou

II - mandar vender as ações em bolsa de valores, por conta e risco do

acionista.” (grifos nossos)

No mesmo sentido segue a doutrina (Alfredo Lamy Filho e José Luiz

Bulhões Pedreira (coord.). Direito das Companhias. 2ª Edição, Rio de

Janeiro: Forense, 2017, p. 203):

“Aquele que se torna titular de ação, seja por subscreve-la na constituição

da companhia ou em aumento de capital, seja pela aquisição e ações

existentes, adquire a qualidade de sócio”

Inclusive, é importante lembrar que o acionista remisso (mero subscritor)

pode perder o seu direito ao exercício do voto caso não cumpra suas

obrigações para com a companhia cuja ações subscreveu, nesse sentido,

Alfredo Sérgio Lazzareschi Neto observa que (Alfredo Sérgio Lazzareschi

Neto. Lei das Sociedades por Ações Anotada. 2ª Edição, São Paulo:

Saraiva, 2008, p. 261):

“Art. 120: nota 1b. É lícito à assembleia geral suspender o exercício do

direito de voto dos acionistas que não cumpriram sua obrigação de

integralizar o capital social”

Ou seja, nos resta claro que o subscritor pode outorgar os poderes

indicados na procuração.

Adicionalmente, o entendimento trazido pela manifestação da SIN nos

parece no sentido de permitir ao cotista o conhecimento prévio da ordem

do dia e permitir o voto devidamente informado, com o que corrobora a

CVM ao editar a Instrução CVM nº 481, de 17 de dezembro de 2008, em

seu art. 23, abaixo transcrito (em que pese o direcionamento desta

Instrução para as companhias abertas):

“Art. 23. Os pedidos públicos [de procuração] devem ser acompanhados

da minuta de procuração e das informações indicadas no Anexo 23 à

presente Instrução.

§ 1º Os pedidos públicos de procuração devem ser acompanhados, ainda:

I – das informações e documentos previstos nos arts. 8º a 21 desta

Instrução, relativos à matéria para a qual é solicitada a procuração; e

II – de quaisquer outras informações e documentos relevantes para o

exercício de direito de voto pelo acionista.”

Ainda, não há, no rol do Anexo 23, nem nos documentos previstos nos

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 9

artigos 8º a 21 da referida Instrução, qualquer menção à necessidade de

convocação da assembleia previamente à outorga da procuração; do

contrário, pede-se que sejam “informadas as matérias para as quais a

procuração está sendo solicitada”. Assim, entendemos que, caso sejam

fornecidas todas as informações necessárias ao exercício consciente e

informado do voto do cotista – entre outros, manual de voto, indicação da

ordem do dia que será incluída na convocação, e demais informações

relevantes – a procuração poderia, sim, ser outorgada antes da

convocação da assembleia para a qual se direciona.

O voto informado, na forma do inciso I do art. 23 da ICVM 481, é o voto

proferido pelo cotista que detém ou ao qual tenham sido dispostas todas

as informações relevantes e necessárias ao exercício de seu voto, e

diante deste conhecimento, exerce seu voto de maneira consciente.

Não obstante o acima disposto, de modo a sanar qualquer discussão

sobre a apresentação ao Investidor de todas as informações relevantes e

necessárias ao exercício de seu voto e a capacidade do investidor de

outorgar procuração, elaboramos uma minuta de “Manual de Exercício

de Voto”, no qual consta a ordem do dia da referida assembleia, as

orientações para exercício do direito de voto, bem como as informações

necessárias para o exercício de tal direito pelo cotistas, bem como

ajustamos a redação da minuta de procuração incluindo como condição

suspensiva, nos termos do art. 125 do Código Civil, a efetiva

integralização das Cotas pelo Investidor, cuja verificação é condição da

validade e eficácia do mandato.

Ademais, ressaltamos que a Instrução CVM 472, em seu art. 22, abaixo

transcrito, não exige que o instrumento de procuração seja outorgado

após a convocação da assembleia, mas somente que, na data da

realização de referida assembleia, tal procuração não tenha sido

outorgada há mais de 1 (um) ano,

“Art. 22. Somente poderão votar na assembléia geral os cotistas inscritos

no registro de cotistas na data da convocação da assembléia, seus

representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos

de 1 (um) ano.”

Por fim, cabe ressaltar que a assembleia que deliberará sobre a situação

de conflito de interesses será convocada após o encerramento da Oferta

e a divulgação do anúncio de encerramento, de modo que neste

momento não restará dúvidas sobre quem são os cotistas do Fundo e

que, portanto, poderiam exercer direito de voto sem qualquer

contestação.

Tendo em vista os argumentos acima expostos, pedimos a esta D. CVM

que reconsidere as exigências acima, e caso V.Sas. entendam de forma

diversa a aqui explicitada, solicitamos que este pleito seja submetido ao

Colegiado, na forma prevista na Deliberação CVM nº 463, de 25 de julho

de 2003, conforme alterada.

IV. NOSSAS CONSIDERAÇÕES:

18. Inicialmente, cabe ressaltar que, em 05/04/2019, a Divisão de Fundos

Listados e de Participações ("DLIP") manifestou-se por e-mail à GER-2, indicando

que o registro do Fundo estava atualizado perante a CVM. Concluímos que a

DLIP/SIN não apontou o conflito de interesses existente neste caso, como fez na

oferta do TRX Renda FII, e nem poderia, uma vez não há qualquer indício de tal

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 10

conflito no regulamento do Fundo, estando explicito somente nos documentos da

Oferta, cuja responsabilidade de análise é da GER-2/SRE.

19. Porém, em e-mail trocado entre GER-2 e a DLIP, a respeito de outros

aspectos que foram objeto de exigências no Ofício nº 227/2019/CVM/SRE/GER-2,

de 17/05/2019, a DLIP manifestpu entendimento de que "aquisição de ativos que

pertencem a SPEs que estão em FIPs com o mesmo Gestor do FII, também

entendemos tratar-se de conflito de interesses e, portanto, devem ser submetidos

à AGC para deliberação, necessitando de quórum qualificado para aprovação

(inciso XII do art. 18 e § 1º do art. 20 da ICVM)".

20. Em nossa análise, quanto ao pedido de dispensa apresentado, como

recurso para o não atendimento de exigências formuladas pela GER-2, com o

objetivo de possibilitar que o investidor, no mesmo ato de assinatura do Boletim de

Subscrição, conceda poderes ao Gestor para representá-lo e votar em seu nome

na AGC, a ser realizada após o encerramento da Oferta, que vai deliberar pela

aprovação da aquisição das ações das sociedades detentoras dos Ativos Alvo e

para pagamento de dívidas desses Ativos Alvo, com os recursos captados na

Oferta, sendo que tais SPEs pertencem a FIPs (Belvedere FIP, HSI FIP IV, HSI FIP V,

Prosperitas FIP) que são administrados por esse Gestor, entendemos que tal

situação está em desacordo com o estabelecido na Instrução CVM 472, uma vez

que:

(i) o artigo 18, inciso XII, determina que compete privativamente à

assembleia geral deliberar sobre a aprovação dos atos que

configurem potencial conflito de interesses;

(ii) o artigo 34 estabelece que os atos que caracterizem conflito de

interesses entre o fundo e o administrador, gestor ou consultor

especializado dependem de aprovação prévia, específica e

informada da assembleia geral de cotistas, exemplificando no § 1º,

inciso I, como situação de conflito de interesses a aquisição, locação,

arrendamento ou exploração do direito de superfície, pelo fundo, de

imóvel de propriedade do administrador, gestor, consultor

especializado ou de pessoas a eles ligadas.

21. Além disso, entendemos que o pedido de procuração ao investidor no

mesmo ato de assinatura do Boletim de Subscrição também está em desacordo,

s.m.j, com o estabelecido no artigo artigo 7º da citada norma, uma vez que no

momento de subscrição o investidor ainda não pode ser considerado cotista do

Fundo, tendo em vista que a "propriedade das cotas nominativas presumir-se-á

pelo registro do nome do cotista no livro de "Registro dos Cotistas" ou

da conta de depósito das cotas".

22. Ademais, quanto ao argumento apresentado pelos Recorrentes de que

foi elaborado uma "minuta de “Manual de Exercício de Voto”, no qual consta a

ordem do dia da referida assembleia, as orientações para exercício do direito de

voto, bem como as informações necessárias para o exercício de tal direito pelo

cotistas será encaminhada aos investidores juntamente com a minuta da

procuração " e que "a procuração prevista nos documentos da Oferta e já

mencionada anteriormente permite ao Investidor votar a favor ou contrariamente

às matérias nela elencadas, não configurando, portanto, uma situação de prévia

aprovação ou dispensa de uma assembleia. Para reforçar tal possibilidade,

incluímos, na minuta da procuração, um anexo com a orientação de voto do

Investidor para cada uma das matérias", não atende plenamente ao disposto no

artigo 23 da Instrução 472, uma vez que a documentação da Oferta é clara para

informar que "caso não sejam devidamente formalizadas as Procurações de

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 11

Conflito de Interesse em número suficiente para representar cotistas que

detenham quantidade de votos necessária para aprovar a aquisição dos

referidos Ativos Alvos, a Oferta será cancelada; e/ou caso a aquisição não

seja aprovada em AGC, o Fundo será liquidado".

23. Desse modo, resta claro que o artigo 23 da Instrução CVM 472 foi

apenas cumprido formalmente, uma vez que ele determina que o pedido de

procuração, encaminhado pelo administrador mediante correspondência, física ou

eletrônica, ou anúncio publicado, deve satisfazer a determinados requisitos, dentre

eles, facultar ao cotista o exercício de voto contrário à proposta, por meio

da mesma procuração. Na Oferta em tela o que está proposto, de fato, é uma

aprovação compulsória do conflito de interesses existente, pois não havendo

número suficiente de procurações para aprovação o Fundo será liquidado.

24. A estrutura proposta para a Oferta, s.m.j., está tratando como simples

formalidade aspectos importantes da norma de FII, pois o investidor que aderir à

distribuição de cotas da 1ª emissão do Fundo está, na prática, concordando com a

aquisição dos Ativos Alvo, a despeito do conflito de interesses existente. Não

existe, em realidade, possibilidade de o investidor ser contrário à aquisição dos

Ativos Alvo, pois o Fundo só irá à frente se o conflito de interesses for aprovado.

25. Cabe lembrar que o descumprimento ao disposto nos artigos 23 e 34

da instrução CVM 472 constitui infração grave, segundo o artigo 59 da citada

Instrução.

26. Além do acima exposto, cabe salientar que a procuração dada pelo

investidor ao Gestor, no momento de subscrição do investimento, poderá permitir

também a integralização de cotas do Fundo em bens, considerando a informação

prestada nos documentos da oferta e apresentada no item 4.4 acima, que, em

resumo, estabelece a possibilidade de os acionistas das SPEs entrarem como

investidores, integralizando em bens as cotas do Fundo em montante de até R$

100.000.000,00, caso determinados valores não sejam atingidos na distribuição

pública das cotas.

27. Lembramos que o artigo 12 da Instrução CVM 472 estabelece que

integralização em bens e direitos deve ser feita com base em laudo de avaliação

elaborado por empresa especializada, de acordo com o Anexo 12 da mesma

Instrução, e aprovado pela assembleia de cotistas.

28. É verdade que esse mesmo artigo traz exceção à necessidade de

aprovação de AGC quando se trata da primeira oferta pública de distribuição de

cotas do fundo. Contudo, manifestamos nosso entendimento que tal artigo faz

todo sentido para uma oferta inicial com a integralização em bens e direitos por

todos os subscritores e não, como a Oferta em análise, em que alguns investidores

integralizarão suas cotas em espécie e outros em bens. A 1ª emissão em tela tem

como público alvo investidores institucionais e não institucionais, com valor mínimo

de subscrição de R$15.000,00, correspondente a 150 cotas.

29. Resta explicitar que, na hipótese de integralização de cotas do Fundo

em bens pelos acionistas das SPEs, proprietárias dos Ativos Alvo da Oferta,

enquanto os demais investidores fariam a integralização em espécie, haveria

também descumprimento a artigos da Instrução CVM nº 400, de 29 de dezembro

de 2003 ("Instrução CVM 400"), que logo em seu artigo 1º explicita que sua

finalidade é "assegurar a proteção dos interesses do público investidor e do

mercado em geral, através do tratamento equitativo aos ofertados". A

obrigatoriedade de tratamento equitativo entre os aceitantes de uma oferta

também está explicitada nos artigos 21 e 33, §3º, inciso I da Instrução CVM 400.

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 12

30. Por fim, observamos, quando da análise da Audiência Pública SDM nº

07/14, relativa à Instrução CVM nº 571, de 25 de novembro de 2015, que alterou

dispositivos da Instrução CVM 472, a sugestão de participantes do mercado para

que a precificação dos ativos utilizados para a integralização em FII, no caso de

cotas de sociedades de propósito específico, ocorresse com base em laudo de

avaliação, tal como aquele exigido para fins da integralização de imóveis. Na

presente Oferta, o prospecto do HSI MALLS apresenta os laudos de avaliação dos

imóveis que pertencem as SPEs que irão compor a carteira do Fundo.

V. CONCLUSÃO E ENCAMINHAMENTO:

31. Por todo o exposto, a SRE mantém o seu entendimento

consubstanciado no Ofício nº 155/2019/CVM/SRE/GER-2, uma vez que há conflito

de interesses na Oferta e tendo em vista que, da forma que a distribuição pública

de cotas está estruturada, alguns dispositivos da Instrução CVM 472 não estão

sendo adequadamente cumpridos e, também, considerando o entendimento

apresentado no voto do diretor Otavio Yazbek, conforme citado no parágrafo 13

deste Memorando.

32. Assim, somos contrários à estrutura proposta para a oferta pública

de distribuição de cotas da 1ª emissão do HSI MALLS FUNDO DE INVESTIMENTO

IMOBILIÁRIO, tendo em vista que: (i) não é possível o investidor, no mesmo ato de

assinatura do Boletim de Subscrição, conceder poderes ao Gestor para

representá-lo e votar em seu nome na AGC, que vai deliberar pela aprovação da

aquisição de Ativos Alvo em conflito de interesses, frente ao disposto na Instrução

CVM 472; e (ii) a integralização de cotas do Fundo em bens pelos acionistas das

SPEs, proprietárias dos Ativos Alvo da Oferta, enquanto os demais investidores

fariam a integralização em espécie, sem que tenha havido aprovação de Laudo de

Avaliação das SPEs em AGC, configura tratamento não equitativo frente ao

disposto na Instrução CVM 400.

33. Desse modo, enviamos o presente pedido ao Superintendente Geral

para que seja posteriormente submetido à superior consideração do Colegiado da

CVM, nos termos do item III da Deliberação CVM 463, sendo a SRE relatora da

matéria na oportunidade de sua apreciação.

Atenciosamente,

CARLA VERONICA O. CHAFFIM

Analista - GER-2

De acordo. Ao SRE.

LUIS MIGUEL R. SONO

Gerente de Registros - 2

De acordo. Ao SGE.

DOV RAWET

Superintendente de Registro de Valores Mobiliários

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 13

Ciente. À EXE, para as providências exigíveis.

ALEXANDRE PINHEIRO DOS SANTOS

Superintendente Geral

C/C: SIN/DLIP

Documento assinado eletronicamente por Carla Verônica Oliveira

Chaffim, Analista, em 23/05/2019, às 17:47, com fundamento no art. 6º,

§ 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Luis Miguel Jacinto Mateus

Rodrigues Sono, Gerente, em 23/05/2019, às 17:48, com fundamento no

art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Dov Rawet, Superintendente

de Registro, em 23/05/2019, às 17:50, com fundamento no art. 6º, § 1º,

do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Alexandre Pinheiro dos

Santos, Superintendente Geral, em 23/05/2019, às 23:17, com

fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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0763448 and the "Código CRC" 9349E48B.

Referência: Processo nº 19957.003280/2019-55 Documento SEI nº 0763448

Memorando 18 (0763448) SEI 19957.003280/2019-55 / pg. 14