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RECURSO CONTRA DECISÃO DA SSE – REFAZIMENTO E REAPRESENTAÇÃO DE DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS DE FUNDO – VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. – PROC. 19957.008240/2024-67

A Diretora Marina Copola se declarou impedida nos termos do art. 32, inciso III e §2º, da Resolução CVM nº 45/2021 c/c art. 16 da Resolução CVM nº 46/2021, porque, antes de sua nomeação para a CVM e ainda no exercício da advocacia, prestou assessoria em questões relativas ao Tordesilhas EI Fundo de Investimento Imobiliário, embora não diretamente relacionadas ao objeto deste Processo. Por essa razão, não participou do exame do item da ordem do dia. Trata-se de recurso com pedido de efeito suspensivo, interposto por Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. (“Vórtx DTVM” ou “Administradora”), na qualidade de administradora do Tordesilhas EI Fundo de Investimento Imobiliário (“Tordesilhas FII” ou “Fundo”), contra decisão da Superintendência de Securitização e Agronegócio – SSE que exigiu o refazimento e a republicação das Demonstrações Financeiras ("DFs") do Tordesilhas FII referentes aos exercícios sociais encerrados em 31/12/2022 e 31/12/2023, sujeitando a Administradora à aplicação de Multa Cominatória Extraordinária (“MCE”) em caso de ausência de atendimento das exigências. O Processo teve origem em denúncia apresentada por um cotista do Tordesilhas FII. Após a análise, consubstanciada no Parecer Técnico nº 21/2024-CVM/SSE/GSEC-2 (“Parecer Técnico 21”), a SSE identificou possíveis infrações normativas por parte da Vórtx DTVM no caso - a saber, possível infração ao (i) art.

39, inciso V, alíneas “a” e “c”, da então vigente Instrução CVM n° 472/2008 (atual art. 36, inciso III, alínea “a” do Anexo III à Resolução CVM n° 175/2022) e ao (ii) art. 92, inciso I, da então vigente Instrução CVM n° 555/2014, combinado com art. 33 da Instrução CVM n° 472/2008 (atual art. 106, inciso I da Parte Geral da Resolução CVM n° 175/2022). Nesse sentido, a SSE optou pelo envio do Ofício de Alerta nº 13/2024/CVM/SSE/GSEC-2 ("Ofício de Alerta 13") ao participante, uma vez que, na visão da Área Técnica, tais infrações não justificariam a abertura, naquele momento, de um Processo Administrativo Sancionador (“PAS”), nos termos do art. 4°, inciso I, alínea "b" e § 2º da Resolução CVM n° 45/2021. No Ofício de Alerta 13, enviado em 10/09/2024, a SSE apresentou exigências para que a Vórtx DTVM refizesse e republicasse via sistema Fundos.Net as DFs do Tordesilhas FII referentes aos exercícios sociais encerrados em 31/12/2022 e 31/12/2023, de modo a superar e solucionar os apontamentos que levaram à abstenção de opinião da auditoria independente sobre essas DFs. Tais exigências foram enviadas sujeitando a Vórtx DTVM à aplicação de multa cominatória extraordinária diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada DF do Tordesilhas FII não entregue na forma estipulada, sendo estabelecido o prazo de 18/10/2024 para atendimento às exigências.

Posteriormente, em consulta realizada em 18/10/2024 no Fundos.Net, a SSE observou que as DFs de Dez/2022 não foram refeitas e reenviadas em tal sistema, conforme exigido no Ofício de Alerta 13. Da mesma forma, a Área Técnica observou que foram enviadas pelo sistema Fundos.Net em 09/09/2024 (isto é, quase que simultaneamente ao envio do Ofício de Alerta nº 13 à Vórtx DTVM em 10/09/2024), as DFs de Dez/2023 do Tordesilhas FII - que estavam ausentes de envio anteriormente, quando da elaboração do Parecer Técnico 21, que embasou a análise para o envio do Ofício de Alerta nº 13 -, acompanhadas de parecer do auditor independente contendo 3 (três) ressalvas. Contudo, observou-se que, em todas as 3 (três) ressalvas, o auditor independente informou que não foi possível mensurar os efeitos dos respectivos ativos investidos do Tordesilhas FII na posição patrimonial e no resultado de tal FII para o exercício findo em Dez/2023. Tais apontamentos foram apresentados pela SSE à Vórtx DTVM por email no próprio dia 18/10/2024, reiterando-se as exigências já formuladas anteriormente no Ofício de Alerta 13.

Em 25/10/2024, a Vórtx DTVM enviou manifestação em que apresentou, em resumo, considerações sobre as DFs de Dez/2022 e Dez/2023 do Tordesilhas FII, destacando o plano de ação que informou estar em curso, no âmbito desse fundo, por parte da administradora e da gestora, para que, conforme alegado, as últimas ressalvas pendentes nas DFs de Dez/2023 sejam resolvidas satisfatoriamente, oferecendo ao auditor independente o conforto necessário para que opine sobre as próximas demonstrações financeiras, sem qualquer ressalva. Em 30/10/2024, por meio do Ofício nº 79/2024/CVM/SSE/GSEC-2 (“Ofício 79”), a SSE apresentou seu posicionamento após análise da resposta de 25/10/2024 da Vórtx DTVM, incluindo a rejeição do plano de ação proposto pela administradora, e formulou as 2 (duas) novas exigências abaixo descritas, em substituição às exigências originalmente formuladas no Ofício de Alerta 13, novamente prevendo a aplicação de multa cominatória diária em caso de ausência de atendimento. Foi estipulado o prazo de 13/12/2024 (postergado para 20/12/2024) para atendimento às seguintes exigências:

(i) regularizar e reenviar as DFs do Tordesilhas FII referentes ao exercício social encerrado em 31/12/2022 (“DFs Dez/2022”), de modo que esta administradora adeque os seus controles internos para superar e solucionar os apontamentos que levaram à abstenção de opinião do auditor independente, de forma que o mesmo consiga obter evidência apropriada e suficiente de auditoria para suportar a sua opinião; e (ii) regularizar e reenviar as DFs do Tordesilhas FII referentes ao exercício social encerrado em 31/12/2023 (“DFs Dez/2023”), de modo que esta administradora adeque os seus controles internos para superar e solucionar os apontamentos que levaram às 3 (três) ressalvas do auditor independente, de forma que o mesmo consiga obter evidência apropriada e suficiente de auditoria para suportar a sua opinião. Em sede de recurso, a Vórtx DTVM argumentou que a abstenção de opinião do auditor independente em relação às DFs 2022 e a opinião com ressalvas em relação às DFs 2023 decorreram de fatos alheios à Administradora, e que fogem ao seu controle. Um dos principais pontos que levou à abstenção de opinião dos auditores independentes em relação às DFs 2022, e a ressalvas em relação às DFs 2023, foi a ausência de demonstrações financeiras da Land Tordesilhas EI Empreendimentos e Participações Ltda. (“Land Tord”) naqueles exercícios (cujas quotas são detidas 100% pelo Tordesilhas FII), que decorreu da ausência de informações contábil-financeiras necessárias para tanto.

Nesse contexto, conforme informado pela administração da sociedade, a empresa de contabilidade que atendia a Land Tord e suas investidas encerrou suas atividades ainda em 2022, enquanto dispunha das informações e documentos contábeis daquela empresa. Ademais, a Administradora destacou que a Land Tord alienou dois empreendimentos que possuía, afastando ainda mais a possibilidade de acesso às informações contábil-financeiras daqueles empreendimentos. Em suas conclusões, a Vórtx DTVM alegou essencialmente que: (i) “ a determinação de refazimento e republicação das DFs 2022 e das DFs 2023 do Fundo excedeu a previsão legal constante do art. 9º, IV, da Lei 6.385, na medida em que (a) a previsão normativa está adstrita à determinação de republicação de demonstrações financeiras às companhias abertas, não se estendendo a fundos de investimento; e (b) ainda que tal dispositivo admitisse interpretação extensiva, seria necessário que a determinação de republicação das DFs 2022 e das DFs 2023 apontassem correções ou aditamentos específicos no conteúdo dessas DFs, o que não se vislumbra no presente caso; ”; (ii) “ os arts.

69 e 83, III, da RCVM 175 determinam que a Vórtx realize a contratação de auditores independentes e submeta as DFs do Fundo e tais auditores independentes, o que foi efetivamente realizado pela Recorrente, que disponibilizou informações referentes às DFs 2022 e as DFs 2023 do Fundo, contratou auditores independentes, submeteu as DFs 2022 e as DFs 2023 aos auditores independentes e realizou o protocolo das DFs 2022 e das DFs 2023, acompanhadas dos relatórios dos auditores independentes, no sistema da CVM; ”; (iii) “ a reconstituição das informações contábil-financeiras de cada um dos ativos de cada um dos veículos investidos pelo Fundo dos exercícios sociais encerrados em 2022 e 2023 consistiria em emprego de esforços não proporcionais e, ainda assim, não produziria um resultado útil, pois são todas informações desatualizadas, que não trarão benefício aos cotistas do Fundo, aos investidores em geral, nem ao mercado em abstrato; ”; (iv) “ a emissão dos pareceres dos auditores independentes do modo como feito continua garantindo a plena informação no mercado de capitais, conforme exigido pela regulamentação dessa Autarquia;

” e (v) “ ainda que seja possível à Vórtx promover o refazimento e a republicação das DFs 2022 e das DFs 2023 do Fundo, os problemas inicialmente verificados poderão persistir, sendo o resultado mais provável, nesse caso, que os auditores independentes mantenham os pareceres de abstenção ou ressalva, conforme o caso, o que está relacionado ao julgamento profissional desses auditores independentes, fugindo ao controle da Vórtx. ". A SSE analisou o recurso nos termos do Ofício Interno nº 3/2025/CVM/SSE/GSEC-2, tendo concedido efeito suspensivo, considerando a possibilidade de aplicação de Multa Cominatória Extraordinária no caso. Em relação ao mérito, a Área Técnica discordou de todas as considerações trazidas no recurso. Primeiramente, a SSE refutou a alegação da Administradora no sentido de que a CVM não teria poder legal ou normativo para exigir do administrador fiduciário o refazimento e a republicação de DFs de FIIs. A esse respeito, além dos dispositivos previstos na Lei n° 6.385/1976 (art. 9°, inciso I, alínea "c" e inciso II) e na Lei n° 8.668/1993 (art. 15), a SSE fez referência ao arcabouço infralegal previsto nas normas da CVM, destacando a regulação dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) e a norma que regula a aplicação de multas cominatórias.

Atualmente, a regulação dos FIIs está prevista na Resolução CVM n° 175/2022, em sua Parte Geral e em seu Anexo III (anteriormente prevista na Instrução CVM n° 472/2008, “ICVM 472”), e a norma contábil dos FIIs permanece sendo a Instrução CVM n° 516/2011. Já a Resolução CVM n° 47/2021 prevê especificamente, em seu art. 2°, inciso II, que a CVM poderá impor multas cominatórias extraordinárias em função de não cumprimento de ordem emitida pela Autarquia. Sobre este tópico, a PFE – Procuradoria Federal Especializada acrescentou durante a reunião que o art. 2°, §2°, da Lei n° 6.385/1976 é o fundamento legal que confere poder legal à Autarquia para a formulação das exigências feitas pela SSE no presente caso, relativas a refazimento e republicação de DFs de fundos de investimento, uma vez que o referido dispositivo legal estabelece que a disciplina da Lei n° 6.385/1976, aplicável às companhias abertas, também se aplica a outros emissores de valores mobiliários previstos no art. 2° da lei, bem como a seus administradores e controladores. Com relação à alegação da Administradora de que cumpriu o seu papel ao submeter as DFs aos auditores independentes e protocolizar no Fundos.Net essas DFs acompanhadas dos relatórios dos auditores independentes, a SSE ressaltou que esse argumento não guarda relação com o objetivo das exigências formuladas pela Área Técnica.

As exigências formuladas pela SSE tiveram como propósito permitir que a Vórtx DTVM buscasse corrigir os apontamentos dos auditores, para que estes pudessem reexaminar as demonstrações financeiras do FII de Dez/22 e Dez/23 e emitir uma nova opinião, por meio de um novo relatório o que, consequentemente, implicaria na necessidade de se republicar e reenviar tais DFs via Fundos.Net. A SSE também discordou da afirmação da Administradora de que a reconstituição das informações contábeis dos ativos investidos pelo Tordesilhas FII nos exercícios sociais encerrados em Dez/22 e Dez/23 consistiria em emprego de esforço não proporcional, e não produziria resultado útil. Em primeiro lugar, a SSE observou que, conforme consulta ao Informe Mensal de janeiro de 2025, o Fundo tinha nessa data-base um Patrimônio Líquido (PL) superior a R$ 225 milhões e mais de 71.000 cotistas, sendo quase todos pessoas físicas, que estão sendo negativamente impactados por essa incompletude na informação das DFs. Ademais, segundo a Área Técnica, essa incompletude das DFs também afeta diretamente a possibilidade de negociação secundária das cotas pelos investidores, haja vista a opacidade causada na visibilidade dos aspectos financeiros e operacionais envolvendo o Fundo.

Em segundo lugar, independentemente do tamanho do fundo ou do número de cotistas, a SSE destacou que a elaboração das DFs de um fundo de investimento constitui uma das atividades principais a ser realizada pelo administrador fiduciário, e visa permitir o acompanhamento das informações contábeis e financeiras. E, em relação ao caso concreto, a SSE realçou que a ICVM 472 (art. 32, inciso III, alíneas “c” e “d”, e inciso XII), então vigente, é explícita no sentido de que o Administrador deve manter atualizados e em perfeita ordem toda a documentação relativa aos imóveis e operações do fundo. Portanto, os imóveis, mesmo investidos via outra sociedade, compõem a carteira do fundo e estão submetidos à ICVM 472. Nesse contexto, e considerando que é função básica do administrador fiduciário levantar todas as informações necessárias para a adequada elaboração das DFs, além de este prestador ser também, por força normativa e legal, o gestor dos ativos imobiliários do FII, a SSE destacou que a Vórtx DTVM, deveria reunir todos os esforços para obter as informações sobre os ativos investidos do FII, ainda que tal obtenção envolva um esforço ou um custo adicional.

Quanto ao argumento da Administradora de que os pareceres dos auditores poderiam ser mantidos mesmo após o refazimento das DFs, a SSE reiterou que, no caso concreto, os auditores não tiveram acesso a todas as informações necessárias e, por isso, há um relatório com abstenção de opinião e outro com ressalvas por limitação de escopo. Assim, o que as exigências da SSE buscam é que a Vórtx forneça todas as informações necessárias e que são de sua responsabilidade, para que os auditores possam formar a sua opinião, ainda que apresentando outras ressalvas que eventualmente venham a apontar erros ou inconsistências contábeis. O eventual apontamento de erros ou inconsistências contábeis pelos auditores, na visão da Àrea Técnica, têm o condão de produzir uma informação mais útil para os investidores do que as limitações de escopo, haja vista que os investidores podem corrigir os eventuais erros apontados em suas precificações. Portanto, no mérito, a SSE entendeu que o recurso da Vórtx DTVM deveria ser indeferido pelo Colegiado, reconhecendo: (i) a manutenção das exigências formuladas pela Área Técnica com base na sua competência para exigir que a Recorrente cumpra as obrigações previstas em norma e encaminhe todas as informações necessárias para que os auditores formem nova opinião sobre as demonstrações financeiras de 31/12/2022 e 31/12/2023 do Tordesilhas FII; e (ii) que a Recorrente permanece em descumprimento das exigências da SSE desde 20/12/2024.

O Diretor João Accioly, Relator do caso, apresentou manifestação de voto concluindo de modo diferente da SSE. Apesar de concluir pela legitimidade da CVM em determinar o refazimento e republicação de DFs por FIIs, o Diretor destacou que o caso concreto requer o reconhecimento de alguns limites práticos. Isso porque, na sua visão, supondo a veracidade das alegações fáticas apresentadas pela Recorrente quanto à inviabilidade de obtenção de informações adicionais acerca da contabilidade da sociedade investida, não haveria qualquer utilidade no refazimento e na reapresentação de demonstrações financeiras que, em última análise, terão o mesmo resultado. A esse respeito, segundo o Diretor, diferentemente do que parece ter entendido a Vórtx, não se está aqui demandando que a administradora do Fundo proceda à reconstrução integral da contabilidade da sociedade investida. No entendimento do Diretor, o que se exige é que a Administradora demonstre ter envidado os esforços que lhe cabem para disponibilizar à auditoria independente as informações contábeis e operacionais a respeito do ativo, que tem o dever de manter sob sua guarda conforme estabelece o art. 32 da ICVM 472.

Assim, o Diretor entendeu que, caso, efetivamente, não existam informações adicionais disponíveis, a Administradora deverá apresentar a respectiva declaração, reiterando o que já afirmou, acompanhada da devida demonstração dos esforços realizados para obtenção, sabendo que, ao fazê-lo, sujeita-se a medidas adicionais da CVM que as áreas competentes entenderem cabíveis. Desse modo, o Diretor João Accioly votou pela determinação à Vórtx DTVM para que: (i) Reapresente as demonstrações financeiras dos exercícios 2022 e 2023, na forma determinada pela SSE; ou (ii) Declare não dispor de informações adicionais para refazimento e reapresentação das demonstrações, acompanhando a declaração de evidências dos esforços praticados para obtê-las, sujeitando-se a eventuais medidas subsequentes por parte desta Autarquia, na esfera de fiscalização. O Presidente João Pedro Nascimento acompanhou o entendimento da SSE no sentido de que a Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. deve reapresentar as demonstrações financeiras de 31/12/2022 e 31/12/2023 do Tordesilhas FII, nos termos do Ofício nº 79/2024/CVM/SSE/GSEC-2. O Presidente da CVM destacou que o administrador fiduciário não se exime de republicar as informações financeiras do FII com declaração de ausência de informações.

Na hipótese de persistirem lacunas documentais, estas devem ser tratadas com transparência nas notas explicativas das demonstrações financeiras republicadas, incluindo, por exemplo, as causas da ausência, os esforços empreendidos para obter os documentos e os riscos decorrentes dessa limitação informacional. Por fim, o Presidente entendeu que a SSE, no âmbito de sua competência para aplicação de multas cominatórias, deve estabelecer novo prazo para o cumprimento das exigências formuladas, contado da data da notificação da presente decisão do Colegiado. O Diretor Otto Lobo acompanhou as conclusões da SSE. Assim, por maioria, acompanhando as conclusões da área técnica, o Colegiado decidiu pelo não provimento do recurso. Restou vencido o Diretor João Accioly, nos termos de sua manifestação de voto. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA VOTO DO DIRETOR JOÃO ACCIOLY

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Rua Sete de Setembro, 111/2-5º e 23-34º Andares, Centro, Rio de Janeiro/RJ – CEP: 20050-901 – Brasil - Tel.: (21) 3554-8686

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SCN Q.02 – Bl. A – Ed. Corporate Financial Center, S.404/4º Andar, Brasília/DF – CEP: 70712-900 – Brasil -Tel.: (61) 3327-2030/2031

www.cvm.gov.br

Ofício Interno nº 3/2025/CVM/SSE/GSEC-2

Rio de Janeiro e São Paulo, na data da assinatura eletrônica.

De: SSE/GSEC-2

Para: SGE

Assunto: Recurso contra a decisão da SSE relativa à exigência para

refazimento e republicação de Demonstrações Financeiras de FII - Processo

CVM n° 19957.008240/2024-67.

Prezado Superintendente Geral,

1. Trata-se de recurso contra a decisão desta SSE - Superintendência de

Securitização e Agronegócio que exigiu o refazimento e a republicação das

Demonstrações Financeiras ("DFs") do Tordesilhas EI Fundo de Investimento

Imobiliário, CNPJ: 30.230.870/0001-18 ("Tordesilhas FII"), sob a penalidade de

aplicação de Multa Cominatória Extraordinária (MCE) em caso de ausência de

atendimento das exigências.

2. O recurso (2234296, 2234297, e 2234298) foi apresentado em

06/01/2025 por representante legal da Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores

Mobiliários Ltda., CNPJ: 22.610.500/0001-88 ("Vórtx DTVM"), a qual é administradora

do Tordesilhas FII desde o início das suas atividades, fundo negociado na B3 S.A. –

Brasil. Bolsa. Balcão (“B3”) sob o código TORD11 e que possuía cerca de 71 mil

investidores em fevereiro de 2025, notadamente pessoas físicas.

I) HISTÓRICO DOS FATOS

3. O presente Processo CVM nº 19957.008240/2024-67 teve origem em

uma denúncia apresentada à SOI - Superintendência de Orientação aos Investidores

e Finanças Sustentáveis em 11/06/2024 (2075829) por um cotista do Tordesilhas FII.

O caso foi analisado pela GSEC-2 - Gerência de Securitização e Agronegócio 2 por

meio do Parecer Técnico n° 21/2024-CVM/SSE/GSEC-2 (2079527, "Parecer Técnico

21").

4. Como mostram os Despachos n° 2080952 e 2134394, e o Parecer

Técnico 21 (2079527), não foram identificadas infrações relativas especificamente

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 1

aos apontamentos trazidos na denúncia do cotista. Contudo, durante a análise, a

SSE identificou possíveis infrações normativas por parte da Vórtx DTVM no caso -- a

saber, possível infração ao (i) art. 39, inciso V, alíneas “a” e “c”, da Instrução CVM n°

472/08 (atual art. 36, inciso III, alínea “a” do Anexo III à Resolução CVM n° 175/22) e

ao (ii) art. 92, inciso I, da Instrução CVM n° 555/14, combinado com art. 33 da

Instrução CVM n° 472/08 (atual art. 106, inciso I da Parte Geral da Resolução CVM n°

175/22). Nesse sentido, esta área técnica optou pelo envio do Ofício de Alerta nº

13/2024/CVM/SSE/GSEC-2 (2079526) ("Ofício de Alerta 13") ao participante, uma vez

que, na visão da área técnica, tais infrações não justificariam a abertura, naquele

momento, de um PAS – Processo Administrativo Sancionador, nos termos do art. 4°,

inciso I, alínea "b" e § 2º da Resolução CVM n° 45/21.

5. No Ofício de Alerta 13, enviado à administradora em 10/09/2024

(2135539), esta SSE apresentou exigências para que a Vórtx DTVM refizesse e

republicasse via sistema Fundos.Net as DFs do Tordesilhas FII referentes aos

exercícios sociais encerrados em 31/12/2022 e 31/12/2023, de modo a superar e

solucionar os apontamentos que levaram à abstenção de opinião da auditoria

independente sobre essas DFs.

6. Conforme previsto na Resolução CVM nº 47/21 ("RCVM 47"), as

exigências foram enviadas sujeitando a Vórtx DTVM à aplicação de multa

cominatória extraordinária diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada DF do

Tordesilhas FII não entregue na forma estipulada. Foi estabelecido o prazo de

18/10/2024 para atendimento às exigências. Transcrevemos a seguir os trechos do

Ofício de Alerta 13 pertinentes, para melhor visualização:

Trechos do Ofício de Alerta 13

"4. Além disso, conforme detalhado no Parecer Técnico n° 21/2024CVM/SSE/GSEC-2, destaca-se a necessidade de a Vórtx DTVM regularizar as

Demonstrações Financeiras ("DFs") do Tordesilhas FII, referentes aos exercícios

sociais encerrados em 31/12/2022 e 31/12/2023, de modo que esta

Administradora adeque os seus controles internos para superar e solucionar os

apontamentos que levaram a abstenção de opinião do auditor.

5. Essas novas DFs auditadas, refeitas e republicadas, devem ser encaminhadas

à CVM pela Vórtx DTVM via sistema Fundos.Net, bem como pelo para o presente

processo, até o dia 18/10/2024.

6. Informamos que, nos termos do disposto no art. 2º, inciso II, e arts. 7º e 8º,

todos da Resolução CVM nº 47/21, o não atendimento no prazo estipulado no

parágrafo anterior deste Ofício de Alerta sujeitará a Vórtx DTVM à multa

cominatória diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada uma das

Demonstrações Financeiras do Tordesilhas FII não entregues na forma

estipulada."

7. Em 18/10/2024, recebemos resposta da Vórtx DTVM por e-mail, para o

qual foi enviada solicitação de cancelamento logo em seguida. Identificamos que

essa resposta do e-mail da Vórtx DTVM sequer endereçava as DFs do Tordesilhas FII

de Dez/2022, e conforme consulta realizada em 18/10/2024 no Fundos.Net,

observamos que as mesmas não foram refeitas e reenviadas em tal sistema,

conforme exigido no Ofício de Alerta 13.

8. Da mesma forma, observamos que, com relação às DFs de Dez/2023 do

Tordesilhas FII, conforme consulta realizada em 18/10/2024 no Fundos.Net, foram

enviadas em tal sistema, em 09/09/2024 (isto é, quase que simultaneamente ao

envio do Ofício de Alerta nº 13 à Vórtx DTVM em 10/09/2024), as DFs de Dez/2023

do fundo -- que estavam ausentes de envio anteriormente, quando da elaboração do

Parecer Técnico 21, que embasou a análise para o envio do Ofício de Alerta nº 13 --,

acompanhadas de parecer do auditor independente contendo 3 (três) ressalvas

(2184282). Contudo, observa-se que, em todas as 3 (três) ressalvas, o auditor

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 2

independente informou que não foi possível mensurar os efeitos dos respectivos

ativos investidos do Tordesilhas FII na posição patrimonial e no resultado de tal FII

para o exercício findo em Dez/2023. Tais apontamentos foram apresentados por

esta área técnica à Vórtx DTVM por email no próprio dia 18/10/2024, reiterando-se

as exigências já formuladas anteriormente no Ofício de Alerta 13 (2178446).

9. Em 22/10/2024, a Vórtx DTVM respondeu informando que apresentaria

uma petição mais detalhada ao longo da semana explicando os pontos mais

relevantes do caso, e que em seguida pediriam audiência a particular, para que

pudessem apresentar tudo o que já foi feito e os próximos passos, com os

respectivos cronogramas (2180780). Em 25/10/2024, a Vórtx DTVM enviou nova

resposta (2183946 e 2183947).

10. Conforme mostra o Despacho GSEC-2 n° 2184274, nessa resposta de

25/10/2024, a Vórtx DTVM, em resumo:

(a) apresentou suas observações sobre o que entende ser distinções

jurídicas, no plano legal e regulatório, entre abstenção de opinião e

ressalvas em pareceres de auditores independentes;

(b) apresentou considerações sobre as Demonstrações Financeiras de

Dez/2022 e Dez/2023 do Tordesilhas FII, destacando o plano de ação

que informou estar em curso, no âmbito desse fundo, por parte da

administradora e da gestora, para que as últimas ressalvas pendentes

nas DFs de Dez/2023 sejam resolvidas satisfatoriamente, oferecendo

ao auditor independente o conforto necessário para que opine sobre

as próximas demonstrações financeiras, sem qualquer ressalva;

(c) alegou que, ante o exposto na resposta, ficou demonstrado que a

administradora e a gestora do fundo estão envidando os melhores

esforços, de forma atenta e diligente, em linha com as suas

respectivas obrigações legais e regulatórias, para que as próximas

demonstrações financeiras do fundo, relativas ao exercício social de

2024, tenham parecer do auditor independente, sem qualquer

ressalva; e

(d) ao final da resposta, solicitou que, nesse sentido, a Área Técnica da

CVM confirmasse a concordância com o plano de ação proposto na

manifestação da Vórtx DTVM.

11. O Despacho GSEC-2 n° 2184274 realizou a análise dessa resposta de

25/10/2024 da Vórtx DTVM, conforme transcrito a seguir:

Trechos do Despacho GSEC-2 n° 2184274

"4. Como se vê nos itens 4 e 5 do Ofício de Alerta 13, o que esta SSE Superintendência de Securitização e Agronegócio havia exigido à Vórtx DTVM é

que as DFs Dez/2022 e Dez/2023 do Tordesilhas FII fossem regularizadas e

enviadas à CVM, via sistema Fundos.Net, de modo que os controles internos

fossem adequados para superar e solucionar os apontamentos que levassem à

abstenção de opinião do auditor.

5. Observamos que, quando da elaboração do Parecer Técnico n° 21/2024CVM/SSE/GSEC-2 (2079527) anteriormente, as DFs de Dez/2023 ainda não

haviam sido enviadas pela Vórtx DTVM via Fundos.Net. Contudo, por

coincidência, o envio dessas DFs foi realizado em 09/09/2024 (ver pág. 3 do doc.

2184283, que contém listagem parcial de documentos enviados pelo Tordesilhas

FII via Fundos.Net), quase que simultaneamente ao envio do Ofício de Alerta 13

à Vórtx DTVM, o que ocorreu em 10/09/2024 (2135539).

6. Notamos que as DFs de Dez/2023 (2184282) de fato estão acompanhadas de

um parecer de auditor independente sem abstenção de opinião, conforme

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 3

exigido no Ofício de Alerta 13. Assim, a rigor, essa exigência do Ofício de Alerta

13 foi atendida pela Vórtx DTVM. Contudo, analisando o conteúdo desse parecer

do auditor independente, notamos que ele traz 3 (três) ressalvas, todas

informando que não foi possível mensurar os efeitos de determinados ativos

investidos do Tordesilhas FII (a saber, ações de companhias fechadas e cotas de

outros fundos de investimento imobiliários) na posição patrimonial e no

resultado do Tordesilhas FII para o exercício findo em Dez/2023.

7. Ou seja, embora a exigência do Ofício de Alerta 13 referente às DFs de

Dez/2023 tenha sido tecnicamente atendida, pois o Ofício de Alerta exigia

apenas a entrega de DFs sem abstenção de opinião do auditor, o que foi feito,

entendemos que o caso em tela permanece inadequado, uma vez que, em

essência, o auditor independente não está conseguindo realizar a mensuração

dos possíveis efeitos de determinados ativos investidos do Tordesilhas FII na

posição patrimonial e no resultado do fundo.

8. Quanto às DFs de Dez/2022, observamos que a Vórtx DTVM não realizou

qualquer refazimento ou reenvio via Fundos.Net, conforme exigido pelo Ofício de

Alerta 13. Assim, quanto a essa exigência específica, não houve qualquer

atendimento pelo regulado.

9. Como verificamos em sua resposta de 25/10/2024, a Vórtx DTVM, após

apresentar atualizações a respeito desses ativos investidos do Tordesilhas FII

que ensejaram as três ressalvas do auditor nas DFs de Dez/2023, informou que

objetiva solucionar as pendências para viabilizar um parecer do auditor

independente sem qualquer ressalva apenas para as próximas DFs do fundo,

referentes ao exercício a ser encerrado em Dez/2024, DFs essas que serão

entregues apenas em 2025.

10. Desse modo, entendemos que o conteúdo da resposta de 25/10/2024 da

Vórtx DTVM não atende integralmente ao disposto no Ofício de Alerta 13, e

sugerimos a rejeição do plano de ação proposto pela administradora em tal

manifestação, por considerá-lo insuficiente para a adequada solução das

questões verificadas no caso em tela, relativas às DFs de Dez/2022 e Dez/2023

do Tordesilhas FII."

12. Dessa forma, como mostra o Despacho GSEC-2 n° 2184274, a SSE optou

por substituir as exigências originalmente formuladas no Ofício de Alerta 13, bem

como a exigência descrita ao final do email complementar enviado pela GSEC-2 à

Vórtx DTVM em 18/10/2024, por 2 (duas) novas exigências, abrindo-se um novo

prazo para que a Vórtx DTVM pudesse atendê-las. Assim, foi enviado um novo ofício

à Vórtx DTVM em 30/10/2024 (2186327 e 2189107), o Ofício nº

79/2024/CVM/SSE/GSEC-2 (2184553, "Ofício 79").

13. O Ofício 79 apresentou o posicionamento da SSE após análise da

resposta de 25/10/2024 da Vórtx DTVM, em linha com os pontos acima transcritos

do Despacho GSEC-2 n° 2184274, incluindo a rejeição do plano de ação proposto

pela administradora, e formulou as 2 (duas) novas exigências, novamente prevendo

a aplicação de multa cominatória diária em caso de ausência de atendimento. Foi

estipulado o prazo de 13/12/2024 para atendimento às exigências. Transcrevemos a

seguir os trechos do Ofício 79 pertinentes, para melhor visualização:

Trechos do Ofício 79

"7. Desse modo, apesar das considerações trazidas pela Vórtx DTVM nessa

resposta de 25/10/2024, entendemos que o conteúdo de tal resposta não

atende integralmente ao disposto no Ofício de Alerta nº 13/2024/CVM/SSE/GSEC2. Consequentemente, destacamos que não estamos de acordo com o plano

de ação proposto na manifestação da Vórtx DTVM de 25/10/2024, por considerálo insuficiente para a adequada solução das questões verificadas no caso em

tela, relativas às DFs de Dez/2022 e Dez/2023 do Tordesilhas FII.

8. Portanto, em substituição às 2 (duas) exigências originalmente formuladas no

Ofício de Alerta nº 13/2024/CVM/SSE/GSEC-2 e à exigência descrita ao final do

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 4

email complementar enviado pela GSEC-2 à Vórtx DTVM em 18/10/2024,

informamos que a Vórtx DTVM deve atender as 2 (duas) exigências dispostas a

seguir:

Exigências

(i) regularizar e reenviar as DFs do Tordesilhas FII referentes ao exercício

social encerrado em 31/12/2022 (“DFs Dez/2022”), de modo que esta

administradora adeque os seus controles internos para superar e

solucionar os apontamentos que levaram à abstenção de opinião do

auditor independente, de forma que o mesmo consiga obter evidência

apropriada e suficiente de auditoria para suportar a sua opinião; e

(ii) regularizar e reenviar as DFs do Tordesilhas FII referentes ao exercício

social encerrado em 31/12/2023 (“DFs Dez/2023”), de modo que esta

administradora adeque os seus controles internos para superar e

solucionar os apontamentos que levaram às 3 (três) ressalvas do auditor

independente, de forma que o mesmo consiga obter evidência apropriada

e suficiente de auditoria para suportar a sua opinião.

9. Essas novas DFs auditadas, refeitas e republicadas, descritas nas exigências

(i) e (ii) acima, devem ser encaminhadas à CVM pela Vórtx DTVM via sistema

Fundos.Net até o dia 13/12/2024.

10. Informamos que, nos termos do disposto no art. 2º, inciso II, e arts. 7º e 8º,

todos da Resolução CVM nº 47/21, o não atendimento no prazo estipulado no

parágrafo anterior deste ofício sujeitará a Vórtx DTVM à multa cominatória

diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), para cada uma das

Demonstrações Financeiras do Tordesilhas FII não entregues na forma

estipulada."

14. Em 06/12/2024, a Vórtx DTVM solicitou a suspensão do prazo para

cumprimento do Ofício 79, tendo em vista que seria realizada uma audiência a

particular entre a administradora e a SSE em 09/12/2024 (2216235 e 2216236). Em

12/12/2024, esta área técnica respondeu a Vórtx DTVM por email, informando que

não estava de acordo com qualquer suspensão de prazo para atendimento ao Ofício

79, mas concedendo uma dilação de prazo de 1 (uma) semana em relação ao prazo

original (13/12/2024). Assim, informou que as exigências do Ofício 79 deveriam ser

integralmente atendidas, impreterivelmente, até 20/12/2024, e novamente

reforçou que a Vórtx DTVM estaria sujeita à aplicação da multa cominatória diária

prevista no Ofício 79, em caso de não atendimento às exigências (2220190 e

2220662).

15. Em 13/12/2024, a Vórtx DTVM enviou manifestação em resposta ao

Ofício 79 (2221808, 2221809, 2221810, 2221811, 2221812, 2221813, e 2223823).

Nessa manifestação (2221809), a Vórtx DTVM expôs suas considerações detalhadas

acerca do caso, incluindo a impossibilidade, na sua visão, de refazimento das

Demonstrações Financeiras de Dez/2022 e Dez/2023 do Tordesilhas FII. Dessa

forma, ao final de sua manifestação, o administrador propôs um plano de ação com

medidas alternativas para as questões que entendeu pendentes, conforme

transcrito abaixo:

Trecho da manifestação da Vórtx DTVM de 13/12/2024:

"V. PLANO DE AÇÃO PARA AS QUESTÕES AINDA PENDENTES

32. Tendo em vista que, conforme exposto nos capítulos anteriores, (a) a Vórtx

já implementou melhorias em relação a aspectos contábeis do Fundo, dos

veículos por ele investidos e dos seus respectivos ativos; (b) estão em curso

medidas adicionais em relação aos problemas informacionais identificados; e (c)

será muito dispendioso e potencialmente inútil a reconstituição das DFs 2022 e

2023; a Vórtx vem apresentar as medidas que poderão ser adotadas:

(i) apresentar, até 07.02.2025, as demonstrações financeiras auditadas do Serra

Verde, referente ao exercício social encerrado em 31.12.2023, contendo os

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 5

saldos de 31.12.2022 reapresentados e auditados;

(ii) elaborar as demonstrações financeiras do Fundo, referentes ao exercício

encerrado em 31.12.2024 (“DFs 2024”);

(iii) submeter as DFs 2024 à auditoria, conforme contratação já realizada (Doc.

4); e

(iv) apresentar, conforme prazo estipulado pelo calendário da CVM, as DFs 2024

auditadas."

16. Em 23/12/2024, a SSE, através da GSEC-2, respondeu por e-mail a

manifestação da Vórtx DTVM (2227636 e 2227637), informando que após análise,

concluiu que a manifestação não trouxe elementos capazes de suprir as exigências

do Ofício 79 ou justificar a alteração de seu prazo, e que portanto, restava claro que

as 2 (duas) exigências do Ofício 79 não foram atendidas. Assim, nessa mesma

oportunidade, e conforme transcrito abaixo, comunicamos ao participante que a

contagem de prazo para emissão da Multa Cominatória Extraordinária (MCE) em

face da Vórtx DTVM já havia se iniciado após o término do prazo previsto no Ofício

79 (qual seja, 20/12/2024), e que a mesma incide até a data em que a obrigação for

cumprida ou pelo prazo máximo de 60 (sessenta) dias.

Trecho do email de resposta da CVM à Vórtx DTVM em 23/12/2024:

"Desse modo, dada a ausência de atendimento às 2 (duas) exigências do Ofício

nº 79/2024/CVM/SSE/GSEC-2, e conforme já informado previamente,

comunicamos que, após o término do prazo anteriormente estabelecido para

atendimento ao referido ofício (qual seja, 20/12/2024), já teve início a contagem

de prazo para emissão, em face da Vórtx DTVM, da Multa Cominatória

Extraordinária (MCE) diária estabelecida no Ofício nº 79/2024/CVM/SSE/GSEC-2 –

qual seja, multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada uma das

demonstrações financeiras do Tordesilhas EI FII não entregues na forma

estipulada, ou seja, totalizando-se uma multa diária de R$ 10.000,00 (dez mil

reais) –, conforme disposto no art. 2º, inciso II, e arts. 7º e 8º, todos da

Resolução CVM nº 47/21.

Por fim, destacamos que, nos termos do disposto no art. 15 da Resolução CVM

nº 47/21, a multa cominatória incide até a data em que a obrigação for

cumprida ou pelo prazo máximo de 60 (sessenta) dias."

17. Salientamos que, conforme já descrito nos documentos do processo, a

MCE a ser aplicada à Vórtx DTVM neste caso decorre exclusivamente da ausência de

atendimento, por esse participante, das 2 (duas) exigências descritas no Ofício 79, e

não das infrações originalmente identificadas pela área técnica quando da análise

deste caso, as quais resultaram no envio do Ofício de Alerta nº 13 (2079526) em

10/09/2024 (2135539) ao participante.

18. Desse modo, a Vórtx DTVM apresentou em 06/01/2025 o presente

recurso (2234296, 2234297, e 2234298).

II) DO RECURSO

19. Primeiramente, a seção I do recurso (Introdução) traz um histórico dos

eventos deste processo, até a apresentação do recurso pela Vórtx DTVM. Como essa

seção, essencialmente, traz as mesmas informações que já constam na seção I

anterior deste Ofício Interno, tais considerações do recorrente não serão

reproduzidas aqui. Os apontamentos do participante constantes nas demais seções

do recurso serão descritos a seguir.

20. Na seção II do recurso ("A decisão recorrida excedeu os limites legais

relacionados à atuação da administradora fiduciária frente à elaboração e

publicação de demonstrações financeiras auditadas de fundos de investimento"), o

participante inicia afirmando que, no presente caso, a GSEC-2 determinou o

refazimento e a republicação das DFs 2022 e das DFs 2023 do Tordesilhas FII,

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 6

determinando a aplicação de multa cominatória, caso tal determinação não fosse

cumprida até 20.12.2024. Ocorre que, no entendimento da Recorrente, a Decisão

Recorrida excedeu a previsão legal relacionada, conforme estabelecida no art. 9º, da

Lei n º 6.385, de 07.12.1976 (“Lei 6.385”) e pelo princípio da legalidade estrita.

21. Nos termos do art. 9º, IV, da Lei 6.385, está previsto que a CVM pode

determinar a republicação de demonstrações financeiras de companhias abertas,

sem qualquer menção a fundos de investimento. E, ainda que caso o art. 9º,

IV, da Lei 6.385, admitisse interpretação extensiva, seria necessário que a

determinação de republicação das DFs 2022 e das DFs 2023 apontassem

correções ou aditamentos específicos, o que não se vislumbra no presente

caso.

22. O participante afirma que, em relação às DFs 2022, a GSEC-2

compreendeu que a abstenção de opinião do auditor equivaleria, para fins

regulatórios, à não entrega de DFs auditadas. Já em relação às DFs 2023, a GSEC-2

entendeu que as ressalvas contidas no parecer do auditor independente

equivaleriam a uma abstenção de opinião (o que, por sua vez, equivaleria à não

entrega de DFs auditadas). Em ambos os casos, no melhor entendimento da

Recorrente, a interpretação estaria relacionada a julgamento profissional dos

auditores independentes e não propriamente ao conteúdo das DFs. Ao assim

proceder, a Decisão Recorrida acabou por desconsiderar, inclusive, o efeito

informativo que a emissão de pareceres com opinião com ressalva e abstenção de

opinião possuem.

23. Conforme previamente apontado pela Vórtx e pautado nas regras

estabelecidas pelas Normas Brasileiras de Contabilidade, o parecer com ressalva é

aquele em que o auditor independente opina favoravelmente sobre as

demonstrações financeiras, mas julga existirem questões que demandam algum

grau adicional de aprofundamento, em termos de documentos, informações e papeis

de trabalho, para que a segurança do auditor seja mais robusta. A abstenção de

opinião, por sua vez, ocorre quando o auditor independente julga não reunir

documentos e informações necessários para a formação de um parecer.

24. Dessa forma, conforme entendimento da Vórtx, a emissão de um

parecer com abstenção de opinião ou com ressalva equivale à entrega de

demonstrações financeiras acompanhadas do relatório do auditor. Fato é

que a Vórtx realizou a contratação de auditores independentes registrados nessa

Autarquia e submeteu as DFs de 2022 e 2023 do Fundo à auditoria desses auditores

independentes, conforme previsto nos arts. 69 e 83, III, e art. 36, III, a, do Anexo

Normativo III, todos da Resolução CVM n° 175, de 23.12.2023 (“RCVM 175”), tendo

esses auditores independentes exercido livremente seus julgamentos profissionais

para emissão dos pareces que as acompanham, sendo que, em última instância,

nenhuma equivale a uma opinião negativa sobre as informações apresentadas.

25. Assim, seja porque a previsão constante no art. 9º, IV, da Lei 6.385, não

menciona fundos de investimento (ou suas administradoras fiduciárias), seja porque,

mediante interpretação extensiva, a Decisão Recorrida não apontou correções ou

aditamentos específicos em relação ao conteúdo das DFs 2022 e das DFs 2023,

interpretamos que a Decisão Recorrida excedeu os limites legais estabelecidos,

motivo pela qual entendemos que deve ser reformada. Ademais, como será

demonstrado a seguir, a abstenção de opinião do auditor independente em relação

às DFs 2022 e a opinião com ressalvas em relação às DFs 2023 decorreram de fatos

alheios à Recorrente, e que fogem ao seu controle.

26. Na seção III do recurso ("Os aspectos que levaram à abstenção de

opinião do auditor independente e a impossibilidade do refazimento das DFs de

2022 e 2023"), subdivide-se em duas partes: III-A ("A razão para abstenção de

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 7

opinião do auditor independente nas DFs de 2022: fatos alheios ao controle da

Recorrente") e III-B ("A impossibilidade e inocuidade do refazimento das DFs 2022 e

2023").

27. Na seção III-A, o participante inicia afirmando que, como visto ao longo

deste Processo, o Tordesilhas FII detém 100% das quotas de emissão da Land

Tordesilhas EI Empreendimentos e Participações Ltda. (“Land Tord”), que, por sua

vez, possuía quatro ativos: (a) Kawana, empreendimento imobiliário de

multipropriedade e parque aquático em Caldas Novas (GO); (b) Makaira Beach

Resort, empreendimento de multipropriedade situado na Ilha de Atalaia, Município

de Canavieiras (BA); (c) Ondas Praia Resort, empreendimento de multipropriedade

localizado em Porto Seguro (BA); e (d) Resort do Lago, empreendimento imobiliário

de multipropriedade localizado às margens do Lago Corumbá em Caldas Novas (GO).

28. Conforme relatado pela administração da sociedade, a empresa de

contabilidade que atendia a Land Tord e suas investidas encerrou suas atividades

ainda em 2022, enquanto dispunha das informações e documentos contábeis

daquela empresa; e esse evento teria adicionado complexidade aos trabalhos de

elaboração das demonstrações financeiras da Land Tord nos exercícios encerrados

em 31.12.2022 e 31.12.2023.

29. Em razão da ausência de demonstrações financeiras da Land Tord,

referentes ao exercício social findo em 31.12.2022, restou configurada a abstenção

de opinião do auditor independente nas DFs 2022 do Fundo. O mesmo problema

(não emissão das demonstrações financeiras da Land Tord) ainda persistiu em

relação ao exercício social encerrado em 31.12.2023, mas, naquele exercício, a

abstenção de opinião dos auditores independentes foi superada, tendo sido

apresentado parecer com opinião com ressalvas nas DFs 2023.

30. Ademais, o Fundo investe no Serra Verde Fundo de Investimento

Imobiliário (“Serra Verde”), que, por sua vez, investe majoritariamente na Gramado

Parks Investimentos e Intermediações S.A. (“Gramado Parks”). O Serra Verde teve

suas demonstrações financeiras referentes ao exercício social encerrado em

31.12.2022 emitidas com abstenção de opinião dos auditores independentes, visto

que a Gramado Parks estava em processo de recuperação judicial e que havia

ajustes contábeis realizados fora de sua competência e/ou realizados de forma

parcial.

31. Vale destacar que, como mencionado anteriormente, a GSEC-1 concedeu

prazo para que as DFs auditadas do Serra Verde FII, referentes ao exercício social

encerrado em 31.12.2022, sejam republicadas até 07.02.2025. Considerando-se que

o Tordesilhas FII investe no Serra Verde FII, é certo que a republicação das DFs

auditadas do Serra Verde FII, referentes ao exercício social encerrado em

31.12.2022, deve ser precedente ao refazimento e republicação das DFs 2022 e, via

de consequência, das DFs 2023 do Fundo, caso tal determinação se mantenha.

32. Na seção III-B, o participante ressalta que, como apresentado acima, um

dos principais pontos que levou à abstenção de opinião dos auditores independentes

em relação às DFs 2022, e ressalvas em relação às DFs 2023, foi a ausência de

demonstrações financeiras da Land Tord naqueles exercícios, que decorreu da

ausência de informações contábil-financeiras necessárias para tanto.

33. Além disso, conforme informado pela administração da companhia, a

empresa de contabilidade que atendia a Land Tord e suas investidas encerrou suas

atividades ainda em 2022, enquanto dispunha das informações e documentos

contábeis daquela empresa.

34. A Vórtx alega que se, à época, – a despeito de sua diligência – já não

dispunha de todas as informações consideradas suficientes para os trabalhos de

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 8

auditoria das DFs 2022 e DFs 2023 do Fundo, a obtenção dessas informações

tornou-se ainda mais remota com o passar do tempo, notadamente pelo fato de o

prestador de serviços de contabilidade à época dos fatos nem mais existir

atualmente.

35. Ademais, destaca a Recorrente que a Land Tord alienou os

empreendimentos Kawana e Resort do Lago, afastando ainda mais a possibilidade

de acesso às informações contábil-financeiras daqueles empreendimentos.

36. Portanto, a Recorrente pontua que mesmo que empenhasse esforço

desproporcional para reconstituir toda a contabilidade de cada um dos

empreendimentos e da Land Tord, no entendimento da Recorrente, os óbices acima

apontados representam verdadeira impossibilidade de realizar um trabalho que

permita a um auditor independente apresentar relatório sem qualquer ressalva,

modificação ou mesmo abstenção de opinião.

37. Em suma, afirma a Vórtx que tanto o acesso às informações granulares e

detalhadas, quanto o julgamento do auditor independente acerca das informações

obtidas, fogem ao seu controle e que essa D. CVM, no âmbito de registros de oferta

pública, já considerou que a abstenção de opinião em DFs poderia ser dispensada.

38. Nessas situações, destaca a Recorrente, houve a dispensa de previsão

normativa expressa, enquanto, no presente caso, a previsão regulatória (elaboração

das DFs, contratação de auditores independentes, submissão das DFs aos auditores

independentes e publicação das DFs com os relatórios dos auditores independentes)

foi observada pela Vórtx, em atenção aos arts. 69 e 83, III, e art. 36, III, a, do Anexo

Normativo III, da RCVM 175.

39. Além de a Recorrente alegar ter cumprido o quanto disposto nos arts. 69

e 83, III, e art. 36, III, a, do Anexo Normativo III, da RCVM 175, informa que a

reconstituição das informações contábil-financeiras de cada um dos ativos de cada

um dos veículos investidos pelo Fundo não produzirá, no entendimento da

Recorrente, um resultado útil, pois são todas informações desatualizadas, que não

trarão benefício aos cotistas do Fundo, aos investidores em geral, nem ao mercado

em abstrato.

40. Adicionalmente, e conforme já elucidado, a Recorrente entende que a

emissão dos pareceres dos auditores independentes do modo como foi feito

continua garantindo a plena informação no mercado de capitais, conforme exigido

pela regulamentação. As circunstâncias que levaram à emissão dos pareceres com

tais opiniões não dizem respeito a qualquer ato da Vórtx, segundo a Recorrente,

mas sim de fatos que independem dela e ocorreram no curso do desenvolvimento

da tese de investimentos do Fundo, e que, portanto, estão inclusive associados ao

risco do investimento.

41. Por essas razões, a Recorrente entende se fazer necessária a

reconsideração da Decisão Recorrida, de modo a considerar que a Vórtx está

adimplente com as obrigações previstas nos arts. 69 e 83, III, e art. 36, III, a, do

Anexo Normativo III, da RCVM 175.

42. Na seção IV do documento, o participante solicita a concessão de efeito

suspensivo ao presente recurso, conforme a seguir transcrito:

"30. O presente Recurso tem como objeto a reconsideração ou reforma da

Decisão Recorrida, que determinou o refazimento e a republicação das DFs 2022

e das DFs 2023 do Fundo até 20.12.2024, sob pena de Multa Cominatória

Extraordinária, no montante diário de R$ 10.000,00. O que se discute é (a) a

ausência de previsão regulatória e/ou legal expressa para a CVM determinar o

refazimento e a republicação das DFs 2022 e das DFs 2023 do Fundo; (b) o

reconhecimento do cumprimento, pela Vórtx, das obrigações previstas nos arts.

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 9

69 e 83, III, e art. 36, III, a, do Anexo Normativo III, da RCVM 175; (c) o fato de os

alegados problemas apontados pela GSEC-2 estarem relacionados ao julgamento

profissional dos auditores independentes, e não ao conteúdo das DFs 2022 ou

das DFs 2023; (d) a impossibilidade de atendimento à determinação da GSEC-2

no prazo fixado, pelas razões apontadas; e (e) a efetiva necessidade e utilidade

do refazimento e da republicação das DFs 2022 e das DFs 2023 do Fundo.

31. Considerando-se que a Vórtx, respeitosamente, diverge da Decisão

Recorrida, o refazimento e a republicação das DFs 2022 e das DFs 2023, de

forma imediata, pode produzir efeitos que levariam à perda de objeto do

presente Recurso, retirando da Recorrente a possibilidade de demonstrar o

efetivo cumprimento de suas obrigações regulatórias. Ademais, o refazimento e

a republicação das DFs 2022 e das DFs 2023 do Fundo, além de exigirem esforço

desproporcional da Recorrente, ainda pode alcançar resultado similar ao parecer

inicialmente emitido.

32. É importante ressaltar, ainda, que não há qualquer dano informacional na

manutenção das DFs no estado que se encontram atualmente, pois tratam de

informações desatualizadas, que não trarão benefício aos cotistas do Fundo, aos

investidores em geral, nem ao mercado em abstrato.

33. Requer-se, portanto, desde logo, que o presente Recurso seja recebido em

seus efeitos suspensivo e devolutivo."

43. Desse modo, na seção V do documento, a Vórtx DTVM conclui seu

recurso solicitando o seguinte:

"34. Por todo o exposto, respeitosamente, requer a Vórtx que seja o presente

Recurso recebido em seus efeitos devolutivo e suspensivo, e, ato subsequente,

seja reconsiderada integralmente a Decisão Recorrida, ou, caso, assim não o

faça, seja encaminhado este Recurso ao Colegiado dessa CVM para a reforma da

Decisão Recorrida, reconhecendo-se, ao final, que a Vórtx cumpriu as obrigações

previstas nos arts. 69 e 83, III, e art. 36, III, a, do Anexo Normativo III, da RCVM

175, tendo em vista que:

(i) a determinação de refazimento e republicação das DFs 2022 e das DFs 2023

do Fundo excedeu a previsão legal constante do art. 9º, IV, da Lei 6.385, na

medida em que (a) a previsão normativa está adstrita à determinação de

republicação de demonstrações financeiras às companhias abertas, não se

estendendo a fundos de investimento; e (b) ainda que tal dispositivo admitisse

interpretação extensiva, seria necessário que a determinação de republicação

das DFs 2022 e das DFs 2023 apontassem correções ou aditamentos específicos

no conteúdo dessas DFs, o que não se vislumbra no presente caso;

(ii) os arts. 69 e 83, III, da RCVM 175 determinam que a Vórtx realize a

contratação de auditores independentes e submeta as DFs do Fundo e tais

auditores independentes, o que foi efetivamente realizado pela Recorrente, que

disponibilizou informações referentes às DFs 2022 e as DFs 2023 do Fundo,

contratou auditores independentes, submeteu as DFs 2022 e as DFs 2023 aos

auditores independentes e realizou o protocolo das DFs 2022 e das DFs 2023,

acompanhadas dos relatórios dos auditores independentes, no sistema da CVM;

(iii) a reconstituição das informações contábil-financeiras de cada um dos ativos

de cada um dos veículos investidos pelo Fundo dos exercícios sociais encerrados

em 2022 e 2023 consistiria em emprego de esforços não proporcionais e, ainda

assim, não produziria um resultado útil, pois são todas informações

desatualizadas, que não trarão benefício aos cotistas do Fundo, aos investidores

em geral, nem ao mercado em abstrato;

(iv) a emissão dos pareceres dos auditores independentes do modo como feito

continua garantindo a plena informação no mercado de capitais, conforme

exigido pela regulamentação dessa Autarquia; e

(v) ainda que seja possível à Vórtx promover o refazimento e a republicação das

DFs 2022 e das DFs 2023 do Fundo, os problemas inicialmente verificados

poderão persistir, sendo o resultado mais provável, nesse caso, que os auditores

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 10

independentes mantenham os pareceres de abstenção ou ressalva, conforme o

caso, o que está relacionado ao julgamento profissional desses auditores

independentes, fugindo ao controle da Vórtx."

III) DA ANÁLISE DO RECURSO PELA SSE/GSEC-2

44. Inicialmente, em razão da possibilidade de aplicação de Multa

Cominatória Extraordinária (MCE) decorrente do descumprimento das exigências do

Ofício 79 e com base no art. 6º da RCVM 46, damos efeito suspensivo ao recurso.

45. Relativamente ao mérito do recurso, discordamos de todas as

considerações nele trazidas, conforme passaremos a descrever a seguir.

46. Primeiramente, quanto à alegação do recorrente de que a determinação

pela CVM para o refazimento e a republicação de DFs de FIIs excederia a previsão

legal constante no art. 9°, inciso IV da Lei n° 6.385/76 ("Art 9º A Comissão de

Valores Mobiliários, observado o disposto no § 2° do art. 15, poderá:" ... "IV determinar às companhias abertas que republiquem, com correções ou aditamentos,

demonstrações financeiras, relatórios ou informações divulgadas"), consideramos

que a discussão não guarda qualquer relação com o caso concreto.

47. Naturalmente, não estamos tratando aqui de companhias abertas, mas

sim de Fundos de Investimento Imobiliários, então é claro que não seria aplicável o

inciso IV do art. 9° em sua literalidade. Contudo, há outros dispositivos na Lei n°

6.385/76 que conferem à CVM a possibilidade de examinar documentos de fundos

de investimentos, e de formular exigências aos administradores de fundos de

investimentos, quais sejam, o inciso I, alínea "c" e o inciso II, ambos do mesmo art.

9°, a seguir transcritos:

Art. 9°, inciso I, alínea "c" e inciso II, da Lei n° 6.385/76

"Art 9º A Comissão de Valores Mobiliários, observado o disposto no § 2o do art.

15, poderá:

I - examinar e extrair cópias de registros contábeis, livros ou documentos,

inclusive programas eletrônicos e arquivos magnéticos, ópticos ou de qualquer

outra natureza, bem como papéis de trabalho de auditores independentes,

devendo tais documentos ser mantidos em perfeita ordem e estado de

conservação pelo prazo mínimo de cinco anos:

(...)

c) dos fundos e sociedades de investimento;

(...)

II - intimar as pessoas referidas no inciso I a prestar informações, ou

esclarecimentos, sob cominação de multa, sem prejuízo da aplicação das

penalidades previstas no art. 11;"

48. Ademais, há também a Lei n° 8.668/93, lei que regula os Fundos de

Investimento Imobiliários (FIIs), a qual também estabelece, em seu art. 15, que as

DFs dos FIIs serão publicadas pelas administradoras na forma que vier a ser

regulamentada pela CVM. Vejamos:

Art. 15 da Lei n° 8.668/93

"Art. 15. As demonstrações financeiras dos Fundos de Investimento Imobiliário

serão publicadas pelas administradoras, na forma que vier a ser regulamentada

pela Comissão de Valores Mobiliários."

49. Além dos dispositivos previstos na Lei n° 6.385/76 e na Lei n° 8.668/93,

há também todo o arcabouço infralegal previsto nas próprias normas da CVM. A

regulação dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) estava prevista

anteriormente na Instrução CVM n° 472/08 e, subsidiariamente, na Instrução CVM n°

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 11

555/14 (além da Instrução CVM n° 516/11, relativa à norma contábil dos FIIs).

Atualmente, a regulação dos FIIs está prevista na Resolução CVM n° 175/22, em sua

Parte Geral e em seu Anexo III (a norma contábil dos FIIs permanece sendo a

Instrução CVM n° 516/11).

50. Ainda, além das normas específicas que regulam os fundos de

investimento, a CVM também possui a norma que regula a aplicação de multas

cominatórias, quer sejam estas ordinárias ou extraordinárias. Atualmente, tal norma

é a Resolução CVM n° 47/21, que prevê especificamente, em seu art. 2°, inciso II,

que a CVM poderá impor multas cominatórias extraordinárias em função de não

cumprimento de ordem emitida pela Autarquia. Vejamos:

Art. 2°, inciso II da RCVM 47

"Art. 2º Para os efeitos desta Resolução, as multas cominatórias impostas pela

CVM são de duas naturezas:

(...)

II – multa extraordinária, assim entendida a multa aplicada em função do não

cumprimento de ordem específica emitida pela CVM nos casos e formas legais.

(...)"

51. No que se refere à RCVM 47, destaca-se que os dispositivos normativos

que preveem a aplicação de multa cominatória em caso de não atendimento das

exigências formuladas pela CVM foram informados à Vórtx DTVM neste processo

administrativo desde a primeira formulação de exigências, isto é, desde o Ofício de

Alerta 13.

52. Dessa maneira, a sugestão que, de alguma forma, a CVM não teria

poder legal ou normativo para exigir do administrador fiduciário o refazimento e a

republicação de DFs de FIIs, ou para aplicar as multas cominatórias decorrentes da

ausência de atendimento às exigências, deve ser claramente refutada. Concordar

com tal alegação implicaria em reconhecer a ilegalidade das normas da CVM que

disciplinam a elaboração e apresentação das demonstrações financeiras de fundos

de investimento (ICVMs 489, 516 e 579).

53. Com relação à alegação da Recorrente de que realizou a contratação dos

auditores independentes, submeteu às DFs aos auditores independentes, e

protocolou no Fundos.Net essas DFs acompanhadas dos pareceres dos auditores

independentes, destacamos que isso não é o que está em questão no presente caso,

que envolve o tempestivo atendimento de duas exigências formuladas pela SSE.

54. Conforme explicado anteriormente na seção I desde Ofício Interno,

ocorre que, resumidamente, em ambas as DFs, tanto de Dez/22 quanto de Dez/23, o

auditor independente informa expressamente que não foi possível mensurar os

efeitos de diferentes ativos investidos do Tordesilhas FII na posição patrimonial e no

resultado de tal FII, sendo que em Dez/22 o auditor (Baker Tilly 4Partners Auditores

Independentes S.S.) emitiu um parecer com abstenção de opinião, e em Dez/23 o

auditor (Conatus Auditores Independentes S.S.) emitiu um parecer contendo 3 (três)

ressalvas.

55. As exigências formuladas pela SSE tiveram como propósito permitir que

Vórtx buscasse corrigir os apontamentos dos auditores, para que estes pudessem

reexaminar as demonstrações financeiras do FII de Dez/22 e Dez/23 e emitir uma

nova opinião, por meio de um novo relatório o que, consequentemente, implicaria na

necessidade de se republicar e reenviar tais DFs via Fundos.Net.

56. A Recorrente alega que cumpriu o seu papel ao contratar os auditores

independentes, submeter as DFs aos auditores independentes, e protocolizar no

Fundos.Net essas DFs acompanhadas dos relatórios dos auditores independentes.

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 12

Contudo, essa alegação não guarda relação com o objetivo das exigências

formuladas pela SSE.

57. Se a Vórtx DTVM não tivesse sequer contratado os auditores

independentes, não tivesse submetido as DFs do FII para avaliação dos auditores, ou

não tivesse enviado as DFs à CVM via Fundos.Net, estaríamos diante de outros

descumprimentos normativos, sujeitos à multa cominatória ordinária, inclusive,

como previsto em norma. Entretanto, novamente, não é o que está em discussão no

âmbito deste presente processo e das exigências formuladas.

58. No que se refere ao apontamento da Recorrente de que a reconstituição

das informações contábeis dos ativos investidos pelo Tordesilhas FII nos exercícios

sociais encerrados em Dez/22 e Dez/23 consistiria em emprego de esforço não

proporcional, e não produziria resultado útil, por serem informações desatualizadas,

que não trariam benefícios aos cotistas do FII, aos investidores em geral, nem ao

mercado em abstrato, discordamos por completo desse apontamento.

59. Em primeiro lugar, destacamos que, como mostra o Informe Mensal mais

atualizado (Jan/2025) do Tordesilhas FII no momento da elaboração deste Ofício

Interno (2277753), esse FII tinha nessa data-base um Patrimônio Líquido (PL)

superior a R$ 225 milhões e mais de 71.000 cotistas, sendo quase todos pessoas

físicas. Assim, há grande quantidade de investidores, e especialmente pessoas

físicas, que estão sendo negativamente impactados por essa incompletude na

informação das DFs do Tordesilhas FII.

60. Essa incompletude das DFs, mesmo que de 2022 e 2023, afeta

diretamente a possibilidade de negociação secundária das cotas pelos investidores,

haja vista a opacidade que essa incompletude causa na visibilidade de todos os

aspectos financeiros e operacionais envolvendo o FII em questão. Frisamos, ainda,

que essas são as últimas demonstrações financeiras publicadas pelo FII até a

presente data. Ou seja, devemos refutar, com ênfase, o completo descaso da

Recorrente ao buscar "normalizar" abstenções de opinião ou ressalvas dos auditores

independentes ao afirmar que a sua função foi cumprida e que não haveria ganho

para os investidores e mercado em geral em buscar superar as ressalvas apontadas.

61. Em segundo lugar, independentemente do tamanho do fundo ou do

número de cotistas, a elaboração das DFs de um fundo de investimento constitui

uma das atividades principais a ser realizada pelo administrador fiduciário. A

elaboração das DFs visa permitir o acompanhamento das informações contábeis e

financeiras, em cada exercício social, da entidade que está reportando a informação

(neste caso, um FII). Nesse sentido, é imprescindível que as informações reportadas

permitam, ao leitor das DFs, saber o que se passa com os ativos investidos por

aquela entidade.

62. Dessa forma, a partir do momento em que o auditor independente,

responsável por auditar as DFs elaboradas pelo administrador fiduciário, reporta em

seu relatório que não consegue sequer mensurar os efeitos de diferentes ativos

investidos pelo Tordesilhas FII na posição patrimonial e no resultado do fundo, resta

claro que a função precípua das DFs não está sendo atendida adequadamente.

63. Assim, o esforço para consecução desse objetivo, que a Vórtx DTVM

alega ser "não proporcional" é, na verdade, obrigação do administrador fiduciário.

Naturalmente, em FIIs que detenham uma maior quantidade de ativos, e ativos mais

complexos, o esforço empreendido pelo administrador será maior, se comparado a

FIIs que tenham poucos ativos e que os mesmos sejam mais simples. Todavia, cabe

ao administrador fiduciário estar preparado para exercer a função que lhe foi

designada, quer seja em fundos maiores ou em fundos menores.

64. Por consequência, esse apontamento do recorrente sobre o esforço que

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 13

deveria estar sendo empreendido por ele, na elaboração das DFs do FII, ser "não

proporcional", deve ser refutado. Relembramos as obrigações do Administrador de

FII dispostas na então ICVM 472, aplicável à época dos fatos:

Art. 32. O administrador do fundo deve:

...

III – manter, às suas expensas, atualizados e em perfeita ordem:

...

c) a documentação relativa aos imóveis e às operações do fundo;

d) os registros contábeis referentes às operações e ao patrimônio do fundo; e

...

XII – controlar e supervisionar as atividades inerentes à gestão dos ativos do

fundo, fiscalizando os serviços prestados por terceiros contratados e o

andamento dos empreendimentos imobiliários sob sua responsabilidade.

65. A norma, portanto, é explícita no sentido de que o Administrador deve

manter atualizados e em perfeita ordem toda a documentação relativa aos imóveis

e operações do fundo. Portanto, os imóveis, mesmo investidos via outra sociedade,

compõem a carteira do fundo e estão submetidos à ICVM 472.

66. Assim, o fato de que a empresa de contabilidade contratada encerrou as

suas atividades e que a Vórtx não tem acesso a tais documentos, pode evidenciar

um completo descumprimento ao disposto no art. 32, o que poderia sujeitar a Vórtx

a responder a um processo administrativo sancionador. Contudo, não se está em

debate, nesse momento, eventual instauração de um PAS em desfavor do

administrador, que poderá ser avaliado ao longo da conclusão deste processo.

67. Outro ponto a ser destacado guarda relação com o art. 32, XII, apontado

acima, que exige que o administrador fiscalize os serviços prestados por terceiros

contratados relativamente aos empreendimentos imobiliários do FII. Notadamente, o

investimento na empresa investida se caracteriza como empreendimento

imobiliário, pois, caso contrário, sequer poderia fazer parte do rol de ativos

investidos. Nesse sentido, a norma deixa claro que a fiscalização das atividades da

empresa de contabilidade da sociedade investida deveria ter sido feita pela Vórtx,

incluindo procedimentos para ter acesso à documentação em caso de problemas

com a contratada.

68. O que está em debate, nesse processo, contudo, não são os possíveis

descumprimentos normativos da Vórtx, mas são as duas exigências formuladas pela

SSE que visam proporcionar a correção de informações incompletas divulgadas pela

Administradora ao mercado.

69. Ressalta-se que, conforme já descrito anteriormente neste Ofício Interno,

desde sua primeira resposta ao Ofício de Alerta 13 de Set/24 -- isto é, nos últimos 6

(seis) meses seguidos, pelo menos --, o participante vem apenas solicitando mais

prazo para enviar as suas respostas, ou a suspensão completa de tais prazos, ou

vem afirmando, em suas respostas enviadas, que não consegue obter as

informações necessárias dos ativos investidos do fundo, alegando que tal obtenção

não seria "proporcional".

70. Em nosso entender, dado que é função básica do administrador

fiduciário levantar todas as informações necessárias para a adequada elaboração

das DFs, além de este prestador ser também, por força normativa e legal, o gestor

dos ativos imobiliários do FII, a Vórtx DTVM, deveria reunir todos os esforços para

obter as informações sobre os ativos investidos do FII, ainda que tal obtenção

envolva um esforço ou um custo adicional.

71. No nosso entendimento, assim, resta claro que a Vórtx DTVM, na

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 14

verdade, não está disposta a atender às exigências da CVM. Não houve qualquer

comprovação, por exemplo, pela Recorrente, sobre a impossibilidade de se obter os

documentos contábeis da então empresa que encerrou as suas atividades. O

encerramento das atividades da sociedade não impede que a Vórtx tenha acesso ao

acervo e use de meios legais, inclusive judiciais, para ter acesso aos documentos

que, pela ICVM 472, inclusive, deveriam estar guardados na Vórtx, ao menos em

cópia.

72. Além disso, ao contrário do que sugere o recurso, o fato de se obter

informações de exercícios sociais anteriores é útil e relevante, uma vez que permite

o acompanhamento do FII ao longo do tempo. Assim, diferentemente do que afirma

a Recorrente, a existência de DFs do FII que estejam com a informação completa,

permitindo a adequada mensuração dos efeitos dos diferentes ativos investidos pelo

fundo em seu patrimônio e em seu resultado, naturalmente beneficia os cotistas do

FII, os investidores em geral, e o mercado como um todo.

73. De igual modo, e ao contrário do que afirma o recurso, resta claro que a

emissão dos relatórios dos auditores independentes da forma como foi feita não está

garantindo a plena informação no mercado de capitais exigida pela Autarquia, uma

vez que não se tem sequer a opinião do auditor independente sobre informações

básicas a respeito do Tordesilhas FII, tais como a mensuração de vários de seus

ativos investidos. Logo, esse apontamento do recorrente também não deve

prosperar.

74. Novamente, entendemos que a apresentação pela Vórtx DTVM de

argumentos dessa natureza, tão claramente incorretos, reforça a visão que a

conduta dessa administradora no Tordesilhas FII pode caracterizar falta de diligência

desse prestador no exercício de suas funções no fundo.

75. Finalmente, relativamente ao último apontamento trazido pelo

participante na conclusão de seu recurso -- a saber, que ainda que fosse possível

refazer e republicar as DFs de 2022 e 2023 do fundo, os problemas inicialmente

verificados poderão persistir, sendo o resultado mais provável a manutenção da

abstenção e da ressalva nas respectivas DFs, sendo esse um julgamento profissional

do auditor que foge ao controle da Vórtx DTVM -- destacamos que, se o refazimento

e republicação das DFs está sendo feito de tal modo que não endereça todos os

itens indicados pelo auditor em seu parecer, resultando na continuidade de

abstenção de opinião ou de ressalvas que indicam a impossibilidade de mensuração

dos ativos investidos do Tordesilhas FII e seus impactos no fundo, tal refazimento e

republicação das DFs não está sendo feito a contento, ou seja, as exigências da SSE

não estariam sendo atendidas.

76. Apesar de a opinião expressa pelo auditor independente em seu

parecer, naturalmente, ser um julgamento profissional seu, tal opinião é emitida

com base nas informações que são apresentadas pelo administrador fiduciário ao

auditor, quando da confecção das DFs do FII. Logo, discordamos da afirmação que a

opinião do auditor "foge ao controle" da Vórtx DTVM, pois isso dá a entender que o

administrador nada pode fazer para endereçar os itens apontados pelo auditor,

quando isso não é verdade. Ou seja, basta a Vórtx DTVM apresentar ao auditor

independente as informações que lhe estão sendo requisitadas, e refletir nas DFs do

FII os lançamentos contábeis que correspondam a tais informações, para que os

apontamentos do auditor sejam sanados em seu parecer.

77. Notadamente, os auditores independentes irão sim formar a sua opinião

sem influência da Recorrente. Contudo, como apontado acima, não se espera uma

opinião ressalvada ou com abstenção nos casos em que o administrador forneça

todas as informações e se mostre disposto a corrigir eventuais distorções

identificadas pelos auditores. Ainda, cabe sim opinião modificada pelo auditor,

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 15

mesmo nessa hipótese, contudo, nessa situação a Recorrente prontamente

divulgaria para o mercado, e para a SSE, as razões pelas quais entende que a

opinião do auditor está incorreta.

78. Contudo, verificamos que os argumentos da Vórtx não devem prosperar,

pois, de forma simplória, alega que os auditores podem ter a mesma opinião ainda

que a Vórtx venha a fornecer as informações que os auditores relatam não ter tido

acesso.

79. Destacamos também que, em nosso entendimento, compete ao

administrador fiduciário realizar todos os procedimentos necessários para atender

os apontamentos do auditor independente para emissão de seu parecer, não

cabendo à CVM adentrar em quais atos específicos serão adotados pelo

administrador para a consecução de tal objetivo. Logo, a nosso ver, não compete à

Autarquia se manifestar, no presente caso, sobre as medidas que deveriam ser

empregadas pela Vórtx DTVM para obter as informações dos ativos investidos do

Tordesilhas FII -- por exemplo, substituição do prestador de serviço de contabilidade

de alguma empresa investida do FII, etc.

80. Acreditamos que as considerações apresentadas pela Vórtx DTVM sobre

o tema não parecem guardar encadeamento lógico: o fato de alguma empresa

investida do FII não trabalhar mais com determinada empresa de contabilidade que

lhe prestava serviços anteriormente não deveria ser impeditivo para que tal

empresa investida continue apresentando suas próprias DFs auditadas, uma vez que

a empresa, por óbvio, dispõe de suas próprias informações, podendo apresentá-las a

uma nova empresa de contabilidade que venha a ser por ela contratada em

substituição à anterior. De igual modo, o fato dessa empresa investida do FII ter

realizado a alienação de determinados empreendimentos imobiliários não deveria

representar nenhum impeditivo, uma vez que é de se esperar que tal empresa

disponha das informações desses empreendimentos até o momento da venda, pelo

menos.

81. Como apontado acima, a ICVM 472 exigia que o administrador também

guardasse as documentações relativas aos empreendimentos imobiliários

investidos. Lembramos que os investimentos em sociedades pelo FII fazem parte do

rol de empreendimentos imobiliários elegíveis para investimento, haja vista que a

Lei nº 8.668 criou os FII para investir exclusivamente em imóveis e

empreendimentos imobiliários.

82. Logo, entendemos que as considerações apresentadas pela Vórtx DTVM

a respeito da obtenção de informações dos ativos investidos pelo Tordesilhas FII

mostram-se frágeis, e não constituem justificativa suficiente para a ausência de

atendimento às exigências formuladas pela SSE, relativas ao refazimento e

republicação das DFs de Dez/22 e Dez/23 do Tordesilhas FII.

83. Observa-se ainda que, em suas respostas anteriores, e também neste

recurso, a Vórtx DTVM sequer comprovou as dificuldades ou impossibilidades de

cumprir as exigências, resignando-se em utilizar alegações genéricas ou argumentos

desprovidos de suporte documental. Com base no que foi anexado, temos o

seguinte: (i) a Recorrente não demonstrou a tentativa ou impossibilidade de acessar

as informações e documentos necessários à auditoria; (ii) a Recorrente não

demonstrou de que forma lhe foi obstada a tentativa de acessar as informações e

documentos; (iii) a Recorrente não demonstrou que medidas ou diligências foram

tomadas diante destes obstáculos; e (iv) a Recorrente também não demonstrou que

procedimentos foram adotados para assegurar a fidedignidade de seus registros

contábeis uma vez que supostamente a empresa de contabilidade teria encerrado

suas atividades. Ainda, a recorrente sequer propôs em seu plano de ação uma

tentativa de aperfeiçoar a qualidade e confiabilidade das informações das DFs,

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 16

restringindo-se supostamente a aplicar genericamente melhores controles internos

em relação às demonstrações financeiras de 2024 que ainda não foram publicadas.

84. Ressaltamos, contudo, que, ainda que a Vórtx DTVM tivesse apresentado

todos os documentos descritos no parágrafo anterior, não necessariamente estaria

demonstrada a observância do dever de diligência que compete ao administrador

fiduciário de um FII. Conforme ilustrado pelo voto do Presidente João Pedro

Nascimento, em decisão unânime do Colegiado quando do julgamento do PAS

19957.002899/2020-86 em 29/11/2022:

9. Em diversos julgados sobre o tema, o Colegiado da CVM, com base em noções

extraídas da jurisprudência norte-americana, consolidou o entendimento de que

o dever de diligência é uma obrigação de meio, cujo cumprimento deve ser

aferido a partir da análise do processo que levou à tomada da decisão. Nesse

sentido, ao analisar o cumprimento desse dever, o julgador não deve adentrar

no mérito da decisão, opinando se ela foi a melhor dentre várias possíveis.

[...]

13. Isso significa que, ao tomar determinada decisão, cabe ao administrador ou

gestor coletar informações suficientes sobre o assunto e refletir sobre as

diversas possibilidades, para, a partir disso, optar pelo caminho que melhor

atenda aos interesses dos cotistas.

14. A adequação das informações que subsidiariam a tomada de decisão apenas

pode ser analisada à luz do contexto de cada caso e considerando se os

esforços empreendidos foram proporcionais à relevância da decisão.

(grifamos)

85. Portanto, diante das exigências, a recorrente não tomou medidas para

seu cumprimento e furtou-se da obrigação de demonstrar os esforços empreendidos,

sugerindo que a mera dificuldade adicional poderia constituir, a priori,

desproporcionalidade.

86. Salientamos, ainda, que as exigências formuladas pela SSE neste caso

não estão requisitando, em específico, qualquer alteração contábil -- quer seja

registro, baixa, ou reclassificação -- de nenhum ativo, passivo, receita, ou despesa

constante das DFs de Dez/22 ou de Dez/23 do Tordesilhas FII.

87. O que se está exigindo, desde o início, é que a Vórtx DTVM regularize as

DFs de Dez/22 e Dez/23 do fundo, através da disponibilização ao auditor

independente de todas as informações requeridas pelo mesmo, de modo que este

possa, efetivamente, mensurar os efeitos dos ativos investidos do Tordesilhas FII no

patrimônio e resultado do fundo, superando, assim, os apontamentos que

atualmente constam em seu relatório nas respectivas datas-base, que resultaram na

abstenção de opinião na DF de Dez/22 e nas 3 (três) ressalvas na DF de Dez/23.

88. Nesse aspecto, cabe esclarecer que não se aplica o disposto no art. 26

da Instrução CVM nº 516 que disciplina a reapresentação de demonstrações

financeiras quando verificada impropriedade ou inconsistência nos processos de

reconhecimento, classificação, mensuração e divulgação de ativos e passivos,

reconhecimento de receitas e apropriação de despesas. Haja vista que ambos os

relatórios de auditoria contêm limitações de escopo no trabalho do auditor, neste

momento sequer é possível para esta área técnica verificar eventuais

descumprimentos dispostos no art. 26 da Instrução CVM nº 516 que poderiam

ensejar o refazimento e reapresentação das DFs pelos motivos lá expostos.

89. A rigor, estamos exigindo o refazimento da auditoria e a republicação do

relatório dos auditores, considerando as limitações de escopo impostas aos seus

trabalhos, o que, consequentemente, implicaria no refazimento e republicação das

demonstrações financeiras que acompanham tal relatório.

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 17

90. Com relação às distinções jurídicas entre abstenção de opinião e

ressalvas em pareceres de auditores independentes, tais considerações já haviam

sido apresentadas anteriormente pela Vórtx DTVM em sua resposta de 25/10/2024,

conforme descrito acima na seção I deste Ofício Interno. Ressaltamos que tais

distinções em nada impactam o objeto das exigências formuladas pela Autarquia,

uma vez que as exigências constantes no Ofício 79, que substituíram as exigências

do Ofício de Alerta 13 e do e-mail enviado pela GSEC-2 em 18/10/2024, e que

portanto representam as exigências mais atuais do caso, já consideram as

respectivas DFs do Tordesilhas FII da maneira como estas se encontram, ou seja,

solicita a regularização dos pontos que levaram à abstenção de opinião do auditor

na DF de Dez/22, e solicita a regularização dos pontos que levaram às 3 (três)

ressalvas do auditor na DF de Dez/23.

91. Relativamente à questão de dispensas de abstenção de opinião em DFs

já realizada pela CVM no âmbito de registros de ofertas públicas no passado,

conforme citado pela Vórtx DTVM na seção III-B de seu recurso, ressaltamos que

qualquer pedido de dispensa deve ser tratado individualmente e de forma prévia,

mediante solicitação do interessado, para que seja analisado caso a caso pela

Autarquia. No processo em tela, não houve a concessão de nenhuma dispensa à

Vórtx DTVM para que apresentasse DFs do Tordesilhas FII com parecer do auditor

independente contendo abstenções de opinião. Desse modo, ainda que tenha havido

dispensas anteriores no âmbito de registros de ofertas públicas, tais dispensas não

guardam nenhuma relação com a situação aqui tratada.

92. A propósito, a Recorrente, no caso concreto, não está formulando e

fundamentando um pedido de dispensa para que possa apresentar DFs com a

abstenção de opinião dos auditores; mas, apenas recorre das exigências com as

alegações de que não possui meios de fornecer as informações necessárias para os

auditores, sendo que, na nossa visão, o envio de tais informações são de

responsabilidade do administrador fiduciário do FII.

93. Com referência à alegação de que as circunstâncias que levaram à

emissão dos pareceres dos auditores com as opiniões que apresentam dizem

respeito a fatos que ocorreram "no curso do desenvolvimento da tese de

investimentos do Fundo, e que, portanto, estão inclusive associados ao risco do

investimento", entendemos que tal alegação é claramente improcedente, pois o fato

de determinado FII contar com tese de investimento mais arriscada não confere ao

seu administrador o direito de não controlar e obter as informações sobre os ativos

por ele investidos, ou obter tais informações de modo inadequado ou incompleto, de

modo a não permitir sequer a mensuração de seus impactos no FII investidor a cada

exercício social.

94. Dessa forma, ainda que se trate de um fundo com uma tese de

investimento elaborada pelo gestor que seja mais arriscada, entendemos que os

investidores desse fundo têm o direito à informação completa sobre os ativos

investidos, expressa nas DFs auditadas do fundo a cada exercício social, permitindo

a adequada e necessária mensuração desses ativos investidos pelo auditor

independente durante o processo de auditoria das DFs, de modo a lhe dar conforto

para que este possa emitir sua opinião em seu parecer/relatório.

95. Importa novamente esclarecer que os auditores não tiveram acesso a

todas as informações necessárias e, por isso, há um relatório com abstenção de

opinião e outro com ressalvas por limitação de escopo. O que as exigências desta

SSE buscam é que a Vórtx forneça todas as informações necessárias e que são de

sua responsabilidade, para que os auditores possam formar a sua opinião, ainda que

apresentando outras ressalvas que eventualmente venham a apontar erros ou

inconsistências contábeis.

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 18

96. Cabe ressaltar que o eventual apontamento de erros ou inconsistências

contábeis pelos auditores, na nossa visão, tem o condão de produzir uma

informação mais útil para os investidores do que as limitações de escopo, haja vista

que os investidores podem corrigir os eventuais erros apontados em suas

precificações. Contudo, os relatórios emitidos sequer apontam erros ou

inconsistências, haja vista as limitações de escopo ao trabalho dos auditores

imposta pela Recorrente, que não forneceu todas as informações.

97. Ressalvamos, contudo, que mesmo relatórios de auditores que apontem

erros ou inconsistências podem ser objeto de exigências para que haja o

refazimento e republicação das DFs, nesse caso, seguindo o rito do art. 26 da

Instrução CVM nº 516.

98. No tocante à questão do Serra Verde FII, que é um dos fundos investidos

e que representa somente 3% do patrimônio líquido do Tordesilhas FII, e também

administrado pela Vórtx DTVM, e para o qual havia sido concedida dilação de prazo

pela GSEC-1 - Gerência de Securitização e Agronegócio 1, nota-se que, conforme

consulta realizada no sistema Fundos.Net em 10/03/2025 (2278197), foi

reapresentada em 07/02/2025 uma DF do Serra Verde FII relativa ao exercício social

findo em Dez/23, não tendo sido reapresentada nenhuma DF relativa ao exercício

social findo em Dez/22, que permanece com abstenção de opinião do auditor. Assim,

mesmo com essa reapresentação da DF de Dez/23 do Serra Verde FII em

07/02/2025, passado mais de 1 (um) mês, observa-se que isso não gerou nenhum

impacto na DF de Dez/23 do Tordesilhas FII (fundo investidor), uma vez que esta

última não sofreu nenhuma reapresentação até 10/03/2025, como também destaca

o parágrafo a seguir.

99. A propósito, destacamos que o relatório dos auditores independentes

sobre as DFs do Serra Verde FII apresentada pela Vórtx em 07/02/2025 contêm

ressalvas semelhantes por limitação de escopo. Ainda, considerando que esse FII

representa apenas 3% do patrimônio do Tordesilhas FII, torna-se irrelevante

eventual debate sobre o fato de o prazo para elaboração das suas demonstrações

financeiras ter sido concedido pela GSEC-1 em data posterior, 07/02/2025, pois as

limitações de escopo nos relatórios dos auditores do Tordesilhas FII não foram

impactadas significativamente pelo Serra Verde FII, mas sim por outros

investimentos que a Recorrente afirma não possuir os documentos comprobatórios

necessários.

100. Salienta-se ainda que, quando do início da elaboração deste Ofício

Interno (em Mar/25), consultando o Tordesilhas FII no sistema Fundos.Net em

10/03/2025 (2277771), nota-se que a Vórtx DTVM não enviou nenhuma versão

atualizada das DFs de Dez/22 ou Dez/23 do fundo, permanecendo apenas as DFs

que já haviam sido enviadas anteriormente.

101. Logo, ao contrário do que podem dar a entender determinados trechos

do recurso, a questão aqui não se trata apenas da concessão de mais prazo pela

SSE, para que o administrador possa regularizar e reenviar tais DFs de Dez/22 e

Dez/23. Ressalta-se novamente que, desde o início da apresentação das exigências

em Set/2024 (através do Ofício de Alerta 13), já se passaram mais de 6 (seis) meses,

e não só as exigências não foram atendidas de maneira integral, como não há

qualquer previsão para que sejam.

102. Assim, observando-se toda a conduta da Vórtx DTVM neste caso,

relatada no histórico da seção I acima deste Ofício Interno, entendemos que este

recurso ao Colegiado é mais uma tentativa da administradora de protelar a

aplicação de multa cominatória extraordinária imposta pela SSE pelo

descumprimento de suas exigências, as quais tiveram prazo para cumprimento

significativamente dilatado até 20/12/2024.

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 19

103. Portanto, no mérito, entendemos que o recurso da Vórtx DTVM deve ser

indeferido pelo Colegiado, reconhecendo: (i) a manutenção das exigências

formuladas pela SSE com base na sua competência para exigir que a Recorrente

cumpra as obrigações previstas em norma e encaminhe todas as informações

necessárias para que os auditores formem nova opinião sobre as demonstrações

financeiras de 31/12/2022 e 31/12/2023 do Tordesilhas FII; e (ii) que a Recorrente

permanece em descumprimento das exigências da SSE desde 20/12/2024.

IV) DA CONCLUSÃO

104. Tendo em vista as considerações descritas na seção III anterior,

sugerimos ao Colegiado o não provimento do recurso em seu mérito.

105. Destacamos que, nos termos do art. 9° da Resolução CVM n° 46/21,

abaixo transcrito, os recursos referentes a refazimento ou republicação de

demonstrações financeiras devem ser distribuídos a um Diretor Relator, ou seja, não

são relatados diretamente pela superintendência.

Art. 9° da Resolução CVM n° 46/21

"Art. 9º O recurso referente a refazimento ou a republicação de demonstrações

financeiras deve:

I –ser distribuído a um Relator na primeira reunião do Colegiado que se seguir à

data de manutenção, pelo dirigente da unidade, da decisão recorrida; e

II – ser apreciado pelo Colegiado até a terceira sessão ordinária subsequente à

distribuição do processo ao Relator"

106. Apesar de as nossas exigências se referirem ao refazimento dos

trabalhos dos auditores independentes do Tordesilhas FII, tal refazimento implica em

reapresentação das DFs do fundo com novos relatórios dos auditores. Assim,

entendemos que o art. 9º acima descrito se aplica ao caso concreto.

107. Desse modo, propomos o encaminhamento deste processo ao

Colegiado, para que a relatoria do recurso seja distribuída a um Diretor Relator.

Atenciosamente,

Thiago Ferraz

Inspetor Federal - Gerência de Securitização e Agronegócio 2 (GSEC-2)

Guilherme de Souza Demaria

Gerente de Securitização e Agronegócio 2 (GSEC-2)

Bruno de Freitas Gomes

Superintendente de Securitização e Agronegócio (SSE)

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 20

Documento assinado eletronicamente por Bruno de Freitas Gomes

Condeixa Rodrigues, Superintendente, em 01/04/2025, às 15:03, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Guilherme de Souza Demaria,

Gerente, em 01/04/2025, às 15:16, com fundamento no art. 6º do Decreto nº

8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Thiago de Sampaio-Ferraz,

Inspetor Federal do Mercado de Capitais, em 01/04/2025, às 15:31, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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Referência: Processo nº 19957.008240/2024-67 Documento SEI nº 2277717

Ofício Interno 3 (2277717) SEI 19957.008240/2024-67 / pg. 21

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

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PROCESSO ADMINISTRATIVO CVM Nº 19957.008240/2024-67

Reg. Col. 3251/25

Interessado: Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda

Assunto: Republicação de demonstrações financeiras de fundo de investimento

imobiliário. Recurso contra determinação de republicação.

Relator: Diretor João Accioly

RELATÓRIO

I. FATOS

1. A Superintendência de Securitização e Agronegócio - SSE identificou problemas

nas demonstrações financeiras do Tordesilhas EI Fundo de Investimento Imobiliário

referentes a 2022 e 2023. As primeiras foram apresentadas com abstenção de opinião do

auditor independente e as últimas foram apresentadas com três ressalvas por limitação de

escopo, indicando a impossibilidade de mensurar os efeitos do ativo composto pela

participação na Land Tordesilhas Ltda., sociedade detentora de ativos imobiliários que

compunha fração relevante do patrimônio do fundo.

2. A SSE determinou que a Vórtx DTVM, administradora do Fundo, refizesse e

republicasse as demonstrações financeiras. A administradora chegou a apresentar plano

de ação, mas a SSE, em 30/10/2024, o rejeitou e reiterou as exigências de regularizar e

reenviar, até 13/12/2024, as demonstrações de 2022 e de 2023, superando a abstenção e

as ressalvas, respectivamente.

3. Em 13/12/2024, a Vórtx apresentou nova manifestação em que afirmou a

impossibilidade factual de refazer as demonstrações, propondo medidas alternativas.

Contudo, a SSE entendeu que a manifestação não supria as exigências e manteve a

determinação de refazimento e republicação das DFs, do que a administradora recorreu.

II. RECURSO

4. A Vórtx alega que a CVM teria excedido sua competência. Argumenta que o

poder da CVM de determinar a republicação de demonstrações financeiras, previsto no

art. 9º, IV, da Lei 6.385, alcança apenas companhias abertas, não fundos de investimento;

mesmo com interpretação extensiva, a regra exigiria que a determinação apontasse

correções ou aditamentos específicos, o que sustenta não ter ocorrido.

5. A Recorrente entende que cumpriu suas obrigações regulatórias ao contratar

auditores independentes, enviar as demonstrações do fundo à auditoria, e submetê-las,

junto com os relatórios de auditoria, ao sistema da CVM. Sustenta que a emissão de

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

parecer com abstenção de opinião ou ressalva equivale à entrega das demonstrações

financeiras acompanhadas do relatório do auditor.

6. Afirma também que a abstenção de opinião em 2022 e as ressalvas em 2023

decorreram de fatos alheios ao seu controle. Especificamente, a ausência de

demonstrações financeiras da Land Tordesilhas teria sido causada pelo encerramento das

atividades, em 2022, da empresa de contabilidade que a atendia, e a alienação de ativos

pela empresa teria dificultado ainda mais o acesso às informações financeiras.

7. Argumenta que a reconstituição da contabilidade exigiria um esforço

desproporcional e não teria utilidade, pois resultaria em informações desatualizadas, sem

benefício para cotistas ou o mercado em geral. Por fim, diz que a questão está relacionada

ao julgamento profissional dos auditores independentes, o que não está a seu alcance.

III. ENTENDIMENTO DA SSE

8. A SSE afirma ter competência para determinar a republicação das demonstrações,

sustentando, como base normativa: (i) a Lei 6.385, art. 9º, I, “c”, e II, que lhe conferem

poder de examinar documentos de fundos e intimar administradores; (ii) a Lei 8.668, art.

15, que trata da publicação das DFs de FIIs; e (iii) a RCVM nº 47, art. 2º, II, que disciplina

a multa cominatória extraordinária. Assim, afasta a argumentação da Recorrente baseada

no art. 9º, IV, da Lei 6.385.

9. Sustenta que a abstenção de opinião em 2022 e as ressalvas por limitação de

escopo em 2023 equivaleriam, para fins regulatórios, à não entrega de demonstrações

financeiras auditadas que cumpram sua função precípua. A incapacidade do auditor em

mensurar efeitos de ativos, expressa nas ressalvas e na abstenção, indicaria que a função

informativa fundamental das DFs não estaria sendo atendida adequadamente.

10. Segundo a Superintendência, é parte do dever de diligência do administrador

fiduciário a manutenção da documentação atualizada e em perfeita ordem, bem como

fiscalizar terceiros contratados, categoria em que estaria enquadrada, a seu ver, a empresa

de contabilidade da Land Tord (ICVM 472, art. 32, III, "c", "d", XII). Dessa forma, o

encerramento da empresa de contabilidade ou a alienação de ativos pela Land Tord não

seriam justificativas válidas para a ausência de informações, pois a sociedade deveria ter

seus registros e a Vórtx, como administradora, deveria ter acesso a eles.

11. Quanto à alegação de esforço desproporcional, a SSE afirma que a Recorrente não

comprovou as dificuldades alegadas para obter as contas da sociedade detida pelo fundo.

12. A SSE defende a relevância e utilidade de demonstrações financeiras completas,

mesmo de exercícios anteriores, para mais de 71 mil cotistas, a maioria pessoas físicas, e

para o mercado, pois permitem o acompanhamento e a negociação secundária com maior

transparência.

Processo Administrativo CVM nº 19957.008240/2024-67

Relatório e Voto – Página 2 de 6.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

13. Por fim, reage ao argumento da Recorrente de preservação do julgamento

profissional do auditor afirmando que, embora independente, o julgamento se baseia nas

informações fornecidas pela administradora do fundo. Por isso, as exigências são para

que esta disponibilize informações à firma de auditoria, para que esta possa exercer seu

julgamento sobre material mais completo.

14. Relatado o caso, exponho meu voto.

VOTO

I. COMPETÊNCIA

1. Tem razão a SSE no que concerne à competência desta CVM para determinar o

refazimento e a republicação DFs dos Fundos de Investimento Imobiliário. Entendo que

a alegação da Recorrente de que tal poder se restringiria às companhias abertas, com base

no art. 9º, IV, da Lei 6.385, é em parte correta, mas insuficiente.

2. A CVM tem competência para regulamentar as matérias expressamente previstas

na Lei 6.385 e na Lei 6.404. São os termos claros do art. 8º, I, da Lei 6.385. Assim, é

correto que o art. 9º, IV, ao prever que a autarquia pode determinar às companhias abertas

a republicação de informações por elas divulgadas, não dá a mesma competência para

fazê-lo quanto a fundos de investimento. Não se pode extrair dos poderes de examinar

documentos de fundos de investimento (art. 9º, I, “c”1) e intimar administradores para

prestar informações ou esclarecimentos (art. 9º, II 1), sob cominação de multa, o poder

de determinar republicação de informações. Do contrário, o art. 9º, IV, que prevê esse

poder em relação às companhias abertas, seria inteiramente desnecessário.

3. Contudo, não é só na Lei 6.385 e na Lei 6.404 que há competências regulatórias

da CVM. A Lei 8.668 estabelece em seu art. 152 que as demonstrações financeiras dos

fundos imobiliários serão publicadas pelas administradoras na forma regulamentada pela

CVM. A republicação é uma espécie do gênero publicação. Assim, basta que a

regulamentação preveja a possibilidade de refazimento e reapresentação de

demonstrações financeiras dos fundos imobiliários. E este me parece ser o caso.

4. O art. 26 da Instrução CVM 516 é o dispositivo que localizei na regulamentação

vigente que me parece dar essa base normativa. Transcrevo-o:

1 Art 9º A Comissão de Valores Mobiliários, observado o disposto no §2º do art. 15, poderá:

I - examinar e extrair cópias de registros contábeis, livros ou documentos, inclusive programas eletrônicos e arquivos

magnéticos, ópticos ou de qualquer outra natureza, bem como papéis de trabalho de auditores independentes, devendo

tais documentos ser mantidos em perfeita ordem e estado de conservação pelo prazo mínimo de cinco anos:

c) dos fundos e sociedades de investimento;

II - intimar as pessoas referidas no inciso I a prestar informações, ou esclarecimentos, sob cominação de multa, sem

prejuízo da aplicação das penalidades previstas no art. 11;

2 Art. 15. As demonstrações financeiras dos Fundos de Investimento Imobiliário serão publicadas pelas

administradoras, na forma que vier a ser regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários.

Processo Administrativo CVM nº 19957.008240/2024-67

Relatório e Voto – Página 3 de 6.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Art. 26. Verificada a impropriedade ou inconsistência nos processos de reconhecimento,

classificação, mensuração e divulgação de ativos e passivos, reconhecimento de receitas

e apropriação de despesas, a Superintendência de Investidores Institucionais – SIN,

depois de consultada a Superintendência de Normas Contábeis e de Auditoria – SNC,

poderá determinar a mudança, reclassificação, registro ou baixa, com o consequente

reconhecimento dos efeitos nas demonstrações financeiras, sem prejuízo das demais

sanções cabíveis.

§1º A determinação de mudança, reclassificação, registro ou baixa referidos no caput

deste artigo, implicará a obrigatoriedade de refazimento e reapresentação das

demonstrações financeiras do fundo à CVM.

§ 2º A instituição administradora poderá refazer as demonstrações financeiras que

contenham, a seu julgamento, impropriedades ou inconsistências, devendo reapresentálas à CVM

5. De um lado, seu texto indica uma intenção de ter sido voltado mais

especificamente aos procedimentos de auditoria, e não na elaboração das demonstrações

a ela submetidas. Atenta a isso, a SSE chega a expor entendimento que tal dispositivo não

se aplicaria ao caso, por terem sido as ressalvas e a abstenção de opinião decorrentes de

limitação de escopo, de modo que nem seria possível verificar descumprimentos nos

procedimentos de auditoria, como consta dos itens 87 e, especialmente, 88 do Ofício

Interno3.

6. Por outro lado, é possível notar que o texto não contém menção expressa às

atividades dos auditores independentes. Não diz o caput: “Verificada nos trabalhos de

auditoria a impropriedade ou inconsistência...”; nem diz “nos processos de auditoria de

reconhecimento, classificação, mensuração e divulgação de ativos e passivos...”.

Tampouco especifica a quem a CVM “poderá determinar a mudança, reclassificação,

registro ou baixa, com o consequente reconhecimento dos efeitos nas demonstrações

financeiras”. Diz apenas o que está transcrito dois parágrafos acima.

7. Assim, embora me pareça correta a inferência de ter sido a norma voltada apenas

aos procedimentos de auditoria, como a SSE interpretou ao entender pela não aplicação

do dispositivo ao caso em análise, entendo que o texto acaba tendo, mesmo em sua

literalidade, um alcance mais amplo que esse, sem necessidade de distorção semântica. E

com isso, entendo que inclui a hipótese presente, pois foi verificada uma impropriedade

no processo de mensuração de um dos ativos do fundo em questão. Não foi uma

3 87. O que se está exigindo (...) é que a Vórtx DTVM regularize as DFs (...) através da disponibilização ao auditor

independente de todas as informações (...) de modo que este possa, efetivamente, mensurar os efeitos dos ativos

investidos do Tordesilhas FII no patrimônio e resultado do fundo, superando, assim, os apontamentos (...) que

resultaram na abstenção de opinião na DF de Dez/22 e nas [três] ressalvas na DF de Dez/23.

88. Nesse aspecto, cabe esclarecer que não se aplica o disposto no art. 26 da Instrução CVM nº 516 que disciplina a

reapresentação de demonstrações financeiras quando verificada impropriedade ou inconsistência nos processos de

reconhecimento, classificação, mensuração e divulgação de ativos e passivos, reconhecimento de receitas e apropriação

de despesas. Haja vista que ambos os relatórios de auditoria contêm limitações de escopo no trabalho do auditor, neste

momento sequer é possível para esta área técnica verificar eventuais descumprimentos dispostos no art. 26 da Instrução

CVM nº 516 que poderiam ensejar o refazimento e reapresentação das DFs pelos motivos lá expostos.

Processo Administrativo CVM nº 19957.008240/2024-67

Relatório e Voto – Página 4 de 6.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

impropriedade no processo de auditoria, como reconhece a SSE, mas a falta de

demonstrações contábeis do ativo (no caso, a sociedade investida) constitui uma

“impropriedade” no “processo” geral pelo qual a administradora do fundo obtém o

resultado final que são as demonstrações financeiras auditadas, para enviar à CVM.

8. Daí, aplica-se o §1º do art. 26: a CVM emite uma determinação de “mudança”,

em sentido amplo, das demonstrações financeiras, na medida em que está a exigir o envio

de elementos que faltaram à análise já empreendida nos trabalhos de auditoria que

resultaram nos relatórios com ressalva e abstenção de opinião. Afinal, assim como

exposto no §6 acima, não há a restrição dos destinatários do comando, nem ao sentido da

expressão “mudança”. E a parte final é taxativa: tal determinação “implicará a

obrigatoriedade de refazimento e reapresentação das demonstrações financeiras do

fundo à CVM”.

9. Portanto, embora outros dispositivos mencionados (como a possibilidade de

impor multa cominatória por não cumprimento, prevista no art. 2º, II, da Resolução 47)

não bastem para sustentar a competência para determinação de reapresentação das

demonstrações financeiras, uma vez que a competência para prever essa possibilidade é

inequívoca (no mínimo pelo citado art. 15 da Lei 8.668, quanto aos fundos imobiliários),

o texto do art. 26 da Instrução 516 dá o suporte normativo necessário para tanto.

10. Assim, a determinação de reapresentação das DFs aqui recorrida insere-se no

âmbito das competências legais e normativas da CVM.

II. REFAZIMENTO E REPUBLICAÇÃO DAS DFS

11. Quanto ao mérito, acompanho a fundamentação da SSE, porém concluo de modo

parcialmente diferente.

12. Apesar de concluir pela legitimidade da CVM em determinar o refazimento e

republicação de DFs por FIIs, o caso concreto requer o reconhecimento de alguns limites

práticos. Supondo a veracidade das alegações fáticas apresentadas pela Recorrente quanto

à inviabilidade de obtenção de informações adicionais acerca da contabilidade da

sociedade investida, não haveria qualquer utilidade no refazimento e na reapresentação

de demonstrações financeiras que, em última análise, terão o mesmo resultado.

13. Porém, diferentemente do que parece ter entendido a Vórtx, a meu ver, não se está

aqui demandando que a administradora do fundo proceda à reconstrução integral da

contabilidade da sociedade investida. Ou seja, não se impõe à administradora que atue

como substituta das obrigações contábeis da investida. O que se exige é que a

administradora demonstre ter envidado os esforços que lhe cabem para disponibilizar à

auditoria independente as informações contábeis e operacionais a respeito do ativo, que

tem o dever de manter sob sua guarda conforme estabelece o art. 32 da ICVM 472.

Processo Administrativo CVM nº 19957.008240/2024-67

Relatório e Voto – Página 5 de 6.

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

14. Informações derivadas de contratos, registros internos, correspondências, extratos

financeiros ou quaisquer outros documentos relacionados ao ativo devem ser repassadas

à auditoria, para que esta possa, a partir da análise dessas informações, formar sua opinião

técnica, ainda que limitada.

15. Logo, a determinação da SSE é de que a administradora apresente à auditora tão

somente as informações que detêm (ou que deveria deter) acerca da investida. Nota-se

que a SSE aponta que a administradora, apesar de afirmar que não lhe é viável obter

documentação adicional, não faz prova dessa inviabilidade. Por isso, embora concorde

com a inadequação de determinar exigir o refazimento e a reapresentação sem

perspectivas de que a medida irá melhorar o conteúdo informacional – algo que só

consumiria recursos dos próprios destinatários da informação, sem contrapartida útil –,

também concordo com a SSE que não há como reconhecer a procedência de uma alegação

fática como essas, sem evidências para comprová-la.

16. Caso, efetivamente, não existam informações adicionais disponíveis, a

administradora deverá apresentar a respectiva declaração, reiterando o que já afirmou,

acompanhada da devida demonstração dos esforços realizados para obtenção, sabendo

que, ao fazê-lo, sujeita-se a medidas adicionais da CVM que as áreas competentes

entenderem cabíveis. Destaca-se, exemplificativamente, a possível verificação do

cumprimento de obrigações como o citado dever de manter sob sua guarda as informações

contábeis e operacionais a respeito do ativo.

III. CONCLUSÃO

17. Pelas razões acima, se os demais membros acompanharem o entendimento aqui

exposto, voto pela determinação à Vórtx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários

Ltda. para que:

a) Reapresente as demonstrações financeiras dos exercícios 2022 e 2023, na forma

determinada pela SSE; ou

b) Declare não dispor de informações adicionais para refazimento e reapresentação

das demonstrações, acompanhando a declaração de evidências dos esforços

praticados para obtê-las, sujeitando-se a eventuais medidas subsequentes por parte

desta Autarquia, na esfera de fiscalização.

Rio de Janeiro, 12 de junho de 2025.

João Accioly

Diretor Relator

Processo Administrativo CVM nº 19957.008240/2024-67

Relatório e Voto – Página 6 de 6.