Fundo de investimento

MINUTA DE DELIBERAÇÃO - SUSPENSÃO DE NEGOCIAÇÃO DE COTAS DO MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII NA B3 - PROC. SEI 19957.006941/2017-32

Trata-se de proposta apresentada pela Superintendência de Relações com Investidores Institucionais – SIN, com base no art. 9º, §1º, inc. I, da Lei 6.385/76, de edição de Deliberação determinando à B3 S.A. (“B3”) a imediata suspensão, em todos os seus ambientes de negociação, de operações que envolvam cotas do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I Fundo de Investimento Imobiliário (“Fundo” ou “Merito FII”), administrado pela Planner Corretora de Valores S.A. (“Administradora”) e gerido pela Mérito Investimentos LTDA. (“Gestora”). O processo teve origem em consulta formulada por participante do mercado contendo indagação sobre possível atuação irregular do Fundo, que estaria distribuindo rendimentos a uma taxa constante, tal qual um título de renda fixa, sem que os empreendimentos imobiliários do Fundo, no atual estágio, tenham produzido geração de caixa suficiente para o pagamento dos citados rendimentos. A SIN, ao apurar o relatado, solicitou informações à Gestora e à Administradora do Fundo, e após a análise da documentação encaminhada, constatou sólidos indícios de irregularidades na avaliação de ativos e na contabilização de receitas do Fundo. Desse modo, a SIN encaminhou o processo à Procuradoria Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM, para que se manifestasse quanto à pertinência e possibilidade de edição de Deliberação de “Stop Order”, determinando a suspensão da negociação das cotas do Fundo na B3.

Em resposta, a PFE, através do Memorando n.º 00084/2018/GJU - 2/PFE-CVM/PGF/AGU, afirmou que “Os fatos narrados aliados a: (i) indícios de realização de operação simulada de swap pelo Fundo, obtidos através do envio do Ofício nº 99/2018/CVM/SIN/GIE à B3, apontando para uma possível fraude contábil; (ii) investimento do Mérito FII em Sociedades em Contas de Participação – SCP, cujos contratos não se enquadram nos ativos elegíveis para investimento, na forma do art. 45, da ICVM 472/2008 –; (iii) gestão irregular pela Mérito Investimentos, uma vez que a Lei nº 8668, de 25 de junho de 1993, atribui a gestão de ativos imobiliários de um fundo de investimentos imobiliário exclusivamente ao administrador; e, por fim, (iv) avaliação a maior de ativos imobiliários do Fundo sem justificativa aparente em uma valorização efetiva dos imóveis/empreendimentos adquiridos, constituem indícios suficientes de gestão fraudulenta da carteira do Fundo com vista a suportar pirâmide financeira decorrente da distribuição de rendimentos fundada no ingresso de novos cotistas e na cobrança de taxas de ingresso exponencialmente aumentadas.” Em vista disso, a SIN propôs ao Colegiado a edição de deliberação: (i) determinando à B3, com fundamento no art. 9º, §1º, I, da Lei 6.385/76 c.c.

item “a”, da Resolução nº 702/81 do CMN a imediata suspensão, em todos os seus ambientes de negociação, de operações que envolvam cotas do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I Fundo de Investimento Imobiliário, sob pena de multa cominatória diária, sem prejuízo da responsabilidade da Planner Corretora de Valores S.A. e Mérito Investimentos S.A. por eventuais infrações já cometidas; e (ii) destacando que caso as irregularidades apontadas sejam sanadas, a SIN deverá submeter o caso ao Colegiado para nova apreciação, o qual poderá determinar a revogação da referida suspensão. O Colegiado, por unanimidade, aprovou a edição de Deliberação, conforme minuta apresentada pela área técnica. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA Deliberação CVM 795

SOLICITAÇÃO DE REVOGAÇÃO DA DELIBERAÇÃO CVM 795/2018 - MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – PROC. SEI 19957.006941/2017-32

Trata-se de pedido apresentado por Planner Corretora de Valores S.A. (“Planner”), administradora do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I Fundo de Investimento Imobiliário ("Fundo" ou “Mérito FII”), de revogação da Deliberação CVM 795/18 (“Deliberação 795”), aprovada pelo Colegiado da CVM em reunião de 17.07.18, que determinou à B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”) a imediata suspensão, em todos os seus ambientes de negociação, de operações que envolvessem cotas do Mérito FII. Após a edição da Deliberação 795, a Superintendência de Relações com Investidores Institucionais - SIN, por meio do Ofício nº 52/2018/CVM/SIN/GIES (“Ofício 52”), reiterado pelo Ofício nº 59/2018/CVM/SIN/GIES (“Ofício 59”), estabeleceu requisitos que deveriam ser corrigidos na estrutura do Fundo para que se pudesse reavaliar uma proposta de revogação da suspensão. Durante as interações com a área técnica para o atendimento das exigências formuladas, a Planner se comprometeu a: (i) desistir da Oferta Pública de Cotas objeto da 5ª Emissão do Fundo; (ii) “utilizar recursos captados de investidores, exclusivamente, na realização de investimentos em ativos imobiliários e pagamento de custos e despesas do Fundo”; (iii) “ pagar rendimentos, exclusivamente, quando se verificar [a] resultado decorrente da alienação de unidades imobiliárias, com as receitas efetivamente recebidas/pagas no período, e [b] resultados decorrentes de ativos financeiros ”;

(iv) “ passar a distribuir rendimentos trimestrais aos cotistas, nos meses de outubro, janeiro, abril e junho, com base na metodologia de cálculo descrita no item acima ”; (v) “ realizar amortização extraordinária de cotas, em uma parcela, no valor apurado pelo Fundo em Taxas de Ingresso, deduzidas as despesas de distribuição das ofertas públicas já realizadas pelo Fundo ”; (vi) “ não mais utilizar as cotas de SCP como ativo elegível do Fundo até que o Colegiado desta CVM esclareça seu posicionamento sobre o tema”, e “entrar em contato com os Sócios Ostensivos das SCPs no prazo de até 45 dias para [...] viabilizar a conversão de tais sociedades em SPEs ”; (vii) cumprir o seguinte plano de ação: “ formalizar, com a Merito Investimentos, um contrato de prestação de serviços de assessoria, na análise e seleção de empreendimentos e demais ativos imobiliários e monitoramento, acompanhamento de projetos, comercialização de imóveis e consolidação de dados econômicos e financeiros dos empreendimentos investidos do Fundo ” e “ criar, no prazo de 45 dias, Manual de Compliance, para os FIIs administrados pela Planner, com vistas a (a) estabelecer um fluxo de aprovação dos investimentos imobiliários, pelo administrador, e (b) definir métodos e processos aplicáveis às atividades ordinárias de gestão dos ativos imobiliários dos fundos ”;

e (viii) “ em eventuais novas emissões de cotas do Fundo/Merito, caso seja cobrada taxa de ingresso aos investidores ”, realizar a referida cobrança “ em patamares compatíveis praticados no mercado, limitando-se o valor da taxa de ingresso ao montante dos custos estimados da oferta ”. Adicionalmente, em cumprimento às exigências do Ofício 59, a Planner encaminhou, os seguintes documentos: (i) aditamento ao contrato de gestão de valores mobiliários firmado anteriormente com a Merito Investimentos Ltda.; (ii) cópia do “Manual de Controles Internos para FIIs” , “ contendo os requisitos e princípios que nortearão a gestão dos ativos imobiliários [...] pela Planner ”; e (iii) listagem das participações do Fundo em empreendimentos imobiliários através de SCP, com descrição dos empreendimentos, participação percentual do Fundo, razão social dos sócios ostensivos e breve caracterização dos obstáculos à conversão dos investimentos em SPE, bem como uma estimativa de prazo para a referida conversão. A SIN, considerando as respostas encaminhadas aos Ofícios 52 e 59, verificou que a Planner havia, até então, se comprometido a: (i) compatibilizar a distribuição de rendimentos aos ganhos com os ativos imobiliários; (ii) converter as SCPs em SPEs, de forma a se adequar ao disposto no art. 45 da Instrução CVM 472/08; e (iii) assumir a gestão dos ativos imobiliários, conforme aditamento ao contrato de gestão e cópia do manual de compliance, em conformidade com o que dispõe a Lei nº 8.668/93.

Em relação à 5ª emissão de cotas, a SIN indicou que a Planner retirou o pedido de oferta pública, de forma a que a exigência sobre a taxa de ingresso de 20% não era mais aplicável. Diante disso, a área técnica submeteu o caso à reavaliação da Procuradoria Federal Especializada junto à CVM - PFE/CVM, que ponderou sobre a inadequação de se revogar a referida Deliberação, sem que houvesse de fato uma correção das inconsistências contábeis apontadas pela SIN no Memorando nº 4/2018-CVM/SIN/GIES (“Memorando 4”), o qual embasou a decisão do Colegiado, ou, ao menos, uma indicação da Planner sobre as medidas que adotaria para essa correção. Desse modo, a Planner, em 17.09.18, comunicou que adequou o valor dos investimentos do Fundo ao disposto na Instrução CVM 516/11, com a apresentação do Informe Mensal do Fundo de 31.08.18 e a reapresentação dos informes mensais desde janeiro de 2018. Pelo exposto, e tendo em vista a correção das inconsistências apontadas no Memorando 4, a SIN, nos termos do Memorando nº 12/2018-CVM/SIN/GIES, entendeu que o Mérito FII faria jus à revogação da medida cautelar imposta, sem prejuízo da apuração de eventuais irregularidades cometidas, já em curso na área técnica.

O Colegiado, por unanimidade, tendo em vista o atendimento às exigências formuladas pela área técnica para sanar as irregularidades identificadas, decidiu pela revogação da suspensão de que trata a Deliberação CVM 795/18, de forma a permitir que as cotas do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII sejam negociadas na B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão, em todos os seus ambientes de negociação. Anexos MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

APRECIAÇÃO DE PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO – PROC. SEI 19957.006941/2017-32

Trata-se de proposta de Termo de Compromisso apresentada por Mérito Investimentos S.A. (“Mérito”), na qualidade de gestora do Mérito Desenvolvimento Imobiliário FII – Fundo de Investimento Imobiliário (“MDI FII” ou “Fundo”), Alexandre Guilger Despontin (“Alexandre Despotin”), na qualidade de Diretor da Mérito, Planner Corretora de Valores S.A. (“Planner”), na qualidade de Administradora do Fundo, e seu diretor, Artur Martins Figueiredo (“Artur Figueiredo” e, em conjunto com os demais, “Proponentes”), previamente à lavratura de Termo de Acusação pela Superintendência de Supervisão de Investidores Institucionais – SIN. O processo foi instaurado a partir de consulta realizada por investidor sobre o entendimento da CVM a respeito da distribuição de rendimentos, desde 2014, pelo MDI FII, a uma taxa constante, a despeito de os empreendimentos imobiliários não produzirem geração de caixa suficiente para esses pagamentos. Após análise, a SIN identificou possível atuação irregular dos Proponentes, em dinâmica semelhante a de uma pirâmide financeira, com indícios de fraude, nos termos da Instrução CVM n° 8/1979, II, "c", e de infração a diversos dispositivos da Instrução CVM nº 472/2008. Em 21.08.2019, os Proponentes apresentaram proposta conjunta de celebração de Termo de Compromisso, na qual propuseram pagar à CVM o valor total de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), da seguinte forma: (i) Mérito - R$ 300.000,00 (trezentos mil reais);

(ii) Alexandre Despontin - R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais); (iii) Planner - R$ 300.000,00 (trezentos mil reais); e (iv) Artur Figueiredo - R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais). Porém, em 21.11.2019, os Proponentes comunicaram sua desistência em prosseguir com a proposta, por entender que não se tratava de momento oportuno para celebração de Termo de Compromisso. Posteriormente, em 03.12.2020, previamente à lavratura de Termo de Acusação, os Proponentes apresentaram nova proposta para celebração de Termo de Compromisso, com os mesmos valores propostos anteriormente. Em razão do disposto no art. 83 da Instrução CVM nº 607/2019, a Procuradoria Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM apreciou, à luz do disposto no art. 11, §5º, incisos I e II, da Lei nº 6.385/1976, os aspectos legais da proposta apresentada, tendo opinado pela inexistência de óbice jurídico à celebração de Termo de Compromisso. O Comitê de Termo de Compromisso (“Comitê”), tendo em vista o disposto no art. 83 c/c o art. 86, caput, da Instrução CVM nº 607/2019 e o fato de a Autarquia já ter celebrado termos de compromisso em casos de possível infração decorrente do disposto na alínea "c" do item II da Instrução CVM nº 8/1979, entendeu que seria possível discutir a viabilidade de um ajuste para o encerramento antecipado do caso. Assim, consoante faculta o disposto no art.

83, §4º, da Instrução CVM nº 607/2019, e considerando, em especial, (i) o estágio em que o processo se encontra (fase pré-sancionadora); (ii) o histórico dos Proponentes; (iii) a dispersão das cotas do Fundo; (iv) a repercussão do caso no mercado de valores mobiliários; e (v) o fato de a Autarquia já ter celebrado Termos de Compromisso em casos de possível infração decorrente do disposto na alínea "c" do item II da Instrução CVM nº 8/1979, o Comitê sugeriu o aprimoramento da proposta apresentada para assunção de obrigação pecuniária, em parcela única, junto à CVM, no valor total de R$ 1.505.000,00 (um milhão e quinhentos e cinco mil reais), a ser pago da seguinte forma: (i) R$ 517.500,00 (quinhentos e dezessete mil e quinhentos reais) por Planner; (ii) R$ 287.500,00 (duzentos e oitenta e sete mil e quinhentos reais) por Artur Figueiredo; (iii) R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) por Mérito; e (iv) R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) por Alexandre Despontin. Os Proponentes, tempestivamente, manifestaram concordância com os termos da contraproposta sugerida pelo Comitê. Sendo assim, o Comitê entendeu que a aceitação da proposta seria conveniente e oportuna, uma vez que a obrigação assumida seria adequada e suficiente para desestimular práticas semelhantes, em atendimento à finalidade preventiva do termo de compromisso. O Colegiado, por unanimidade, acompanhando o parecer do Comitê, deliberou aceitar a proposta de Termo de Compromisso apresentada.

Na sequência, o Colegiado, determinando que o pagamento será condição do Termo de Compromisso, fixou os seguintes prazos: (i) dez dias úteis para a assinatura do Termo de Compromisso, contados da comunicação da presente decisão aos Proponentes; (ii) dez dias úteis para o cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas, a contar da publicação do Termo de Compromisso no “Diário Eletrônico” da CVM, nos termos do art. 91 da Instrução CVM nº 607/2019. A Superintendência Administrativo-Financeira – SAD foi designada como responsável por atestar o cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas. Por fim, o Colegiado determinou que, uma vez cumpridas as obrigações pactuadas, conforme atestado pela SAD, o processo seja definitivamente arquivado em relação aos Proponentes. Anexos PARECER DO COMITÊ

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

TERMO DE RETIFICAÇÃO

Este termo se propõe a retificar o Memorando 4, em decorrência de ajustes

pontuais detectados (0549481).

_______________________________________________________________________________________

Memorando nº 4/2018-CVM/SIN/GIES

Rio de Janeiro, 04 de julho de 2018.

De: SIN

Para: SGE

Assunto: Suspensão de negociação de cotas do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I - FII

na B3 - Processo SEI nº 19957.006941/2017-32

ORIGEM

1. O presente processo teve origem em consulta (“Consulta”) realizada pelo Sr.

Victor Matheus Ventura Filgueiras (“Investidor”, “Reclamante”) sobre o entendimento da

CVM acerca do fato de o MERITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO I FII (“Fundo”,

“Merito FII”), administrado pela PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A.

(“Administrador”), estar distribuindo rendimentos a uma taxa constante, tal qual um título

de renda fixa, desde 2014. Segundo o Reclamante, os empreendimentos imobiliários do

Fundo, no atual estágio, não produzem geração de caixa suficiente para o pagamento de

rendimentos de tal monta. Por conseguinte, o Fundo poderia estar: (i) distribuindo capital

(i.e., amortização), ao invés de rendimentos; e (ii) permitindo à Merito Investimentos S.A.

(“Merito”, “Gestor”) auferir ganhos significativos, possivelmente indevidos, através da

cobrança de taxa de performance.

HISTÓRICO

2. O Fundo entrou em “funcionamento normal” em junho de 2013, com capital

integralizado de R$ 5.700 mil. De junho de 2013 até maio de 2018 foram realizadas quatro

emissões primárias de cotas (“Emissões”, “Ofertas”), com o Fundo atingindo um capital

integralizado de, aproximadamente, R$ 226 milhões. Atualmente, o Fundo conta com cerca

de 8 mil cotistas, sendo quase a totalidade de pessoas físicas.

3. Em 22.05.2018 foi aprovada em assembleia geral de cotistas (“AGC”) a 5ª

emissão primária de cotas (“5ª Emissão”), com lote ofertado de 2.250.000 cotas a um preço

de R$ 100 por cota (preço que na data representava um deságio de 20% em relação ao valor

de mercado da cota), totalizando R$ 225.000 mil. Vale destacar, contudo, que apesar da

perspectiva de nova oferta, o Fundo possui, em 31/5/2018, aproximadamente R$ 52 milhões

em caixa e equivalentes, ou seja, 23% do seu patrimônio líquido.

4. Salientamos que já havia nos chamado a atenção o fato de na 4ª Emissão, a

taxa de ingresso cobrada pelo Fundo ter sido de 6% aos cotistas com direito de preferência,

e de 10% aos demais investidores. Ocorre que, na 5º Emissão, a taxa de ingresso a ser

cobrada foi elevada para 20% aos cotistas preferenciais e 30% aos novos investidores, taxas

que a SIN considerou bastante atípicas. Após exigências da SRE sobre a cobrança de taxas

de ingresso distintas, o administrador convocou Assembleia Geral Extraordinária (“AGE”), a

ser realizada em 17.07.2018, para deliberar sobre a uniformização da referida taxa em

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20% para todos os investidores.

5. Durante a apresentação da 5ª Emissão aos investidores, o gestor do Fundo, Sr.

Alexandre Despontin (“Gestor”), Diretor da Mérito, foi questionado pela Diretoria de

Regulação de Emissores da B3, sobre o motivo pelo qual haviam optado pela cobrança de

taxa de ingresso tão alta, ao invés de um abatimento no deságio do preço da Oferta, por

exemplo. A resposta do Gestor foi de que o valor auferido a título de taxa de ingresso é

reconhecido como receita do Fundo e, portanto, poderia ser distribuído, posteriormente,

como rendimento.

6. Entre junho de 2013 e maio de 2018 o Fundo distribuiu em torno de R$ 30.290

mil de rendimentos sobre um capital integralizado médio mensal de R$ 51.397 mil, e um

valor de mercado médio mensal de R$ 55.065 mil. Os rendimentos distribuídos, desta

forma, representaram uma rentabilidade líquida de 93,47%, no período, e de 1,11% ao mês.

7. Deve ser observado que o CDI, líquido de IR, no mesmo período acumulou a

variação de 52,7%; tornando o resultado do Fundo equivalente a 177% do CDI. O CDI bruto

de IR (parâmetro para a cobrança da taxa de performance) apresentou variação de 65,9% no

período, e assim, gerou resultado pago à Mérito de 142% sobre esta marca.

8. A propósito, o Mérito FII tem como principal estratégia o desenvolvimento de

empreendimentos imobiliários; com projetos de prazo médio de maturação de 48 meses.

Parece-nos, portanto, surpreendente que o Fundo tenha obtido resultados tão expressivos e

regulares, com volatilidade quase nula, em tão curto período de tempo.

9. Por outro lado, deve ser enfatizado que, apesar da generosa distribuição de

rendimentos, se não computarmos a taxa de ingresso apurada nas Emissões, o Fundo teria

acumulado, em seu tempo de vida (de junho de 2013 a maio de 2018), um

resultado financeiro negativo de R$ -19.956 mil. Com o acréscimo da taxa de ingresso o

resultado financeiro do Mérito FII passa a ser negativo em R$ -4.610 mil. O Fundo nunca

gerou caixa proveniente das suas atividades operacionais, como demonstrado nas suas

demonstrações financeiras auditadas correspondentes aos exercícios de 2013 a 2017.

10. Desse modo, a partir de uma receita de R$ 67.415 mil, e uma despesa de R$

14.145 mil, reconhecidas pelo Fundo no período supracitado, foi distribuído a título de

“rendimento” o montante aproximado de R$ 30.290 mil, com base em: (i) R$ 15.346 mil (23%

da Receita) de receita resultantes da cobrança de taxa de ingresso aos cotistas, o que esta

área técnica considera, de fato, como uma devolução de capital; (ii) R$ 41.734 mil (62%) de

receitas obtidas através do ajuste a valor justo de investimentos, baseados em laudos de

avaliação tanto dos empreendimentos imobiliários na carteira quanto de títulos e valores

mobiliários lastreados em ativos imobiliários ("TVM AM"); e (iii) apenas R$ 10.355 mil (15%)

apurados através de juros (R$ 2.906 mil) e dividendos (R$ 7.429 mil).

11. A distribuição com base no montante de R$ 41,7 milhões de lucro não

realizado (i.e., ajuste a valor justo) corresponde, na prática, a antecipação de resultado que

poderá ou não se realizar futuramente, haja vista que se baseia em estimativa de valor justo.

Assim, juntamente com a distribuição dos R$15 milhões de taxa de ingresso, também

representa uma devolução do capital investido, ainda no entendimento desta área técnica.

12. Lembramos também que o valor pago a título de dividendos (R$ 7.429 mil) é,

em sua maior parte, oriundo de contratos firmados com sociedades em conta de

participação (“SCP”), que representam, na prática, juros de operações de empréstimo aos

parceiros, incorporadores e construtores, que desenvolvem empreendimentos específicos.

Nessas operações o Fundo é remunerado através de taxas de juros e encargos préestabelecidos em contrato. No entendimento desta área técnica, aliás, o investimento em

SCPs não se enquadraria como elegível a Fundos de Investimento Imobiliários, como será

discutido adiante.

13. Adicionalmente, a fórmula de cálculo da taxa de performance, paga ao Gestor,

estabelece que o montante a ser pago é obtido como função do rendimento

declarado/distribuído aos cotistas. Tendo em vista que o rendimento declarado, em sua

maior parte (i.e., 85%), não é fruto de resultado realizado pelos empreendimentos

imobiliários, tampouco oriundo do resultado financeiro dos demais valores mobiliários do

Fundo, mas de ajuste a valor justo (62%) e de taxa de ingresso (23%), entendemos que o

gestor se vale dessa antecipação de receitas futuras do Fundo, indevidamente, para

justificar uma performance que, a bem dizer, não decorre da implantação de uma

estratégia de gestão eficiente ou diferenciada, como seria de se esperar, mas quase que

Termo de Retificação GIES 0553873 SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 2

exclusivamente da redistribuição de recursos captados e da remarcação dos ativos da

carteira do fundo.

14. Além disso, a distribuição fixa desses rendimentos periódicos, pagos ora com

as mencionadas taxas de ingresso, ora com reavaliações dos investimentos em carteira,

acabam por simular uma operação de renda fixa, de forma a alavancar o apelo comercial do

fundo e, desta forma, atrair volumes crescentes de novos cotistas; o que de fato tem

ocorrido.

15. Ocorre que tal engenharia financeira pode engendrar um círculo vicioso de

liquidez, em que o Fundo necessita, precipuamente, de novas emissões e das respectivas

taxas de ingresso delas decorrentes, para viabilizar o pagamento de rendimentos, que se

impõe em volume cada vez maior, face ao crescimento do patrimônio líquido do Fundo,

em dinâmica equivalente a de uma pirâmide financeira. Nesse sentido, não custa observar

que a taxa de ingresso aumentou substancialmente em termos percentuais na 5ª emissão

de cotas do fundo em relação à anterior. O que demonstra, à luz da afirmação verbal do

próprio Gestor, que tais recursos alimentam as distribuições de rendimentos (item 5 deste

memorando); comprovando a dependência crescente, por parte do Fundo, desses recursos,

para manter o padrão de distribuição de resultados corrente.

16. Nesse contexto, a SIN/GIES entendeu que deveria ser efetuada uma análise

detalhada da documentação encaminhada pelo Administrador, ao Sistema Fundos.Net, até

a presente data.

17. Primeiramente, foi solicitada a documentação comprobatória das operações

que originaram os resultados apresentados nos informes trimestrais e nas demonstrações

financeiras, referentes ao exercício social de 2017.

18. Nesse caso específico, foi encontrado no Informe Trimestral de junho de 2017

(“IT 0617”) um resultado financeiro derivado dos “recursos mantidos para as necessidades

de liquidez” (quadro B; Demonstrações Trimestrais dos Resultados Contábil e Financeiro)

de R$ 745 mil. Uma vez que os ativos mantidos para as necessidades de liquidez do Fundo,

em 30.06.2017, somavam apenas R$ 3.627 mil, o que levaria à conclusão de que tais recursos

estariam rendendo mais de 6% ao mês, foi solicitado ao Administrador que discriminasse a

origem do resultado apresentado.

19. Na resposta (Documento SEI nº 0533278), foi informado à GIES que o resultado

foi obtido através de 3 (três) operações distintas: (i) especulação com cotas do Fundo de

Investimento Imobiliário Brazilian Graveyard and Death Care Services (“CARE11”; R$ 282,1

mil); (ii) aplicações financeiras (R$ 136,3 mil); e (iii) operação de swap em que o fundo troca

a variação do valor de mercado das cotas do FII CARE11 pela Taxa de Juros Prefixada (Base

252) de 16,7651 a.a. (R$ 327,1 mil).

20. Nesse contexto, foram solicitados para análise os contratos, dados e extratos

acerca da operação de swap realizada pelo Fundo, em que o Administrador alegou ter

obtido resultado positivo de R$ 327 mil; uma vez que em simulação realizada pela GIES

o resultado esperado seria próximo a zero.

21. Após consulta à B3, através do Ofício nº 99/2018-CVM/SIN/GIE, foram obtidos

os extratos diários da operação de swap supracitada e foi verificado que o resultado real foi

de R$ -6 mil, ao invés dos R$ 327 mil reportados no IT 0617. Este fato pôde ser comprovado

nas DF 2017, com parecer dos auditores, entregues posteriormente, o que pode sugerir, no

limite, a ocorrência de uma fraude contábil no fundo.

22. Adicionalmente, foi constatado que, ao adquirir cotas de outro FII

administrado pela Planner (i.e., o CARE11), como parte da operação de swap, e com o

intuito de especular, o Administrador cometeu infração ao caput do art. 34 da ICVM nº 472,

uma vez que não houve deliberação em AGC com o objetivo de aprovar o potencial conflito

de interesses envolvido nessa operação.

23. Nesse contexto e numa segunda rodada de exigências foram solicitados os

laudos de avaliação (i) dos imóveis detidos pelo Fundo e (ii) das sociedades (“SPE”)

constituídas para desenvolver seus projetos. A partir desta demanda, foram encontrados

alguns indícios de irregularidades.

24. Em primeiro lugar, o Gestor, Alexandre Despontin, sócio responsável da Mérito

Investimentos Ltda., faz a gestão dos empreendimentos imobiliários do Fundo, tendo,

inclusive, assinado a maior parte dos contratos, parcerias e escrituras de compra e venda

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dos imóveis adquiridos, como procurador da Planner.

25. Entretanto, nos termos do art. 5º da Lei nº 8.668/93:

Art. 5º Os Fundos de Investimento Imobiliário serão geridos por instituição

administradora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários, que deverá ser,

exclusivamente, banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de

crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário,

sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou

outras entidades legalmente equiparadas

26. Entendemos que, nos termos da Lei, não há como o Administrador delegar

para um terceiro, ainda que gestor registrado na CVM, as atividades de gestão dos ativos

imobiliários do Fundo. Nesse sentido, observamos no caso o exercício de uma atividade de

gestão irregular dos ativos imobiliários do Fundo pelo gestor, cujo mandato deve se ater aos

valores mobiliários em carteira, conforme disposto, aliás e também, no próprio

Regulamento do Fundo, em seu item 5.5, abaixo transcrito. Cumpre-nos observar que em

nenhum momento a Planner comprovou a sua atuação enquanto gestora desses ativos

imobiliários, uma vez que quem responde por todas as operações imobiliárias do Fundo é a

Mérito, inclusive publicamente se apresentando como gestor, por meio de entrevistas em

sites na internet (https://www.youtube.com/watch?v=OLKANc9VtBk e

https://www.youtube.com/watch?v=6wn-AWlbflM).

5.5 Serviços de Responsabilidade do Administrador. O Administrador deverá prover

o Fundo com os seguinte serviços, seja prestando-os diretamente, hipótese em que

deve estar habilitado para tanto, ou indiretamente, mediante a contratação de

terceiros em nome do Fundo observado o disposto neste Regulamento:

[...]

5.5.2 Sem prejuízo da responsabilidade de contratar terceiros para

a administração dos Ativos Imobiliários, a responsabilidade pela gestão dos Ativos

Imobiliários do Fundo compete exclusivamente ao Administrador, que deterá a

propriedade fiduciária dos bens do Fundo.

27. Em 8.2.2018 foi enviada à Planner a Ação de Fiscalização GIE nº 43/2018, na

qual se solicitou, dentre outras exigências, que “[n]os casos específicos em que a participação

do Fundo nos empreendimentos se dá através de SCP, o Administrador deve encaminhar os

contratos que regem as parcerias identificadas”. Como resposta, foram encaminhados à GIES

os contratos de parceria firmados entre o Fundo e os sócios ostensivos nas SCPs, bem como

as planilhas com o fluxo de caixa das operações, com a discriminação dos aportes, resgates

e a demonstração da capitalização do valor investido através dos juros acordados em

contrato.

28. Nesse contexto, foi detectada uma importante discrepância na planilha com o

fluxo de caixa da SCP denominada Terra Brasilis. O valor justo atribuído à referida SCP, em

31.12.2015, na planilha encaminhada pelo Gestor, calculado através do cômputo do capital

investido acrescido de juros e deduzido dos resgates (dividendos pagos ao Fundo) é de R$

2.307,3 mil. Entretanto, nas DF auditadas do mesmo exercício, o valor atribuído à SCP em

31.12.2015 é de R$ 3.898,1 mil; o que significa uma diferença de R$ 1.590,8 mil, equivalente a

56% do lucro líquido apurado no exercício findo em 31.12.2015, que foi de R$ 2.850,7 mil.

29. Outro caso inusitado na documentação encaminhada foi observado na análise

do Contrato de Adiantamento ao Acordo de Quotistas (“Acordo Mto Reluma”) firmado

entre a Merito Realty (“M Realty”), sociedade constituída para controlar as SPEs do Fundo e

demais parcerias, e a Construtora Reluma. A partir do contrato foi criada a SPE Mto Reluma,

com o objetivo de desenvolver o empreendimento denominado Way Parque das Nações. A

Cláusula 1ª do Acordo Mto Reluma dispõe que:

Os Sócios resolvem reescrever a cláusula 5.4 do Acordo de Quotistas, a qual passará a

vigorar com a seguinte redação: a) as Quotas subscritas a partir desta data darão

direito a dividendos preferenciais correspondentes a remuneração de 3,00% a.m. (três

por cento ao mês), calculados, pro-rata die, sobre a soma do capital subscrito, desde a

presente data até o momento em que o capital social volte ao patamas de R$

6.000.000,00.

30. No entendimento desta área técnica, a operação descrita acima pode ser

caracterizada como um empréstimo, ou a abertura de linha de crédito por parte do

fundo ao construtor/sócio envolvido, o que também descumpriria os incisos II e III do art.

35 da Instrução CVM nº 472.

Termo de Retificação GIES 0553873 SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 4

35 da Instrução CVM nº 472.

31. Adicionalmente, com base nas planilhas com o fluxo de caixa das quatro SCP

investidas do Fundo (Terra Brasilis, FTA Paulínia, Miríade e Campo Verde), foram aportados

recursos no valor de R$ 35.346,9 mil, entre junho de 2013 e dezembro de 2017. Os quatro

empreendimentos foram responsáveis por um total de R$ 7.429,0 mil de rendimentos

distribuídos pelo Fundo, ao longo do referido período; dos quais R$ 5.798 mil constavam

das planilhas sob a rubrica “dividendos”, enquanto R$ 2.030 mil foram classificados (Campo

Verde e Terra Brasilis) como “redução de capital”. A rubrica “redução de capital” se explica

pelo fato de que, nas SCP, o “dividendo” equivale ao somatório de juros e correção

monetária apurados sobre o capital aportado. Quando o valor distribuído excede este

montante, a diferença é classificada como “redução de capital”, ou seja, com natureza

econômica de uma amortização do principal.

32. Ocorre que, após o ingresso dos recursos supramencionados no Fundo, estes

foram integral e indevidamente distribuídos aos cotistas a título de “rendimentos”, como já

descrito.

33. Também deve ser ressaltado que, no entendimento da SIN/GIES, as SCP não

fazem parte do rol de ativos elegíveis para investimento dos FII, haja vista que: (i) estes

contratos não se enquadram nos incisos I ou II do art. 45 da ICVM 472; (ii) tampouco as

cotas de SCP poderiam ser qualificadas como cotas de sociedades previstas no inciso III do

art. 45, uma vez que as SCP não são personificadas e não envolvem atividade empresarial

propriamente dita, traduzindo-se na essência econômica como um empréstimo ao

empreendedor, com taxa superior à permitida às sociedades não financeiras; (iii) em caso

de falência do sócio ostensivo, o sócio participante/oculto (no caso, o Fundo) passa a

figurar como credor quirografário da massa falida, o que corrobora a natureza econômica da

participação do fundo como a de um empréstimo; e (iv) os incisos II e III do art. 35 da

Instrução CVM nº 472 vedam a realização de empréstimos pelos FII, contexto no qual o uso

de SCPs, como exposto nos itens anteriores, poderia representar um artifício para mascarar

a realização de tais empréstimos.

34. Além disso, ao longo de 2017 o Merito FII adquiriu dois terrenos no município

de Campinas, SP. O primeiro, com 45.632 m2, denominado Jardim Tarsila (Documento SEI

nº 0519621), foi adquirido por R$ 3.819 mil, em 2.10.2017, a um custo de R$ 83,70/m2. O

segundo, denominado Dona Amália (Documento SEI nº 0519623), foi adquirido em

15.5.2017 por R$ 1.180 mil, a um custo de, apenas, R$ 11,36/m2. Uma vez que o custo de

aquisição do terreno Dona Amélia que consta das DF 2017 do Fundo (Nota Explicativa nº

5.a; Documento SEI nº 0504665) é de R$ 5.098 mil, foram solicitadas explicações ao

Administrador.

35. Como resposta, obtivemos a informação de que os R$ 5.098 mil representam a

soma do custo de aquisição, R$ 1.180 mil, aos custos orçados para desenvolvimento do

empreendimento associado ao terreno, no montante de R$ 4.800. Para corroborar tal

informação foi encaminhado um novo documento, denominado ESCRITURA PÚBLICA DE

CONFISSÃO DE DÍVIDA E NOVAÇÃO (“Confissão Dona Amélia”), firmado na mesma data

da escritura de compra e venda.

36. No referido documento tomamos conhecimento da assunção, pelo Merito FII

de uma dívida de R$ 4.800, em descumprimento ao inciso IV do art. 35 da Instrução CVM nº

472.

37. No documento é, ainda, estabelecido que o aporte de capital efetuado na SCP

Terras da Estância, detida pelo Fundo, será utilizado como garantia ao pagamento das

obrigações pactuadas pelo Merito FII com os credores ligados ao empreendimento

relacionado àquele terreno. Por conseguinte, identificamos infração ao inciso IV do art. 35

da Instrução CVM nº 472.

38. A mesma engenharia foi adotada na compra do terreno Jardim Tarsila, onde

paralelamente à assinatura da escritura de compra e venda foi assinada a ESCRITURA

PÚBLICA DE CONFISSÃO DE DÍVIDA E NOVAÇÃO COM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA

(“Confissão Jardim Tarsila”), com o Fundo figurando como “Outorgante Devedor”, e as SPE

Merito Realty e MTO Campinas Samambaia SPE Ltda, ambas investidas do Fundo,

figurando como “Fiadoras e Principais Pagadoras”.

39. Incidentalmente, em 31.12.2017, o terreno “Jardim Tarsila”, comprado por R$

3.819,2 mil em 02.10.2017, foi reavaliado e contabilizado no Fundo, e na Merito Realty, a R$

6.900 mil, ou R$ 151,29/m2 (laudo nº 6.296 de setembro de 2017). Já o terreno “Dona Amélia”,

Termo de Retificação GIES 0553873 SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 5

comprado por R$ 1.180 mil em 15.05.2017 foi reavaliado e contabilizado no Fundo a R$

12.010 mil, ou R$ 115,60/m2 (laudo nº 6.105 de maio de 2017).

40. Ainda no ano de 2017, a Merito Realty Ltda, SPE controlada pelo Merito FII,

que detém 99,9% das cotas, incorporou os seguintes empreendimentos/sociedades,

anteriormente controlados pelo Fundo: (i) Damha Fit Uberaba; (ii) SPE MTO Campinas

Samambaia; (iii) SPE MTO Laterza Boituva; (iv) MTO Engenharia e Construção; (v) SPE

Maxcasa XXVIII; (vi) Colcap e (vii) SPE MTO Reluma.

41. Em 9.2.2017, em uma das operações supramencionadas, a Merito Realty Ltda

(Merito Realty”, “Merito SPE”) adquiriu 8.646.600 cotas da Maxcasa Emp. Imob. Ltda

(“Maxcasa”, “Maxcasa SPE”), junto à Maxcasa S.A. (“Incorporador”) pelo valor de R$ 8.646,6

mil. Este valor somado aos R$ 4.323,3 mil integralizados anteriormente pelo Merito FII

passou a representar 90% do capital social integralizado da referida sociedade. Os 10%

restantes continuaram a pertencer à Maxcasa S.A.

42. Em 29.7.2017 o Merito FII cedeu a totalidade de suas cotas da Maxcasa SPE à

Merito Realty, que passou a deter sozinha 12.969.900 cotas, o equivalente a 90% do capital

social.

43. Deve ser notado, contudo, que apesar das recorrentes aquisições e aumentos

de capital, o valor justo atribuído à sociedade pela Colliers International do Brasil

(“Colliers”, “Avaliador”), através de laudo de avaliação de fevereiro de 2018 (Documento Sei

nº 0516533) foi de 3.700 mil. Portanto, a participação da Merito Realty (90%) deveria estar

contabilizada, em suas DF 2017, pelo valor máximo de R$ 3.330 mil. A nota explicativa 10.b,

das DF 2017, no entanto, contabiliza um saldo de R$ 7.212 mil, em 31.12.2017, para a

Maxcasa.

44. Adicionalmente, pode ser constatado no referido laudo que, até o momento, só

foram vendidas 13 unidades de um total de 92 a serem construídas. E, segundo foto de

satélite do local datada de 16.06.2017, obtida no Google Earth, a construção do prédio

sequer havia sido iniciada naquela data.

45. No dia 17 de novembro de 2017 a Merito Realty adquiriu 23.250.000 de quotas,

de um total de 45.238.345 quotas emitidas, da SPE Colcap Participações Ltda (“Colcap”)

pelo preço de R$ 23.250 mil (Documento SEI nº 0519690); passando a deter 51,39% do capital

da sociedade.

46. Por fim, em laudo de avaliação Colliers, de 10.1.2018, os três empreendimentos

imobiliários da Colcap, denominados Luar de Lagarto, Luar da Estância e Luar de

Colmaçari, foram avaliados em R$ 64.300 mil (Documento SEI nº 0504634). Dessa forma, a

participação da Merito Realty na Colcap foi contabilizada, em suas DF 2017 (Nota

Explicativa 10.b), pelo valor de R$ 32.859 mil, proporcionando a seu controlador, o Merito

FII, um ganho de R$ 9.609 mil, ou 41,3%, em um período inferior a 45 dias.

CONCLUSÃO

47. Em suma, entendemos que o Fundo vem atuando de forma irregular,

incluindo o fato de que a sua atuação se assemelha a de uma pirâmide financeira com

indícios de fraude, conforme reportado acima, pois:

a)O Fundo distribui rendimentos constantes e regulares aos cotistas, apesar

de ser destinado a desenvolvimento imobiliário, num contexto onde que

todos os riscos e incertezas decorrentes esse tipo de atividade não se

refletem nas distribuições de rendimentos ou na performance do fundo.

b)A falsa sensação de segurança das operações do Fundo vem atraindo cada

vez mais investidores, geralmente pessoas físicas, em função das

distribuições de resultados realizadas acima da média do mercado, mas

baseadas, como visto, não em atos de gestão que rentabilizariam a carteira, e

sim no pagamento com recursos ingressados por outros cotistas mediante o

pagamento da citada taxa de ingresso.

c)Os rendimentos distribuídos se pautam, além das taxas de ingresso

recebidas pelo Fundo ao longo dos anos, em significativos ganhos ainda não

realizados decorrentes de avaliação ao valor justo de investimentos do

fundo.

Termo de Retificação GIES 0553873 SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 6

d)As atividades imobiliárias em si não geraram retornos compatíveis ou

sequer próximos aos montantes distribuídos.

e)Apesar de possuir quase 25% de seu patrimônio líquido em caixa e

equivalentes, uma nova emissão de R$225 milhões foi aprovada com uma

taxa de ingresso de 20%, o que evidencia o propósito de utilizados recursos

meramente para distribuição futura a título de rendimentos aos cotistas, e

não como meio de viabilização da uma estratégia de investimento qualquer

em ativos ou empreendimentos imobiliários.

f) Os ativos imobiliários do Fundo vêm sendo geridos de forma irregular

pela Mérito, uma vez que a Lei atribui a gestão de ativos imobiliários de um

fundos de investimentos imobiliário exclusivamente ao administrador.

g)Identificamos uma receita contabilizada de swap, que foi base

para distribuição realizada em montante significativamente divergente dos

registros apontados na B3.

h)Em 2017, o Fundo apresentou significativos ganhos com avaliação ao valor

justo de imóveis adquiridos há poucos dias ou meses do encerramento do

exercício.

i) O Fundo investe em contratos de SCP, investimento esse não admitido

pelo art. 45 da Instrução CVM nº 472.

48. Em face do acima exposto, e tendo em vista que o pedido de registro da 5ª

Emissão de cotas do Merito FII está, no presente momento, em análise na SRE,

submetemos proposta de que a CVM, por meio de seu Colegiado, delibere pela suspensão

da negociação das cotas do Fundo na B3, com base no disposto no art. 9º, §1º, inc. I, da Lei

6.385, discriminado a seguir:

Art. 9º A Comissão de Valores Mobiliários, observado o disposto no § 2º do art. 15,

poderá:

§ 1º Com o fim de prevenir ou corrigir situações anormais do mercado, a Comissão

poderá:

I - suspender a negociação de determinado valor mobiliário ou decretar o recesso de

bolsa de valores;

49. Observamos, ainda, que o conceito de “situação anormal de mercado”

disposta no art. 9º, §1º, da Lei 6.385 está disciplinado na Resolução nº 702/81 do Conselho

Monetário Nacional, ainda em vigor. Essa Resolução elenca seis situações em que, a seu

critério, a CVM poderia entender se tratar de “situação anormal de mercado”, que são:

a) se verificarem indícios fundados de condições artificiais de demanda, oferta ou

preço de valores mobiliários, de manipulação de preço, de realização de operações

fraudulentas ou de uso de práticas não eqüitativas, nos termos definidos por ato da

CVM;

b) existir dúvida acerca da disponibilidade, pelo público investidor, em tempo hábil e

pelos meios apropriados, de informações adequadas para a tomada de decisão de

negociar ou reter valores mobiliários de emissão de companhia aberta, ou de exercer

quaisquer outros direitos inerentes à condição de titular de tais valores;

c) se verificarem indícios de prática das atividades do mercado de valores

mobiliários, previstas nas Leis nºs 6.385, de 07.12.76, e 6.404, de 15.12.76, por pessoas

físicas ou jurídicas não autorizadas regularmente;

d) se configurarem indícios da atuação de pessoas físicas ou jurídicas em

desconformidade com os registros e autorizações concedidos pela CVM com base nas

mencionadas Leis nºs 6.385/76 e 6.404/76;

e) a atuação de qualquer dos participantes do mercado estiver causando grave e

iminente risco à confiabilidade e ao desenvolvimento regular do mercado de valores

mobiliários;

f) se verificar grave emergência afetando o desenvolvimento regular das atividades do

mercado de valores mobiliários.

50. Nesse teor, concluímos que estão presentes fortes indícios de fraude a

fundamentar a indigitada ação cautelar por parte da CVM, conforme mencionado no item

"a" da Resolução CMN 702/81, em função do resumido nos itens "a", "b", "c", "d", "e", "g",

"h", "i" e "j" do item 49 deste memorando.

Termo de Retificação GIES 0553873 SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 7

51. Nesse sentido, o que causa especial perplexidade à área técnica não é a adoção

de um ato isolado e excepcional de distribuição dos rendimentos com recursos de taxas de

ingresso que porventura fosse detectado, mas sim, o uso de tal ferramenta como um

verdadeiro modus operandi, recorrente e cíclico, para uma gestão artificial do desempenho

do fundo, que os descola na prática de forma completa do desempenho da carteira

investida pelo fundo, e ilude investidores quanto aos reais riscos envolvidos no

investimento.

52. Da mesma forma, (i) o uso combinado de SCP com o objetivo de disfarçar

empréstimos concedidos pelo fundo, (ii) a contabilização incorreta dos resultados

do swape (iii) a remarcação frequente e repetitiva dos ativos mantidos em carteira (não sem

surpresa, em geral no sentido da valorização e em valores bastante significativos), dentre

outros, demonstram também a adoção de um verdadeiro desleixo estrutural dos

responsáveis pelo fundo com a responsabilidade pela fiel representação, por parte da

contabilidade, da real e atual situação econômico-financeira do fundo a qualquer tempo,

demonstrando que as práticas contábeis adotadas pelo fundo parecem servir a um

propósito diverso.

53. Ainda e nesse mesmo contexto, também entendemos caracterizada a situação

prevista no item nos itens "c" e "d", em razão da atuação irregular da Gestora citada no

item "f" do item 49 deste memorando.

54. Por último, mas não menos importante, há evidente risco neste caso à

confiabilidade de investidores e do mercado de valores mobiliários em relação aos fundos

de investimento imobiliários, nos termos do mencionado no item "e" da Resolução na

situação identificada, uma vez que a divulgação de informações e distribuição de

rendimentos de forma distorcida e dissociada da realidade econômica do fundo, de sua real

estratégia de investimentos, e dos retornos que obtêm com tal estratégia pode, no limite,

macular a percepção de credibilidade de que goza atualmente o produto. Afinal, é premissa

de qualquer investimento no mercado de valores mobiliários que as informações

financeiras divulgadas pelos emissores nesse mercado reflitam com fidelidade as principais

características, riscos e potenciais de ganho do investimento realizado.

55. Propomos, ainda, que a relatoria do caso seja conduzida por esta SIN/GIES.

Atenciosamente,

Luiz Alfredo Rangel

Analista da GIES

De acordo. Ao SGE, com proposta de que sua relatoria seja conduzida pela

SIN/GIES.

Bruno de Freitas Gomes

Superintendente de Relações com Investidores Institucionais em exercício

Documento assinado eletronicamente por Bruno de Freitas Gomes Condeixa

Rodrigues, Superintendente em exercício, em 10/07/2018, às 16:01, com

fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Luiz Alfredo Artmann Rangel, Analista,

em 10/07/2018, às 16:09, com fundamento no art. 6º, § 1º, do Decreto nº 8.539, de 8 de

outubro de 2015.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site

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0553873 e o código CRC 344F0062.

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Termo de Retificação GIES 0553873 SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 8

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

Memorando nº 12/2018-CVM/SIN/GIES

Rio de Janeiro, 20 de setembro de 2018.

Ao SGE,

Assunto: Solicitação de Revogação da Deliberação CVM 795/2018 - Mérito

Desenvolvimento Imobiliário I FII - Processo SEI nº 19957.006941/2017-32.

1. Trata-se da Deliberação CVM nº 795/2018 (“Deliberação 795”), por meio da qual

esta CVM determinou à B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão (“B3”) a imediata suspensão, em todos

os seus ambientes de negociação, de operações que envolvam cotas do Mérito

Desenvolvimento Imobiliário I Fundo de Investimento Imobiliário (“Mérito FII” ou

"Fundo").

2. O Ofício nº 52/2018/CVM/SIN/GIES (“Ofício 52”), encaminhado à Planner

Corretora de Valores S.A. (“Planner”), em 21/7/2018, estabeleceu quatro itens que, no

entendimento desta área técnica, deveriam ser corrigidos na estrutura do Fundo para que

pudéssemos reavaliar uma proposta de revogação da supramencionada suspensão. Assim,

no parágrafo 2º do Ofício 52, são elencados “os pontos que, na visão desta área técnica, devem

ser regularizados pela Administradora”, a saber:

"i. alterar a dinâmica de distribuição de resultados de forma a compatibilizá-la com

as atividades de desenvolvimento imobiliário do Fundo, ou seja, sua geração de

caixa operacional proveniente das atividades imobiliárias, o que

desconsidera receitas com taxa de ingresso e o caixa disponível oriundo dos aportes

efetuados pelos cotistas;

ii. adequar os investimentos do Fundo em SCP, diretos ou indiretos, ao que dispõe o

art. 45 da Instrução CVM 472/08;

iii. apresentar plano de ação detalhado para assumir a gestão dos ativos imobiliários

do Fundo, de forma a atender ao disposto na Instrução CVM 472/08 e na Lei

8668/93; e

iv. reduzir o percentual correspondente a taxa de ingresso para patamares

compatíveis com os praticados no mercado."

3. Em 24/7/2018, a Planner enviou comunicação à SIN/GIES, em resposta ao

Ofício 52, onde afirma que, como forma de demonstrar “boa fé [e] facilitar a discussão dos

questionamentos existentes”, desistiu “da Oferta Pública de Cotas objeto da 5ª Emissão do

Fundo”.

4. Nesse sentido, a Planner alega que a “desistência por si só, afasta a urgência que

justificou a suspensão da negociação de cotas, o que ora se requer seja revogado”, mas se

Memorando 12 (0602419) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 1

dispõe a “esclarecer e responder as solicitações constantes no Ofício 52”.

5. Desse modo, “a Planner se compromete, na qualidade de administrador do

Fundo a”:

"i.Utilizar recursos captados de investidores, exclusivamente, na realização de

investimentos em ativos imobiliários e pagamento de custos e despesas do Fundo;

ii. Pagar rendimentos, exclusivamente, quando se verificar (i) resultado decorrente

da alienação de unidades imobiliárias, com as receitas efetivamente

recebidas/pagas no período; e (ii) resultados decorrentes de ativos financeiros;

iii. Passar a distribuir rendimentos trimestrais aos cotistas, nos meses de outubro,

janeiro, abril e junho, com base na metodologia de cálculo descrita no item acima;

iv. Realizar amortização extraordinária de cotas, em uma parcela, no valor apurado

pelo Fundo em Taxas de Ingresso, deduzidas as despesas de distribuição das ofertas

públicas já realizadas pelo Fundo."

6. Em relação à adequação dos investimentos do Fundo, em SCP, ao que dispõe o

art. 45 da ICVM 472/08 (“ICVM 472”), a Planner afirmou que, não obstante seu

entendimento particular de que “o investimento em SCPs se enquadra no inciso III do art. 45

da ICVM 472”, se compromete a (i) “não mais utilizar as cotas de SCP como ativo elegível do

Fundo até que o Colegiado desta CVM esclareça seu posicionamento sobre o tema”; e (ii)

“entrar em contato com os Sócios Ostensivos das SCPs no prazo de até 45 dias para [...]

viabilizar a conversão de tais sociedades em SPEs”.

7. Adicionalmente, a Planner se compromete a cumprir o seguinte plano de ação,

com o fim de assumir a gestão, de fato, dos ativos imobiliários do Fundo, e atender ao

disposto na ICVM 472 e na Lei 8.668/93:

"i. formalizar, com a Merito Investimentos, um contrato de prestação de serviços de

assessoria, na análise e seleção de empreendimentos e demais ativos imobiliários e

monitoramento, acompanhamento de projetos, comercialização de imóveis e

consolidação de dados econômicos e financeiros dos empreendimentos investidos

do Fundo; e

ii. criar, no prazo de 45 dias, Manual de Compliance, para os FIIs administrados pela

Planner, com vistas a (a) estabelecer um fluxo de aprovação dos investimentos

imobiliários, pelo administrador, e (b) definir métodos e processos aplicáveis às

atividades ordinárias de gestão dos ativos imobiliários dos fundos."

8. Por último, a Planner afirmou que “em eventuais novas emissões de cotas do

Fundo/Merito, caso seja cobrada taxa de ingresso aos investidores”, realizará a referida

cobrança “em patamares compatíveis praticados no mercado, limitando-se o valor da taxa de

ingresso ao montante dos custos estimados da oferta”.

9. Não obstante a resposta da Planner ao Ofício 52, a SIN/GIES entendeu que os

itens "b" e "c", do referido ofício, não foram plenamente atendidos, e encaminhou, ao

Administrador, o Ofício nº 59/2018/CVM/SIN/GIES, de 25/7/2018, onde demandou

informações complementares para a necessária análise, em especial, mais detalhes sobre os

investimentos em SCP e os prazos previstos para a implantação da migração desses

investimentos para SPE (ainda que, de todos os pontos, este fosse o menos crítico, de fato);

e também sobre o plano de transição da gestão para a própria Planner, que ainda não se

encontrava consubstanciada em nenhum documento formal nem contava com

compromissos de prazos para adaptação.

10. Na sequencia, em cumprimento às exigências do Ofício 59, a Planner

encaminhou, em 1/8/2018, os seguintes documentos:

a) aditamento ao contrato de gestão de valores mobiliários firmado

anteriormente com a Merito Investimentos Ltda. (“Aditamento ao Contrato

de Gestão”), onde acrescenta ao contrato já em vigor os serviços elencados

Memorando 12 (0602419) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 2

na alínea (i) do 8º parágrafo do presente Memorando;

b)cópia do “Manual de Controles Internos para FIIs” (“Manual de

Compliance”) “contendo os requisitos e princípios que nortearão a gestão dos

ativos imobiliários [...] pela Planner”; e

c) listagem das participações do Fundo em empreendimentos imobiliários

através de SCP, com descrição dos empreendimentos, participação

percentual do Fundo, razão social dos sócios ostensivos, e breve

caracterização dos obstáculos à conversão dos investimentos em SPE, bem

como uma estimativa de prazo para a referida conversão.

11. Considerando as respostas encaminhadas pela Planner para os Ofícios 52 e 59,

a Planner então já havia se comprometido a:

a) compatibilizar a distribuição de rendimentos aos ganhos com os ativos

imobiliários;

b)converter as SCPs em SPEs, de forma a se adequar ao disposto no art. 45

da Instrução CVM nº 472/08; e

c) assumir a gestão dos ativos imobiliários, conforme aditamento ao

contrato de gestão e cópia do manual de compliance.

12. Sobre a 5ª emissão de cotas, a Planner retirou o pedido de oferta pública, de

forma a que a exigência sobre a taxa de ingresso de 20% não era mais aplicável.

13. Diante desse cenário, a SIN solicitou então, em 3/8/18, a competente e

necessária manifestação da PFE sobre a viabilidade de, nesse cenário, a Deliberação CVM

795 ser revogada.

14. Em sua resposta, a Procuradoria Federal Especializada junto à CVM (“PFE”),

em sua pertinente análise, ponderou sobre a inadequação de se revogar a referida

Deliberação, sem que houvesse de fato uma correção das inconsistências contábeis

apontadas pela SIN no Memorando nº 4/2018-CVM/SIN/GIES (“Memorando 4”), o qual

embasou a decisão do Colegiado, ou, ao menos, uma indicação da Planner sobre as

medidas que adotaria para essa correção.

15. Por essa razão encaminhamos à Planner o Ofício nº 76/2018/CVM/SIN/GIES

(“Ofício 76”), em 15/8/18, por meio do qual comunicamos que seria necessária a reavaliação

dos ativos imobiliários investidos pelo Fundo para adequação à Instrução CVM nº 516/11.

16. Essa Instrução dispõe no art. 11 que "os imóveis destinados à venda no curso

ordinário do negócio devem ser avaliados pelo menor entre o valor de custo ou valor

realizável líquido" e que "no caso de imóveis em construção, devem ser também deduzidos os

custos estimados para completar a construção para a determinação do valor realizável

líquido".

17. Entretanto, o Fundo, que investe somente em imóveis em construção e

destinados à venda, avaliava de forma irregular seus ativos ao valor justo, forma de avaliação

admitida apenas para as propriedades para investimento, nos termos da Instrução CVM nº

516/11, o que não era o caso do fundo.

18. O Ofício 76 foi respondido pela Planner em 17/9/2018, comunicando que

adequou o valor dos investimentos do Fundo ao disposto na Instrução CVM nº 516, com a

apresentação do Informe Mensal do Fundo de 31/8/2018 e a reapresentação dos informes

mensais desde janeiro de 2018.

19. Verificamos que esse Informe Mensal apresenta um patrimônio líquido de

R$198 milhões e que, por exemplo, o novo informe mensal de julho de 2018 apresenta um

patrimônio líquido para o Fundo de R$201 milhões comparado com o patrimônio líquido

Memorando 12 (0602419) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 3

de R$221 milhões divulgado anteriormente. Em resumo, os ajustes geraram uma redução de

cerca de 10% no patrimônio líquido do Fundo, em média.

20. Na avaliação desta área técnica, tudo indica que a atuação tempestiva e

cautelar da CVM no caso foi capaz de evitar um descolamento mais relevante entre o valor

original do patrimônio líquido do fundo e o retificado, cuja discrepância – de forma

inevitável – iria se acentuar com o transcorrer do tempo e a aplicação sucessiva de

reavaliações a valor justo que resultariam do uso do método inadequado de precificação até

então aplicado pelo administrador do fundo sobre os investimentos em carteira.

21. Isso tudo, vale repisar, sem que se tenha deixado de colher manifestações do

administrador e do gestor do fundo ao longo de todo o período em que o fundo foi objeto

de investigação pela área técnica, e assim, preservando o amplo direito ao contraditório por

parte dos envolvidos, mesmo levando em conta a urgência e relevância do caso.

22. Pontuamos ainda que, paralelamente às comunicações supramencionadas, o

Merito FII, por meio da Planner, e de seus assessores legais, encaminhou, em 21/8/2018,

manifestação em atenção à Deliberação 795 e aos Ofícios nº 54, 55, 56 e

57/2018/CVM/SIN/GIES (“Ofícios 538”), em que apresenta sua manifestação final quanto às

infrações aduzidas no Memorando 4.

23. Dessa forma, o recurso supracitado será devidamente tratado no âmbito do

processo sancionador, cuja instrução já se encontra em curso.

24. Finalmente, por todo o exposto, tendo em vista a manifestação da Planner,

entendemos que o Mérito FII faz jus a revogação da medida cautelar imposta, de forma a

que as suas cotas possam ser autorizadas a serem negociadas na B3, não obstante a atuação

sancionadora em curso nesta área técnica contra a Planner e a Mérito.

Atenciosamente,

Bruno de Freitas Gomes

Gerente de Investimentos Estruturados - GIES

De acordo. Ao SGE, com proposta de que sua relatoria seja conduzida pela

SIN/GIES.

Daniel Walter Maeda Bernardo

Superintendente de Relações com Investidores Institucionais - SIN

Documento assinado eletronicamente por Daniel Walter Maeda Bernardo,

Superintendente, em 20/09/2018, às 16:04, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Bruno de Freitas Gomes Condeixa

Rodrigues, Gerente, em 20/09/2018, às 16:15, com fundamento no art. 6º, § 1º, do

Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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"Código CRC" 87BD8FED.

Referência: Processo nº 19957.006941/2017-32 Documento SEI nº 0602419

Memorando 12 (0602419) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 5

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

COMISSÃO DE VALORES MOBILIÁRIOS

PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

PROCESSO ADMINISTRATIVO CVM SEI 19957.006941/2017-32

SUMÁRIO

PROPONENTES:

1. MÉRITO INVESTIMENTOS S.A.;

2. ALEXANDRE GUILGER DESPONTIN;

3. PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A.; e

4. ARTUR MARTINS FIGUEIREDO.

IRREGULARIDADE DETECTADA:

Possível atuação irregular, em dinâmica semelhante a de uma

pirâmide financeira, com indícios de fraude, nos termos da Instrução

CVM n° 8/79, II, "c"[1], e de infração a diversos dispositivos da

Instrução CVM nº 472/08[2].

PROPOSTA:

Pagar à CVM o valor de R$ 1.505.000,00 (um milhão e quinhentos e

cinco mil reais), em parcela única, da seguinte forma:

1. MÉRITO INVESTIMENTOS S.A. - R$ 450.000,00 (quatrocentos e

cinquenta mil reais);

2. ALEXANDRE GUILGER DESPONTIN - R$ 250.000,00 (duzentos e

cinquenta mil reais);

3. PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A. - R$ 517.500,00

(quinhentos e dezessete mil e quinhentos reais); e

4. ARTUR MARTINS FIGUEIREDO - R$ 287.500,00 (duzentos e oitenta

e sete mil e quinhentos reais).

PARECER DA PFE/CVM:

SEM ÓBICE

PARECER DO COMITÊ:

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 1

ACEITAÇÃO

PARECER DO COMITÊ DE TERMO DE COMPROMISSO

PROCESSO ADMINISTRATIVO CVM SEI 19957.006941/2017-32

PARECER TÉCNICO

1. Trata-se de proposta conjunta de Termo de Compromisso apresentada por

MÉRITO INVESTIMENTOS S.A. (doravante denominada “MÉRITO” ou “GESTORA”),

na qualidade de gestora do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO FII – FUNDO

DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (doravante denominado “MDI FII” ou “FUNDO”),

ALEXANDRE GUILGER DESPONTIN (doravante denominado “ALEXANDRE

DESPOTIN”), na qualidade de Diretor da MÉRITO, PLANNER CORRETORA DE

VALORES S.A. (doravante denominada “PLANNER” ou “ADMINISTRADORA”) , na

qualidade de Administradora do MDI FII, e ARTUR MARTINS

FIGUEIREDO (doravante denominado “ARTUR FIGUEIREDO”), na qualidade de

Diretor da PLANNER, no âmbito do Processo Administrativo CVM SEI

19957.006941/2017-32, previamente à lavratura de Termo de Acusação pela

Superintendência de Supervisão de Investidores Institucionais (“SIN”).

DA ORIGEM

2. O processo teve origem na análise pela SIN de consulta realizada por investidor

sobre o entendimento da CVM a respeito da distribuição de rendimentos, desde

2014, pelo MDI FII, a uma taxa constante, tal como um título de renda fixa, a

despeito de os empreendimentos imobiliários não produzirem geração de caixa

suficiente para esses pagamentos, de forma que o FUNDO estaria (i) distribuindo

parte do capital no lugar de rendimentos e (ii) permitindo à MERITO auferir ganhos

significativos, possivelmente indevidos, por meio da cobrança de taxa de

performance.

DOS FATOS

3. Em 20.07.2017, investidor realizou consulta à CVM, que originou análise pela

SIN, a qual entendeu que havia indícios de que o MDI FII estaria atuando de forma

irregular em dinâmica semelhante a de uma pirâmide financeira, com indicativo

de fraude, tendo em vista:

(i) a distribuição de rendimentos constantes e regulares aos cotistas, apesar de

seu objetivo ser o desenvolvimento imobiliário, de modo que todos os riscos e

incertezas decorrentes desse tipo de atividade não se refletiam nas

distribuições ou na performance do FUNDO;

(ii) a atração de um número crescente de investidores, geralmente pessoas

naturais, em razão (a) da falsa impressão de segurança das operações do MDI

FII, e (b) das distribuições de resultados realizadas acima da média do

mercado baseadas não em atos de gestão que rentabilizariam a carteira, mas

com recursos ingressados por outros cotistas mediante o pagamento de taxa

de ingresso;

(iii) os rendimentos distribuídos originados (a) das taxas de ingresso recebidas

ao longo dos anos, e (b) de ganhos ainda não realizados decorrentes de

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 2

avaliação ao valor justo de investimentos do FUNDO;

(iv) os retornos das atividades imobiliárias não compatíveis com os montantes

distribuídos;

(v) a emissão de R$ 225 milhões aprovada com taxa de ingresso de 20%,

apesar de o FUNDO apresentar quase 25% de seu patrimônio líquido em caixa

e equivalentes, evidenciando o propósito de utilizar recursos para distribuição

futura a título de rendimentos aos cotistas, e não estratégia de investimento

em ativos ou empreendimentos imobiliários;

(vi) a gestão irregular do MDI FII pela MÉRITO, uma vez que o parágrafo

segundo do artigo 29 da Instrução CVM n° 472/2008 (“ICVM 472”)[3] atribui

exclusivamente ao administrador, nesse caso a PLANNER, a gestão de ativos

imobiliários de fundo de investimento imobiliário;

(v) a distribuição, realizada em montante significativamente divergente dos

registros da B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão, baseada em receita contabilizada

de “swap”;

(vi) os ganhos significativos com avaliação ao valor justo de imóveis adquiridos

poucos dias ou meses antes do encerramento do exercício de 2017; e

(vii) os investimentos em contratos de Sociedade em Conta de Participação

(“SCP”), o que não é permitido pelo art. 45 da ICVM 472.

4. Assim sendo, a CVM editou a Deliberação CVM n° 795, em 18.07.2018, por meio

da qual determinou a suspensão de negociação de operações que envolvessem

cotas do FUNDO em todos os seus ambientes de negociação.

5. Em 21.07.2018, a SIN enviou oficio à PLANNER, no sentido de readequar as

irregularidades identificadas e ensejadoras da edição da Deliberação CVM nº 795,

razão pela qual a ADMINISTRADORA ajustou o patrimônio líquido do MDI FII, de

forma a adequar a avaliação dos seus investimentos ao disposto na Instrução CVM

nº 516/11, e se comprometeu a:

(i) distribuir rendimentos somente com base nos resultados operacionais do

FUNDO;

(ii) adequar os investimentos existentes ao disposto no art. 45 da ICVM 472;

(iii) implementar medidas efetivas para assumir a gestão dos ativos

imobiliários, em conformidade com o que dispõe a Lei nº 8.668/93; e

(iv) retirar o pedido de registro de oferta pública de cotas em curso, do qual

constava a taxa de ingresso de 20%.

6. Após tais compromissos assumidos, foi editada a Deliberação CVM n° 801, em

18.07.2018, que reestabeleceu a negociação das cotas do FUNDO, não obstante o

que consta da Deliberação CVM n° 795.

7. Em resposta aos ofícios da SIN, os PROPONENTES se manifestaram afirmando

que foram adotadas as seguintes medidas:

(i) utilização de recursos captados por meio de aportes de investidores apenas

para realização de investimentos em ativos imobiliários e pagamento dos

custos e despesas do FUNDO, realizando segregação gerencial de montantes

por meio da origem do ingresso em seu caixa;

(ii) alteração da forma de distribuição de recursos aos investidores do MDI FII

para trimestral, com apuração de acordo com os rendimentos verificados no

período, oriundos dos investimentos em ativos imobiliários;

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 3

(iii) adoção de melhores esforços para converter os investimentos realizados

pelo FUNDO nos contratos de SCP para Sociedades de Propósito Específico

(“SPE”);

(iv) cobrança de taxa de ingresso aos investidores em futuras emissões de

contas do MDI FII somente em patamares compatíveis aos praticados no

mercado; e

(v) reavaliação dos ativos do FUNDO de acordo com as seguintes

metodologias:

(a) os terrenos (ou frações) diretamente detidos pelo MDI FII e ainda não

comercializados serão contabilizados pelo seu custo histórico de

aquisição[4], reduzido por provisão quando tal valor exceder seu valor

líquido realizável[5];

(b) os empreendimentos imobiliários investidos indiretamente pelo

FUNDO, por meio de SPE, terão suas unidades não comercializadas

contabilizadas nas SPE pelo seu custo histórico de aquisição, reduzido por

provisão quando tal valor exceder seu valor líquido realizável;

(c) os empreendimentos imobiliários investidos indiretamente pelo MDI

FII, por meio de SPE, terão as receitas de vendas de unidades já

comercializadas apropriadas ao resultado das SPE, utilizando-se o método

do percentual de conclusão de cada empreendimento, sendo esse

percentual mensurado em razão do custo incorrido em relação ao custo

total orçado dos respectivos empreendimentos. O custo incorrido

(incluindo o custo do terreno e demais gastos relacionados diretamente

com desenvolvimento do empreendimento) correspondente às unidades

comercializadas será apropriado integralmente ao resultado;

(d) a posição patrimonial e financeira do Fundo e seus resultados

refletirão os investimentos nas SPE, sejam essas entidades controladas

pelo MDIFII, suas coligadas ou ainda, empreendimentos controlados em

conjunto (“joint ventures”), utilizando-se do método de equivalência

patrimonial. Por esse método, os investimentos foram inicialmente

reconhecidos pelo custo e, a partir daí, seu valor contábil foi aumentado

ou diminuído pelo reconhecimento da participação do FUNDO nos lucros

ou prejuízos gerados pelas SPE após o investimento inicial. Dessa forma,

os resultados de equivalência patrimonial do MDI FII refletem sua

participação nos lucros ou prejuízos das SPE e, quando aplicável, os

outros resultados abrangentes do FUNDO incluem a sua participação em

outros resultados abrangentes das SPE; e

(e) em decorrência da necessidade de se levantar os balancetes para

verificação da equivalência patrimonial nos informes mensais do MDI FII e

para o adequado balanceamento do custo e do benefício da informação

prestada, o reconhecimento dos resultados das SPE investidas por

equivalência patrimonial utilizará informações contábeis das referidas

investidas com até 60 dias de defasagem.

DA MANIFESTAÇÃO DA ÁREA TÉCNICA

8. De acordo com a SIN:

(i) além dos indícios de operação fraudulenta no mercado de valores

mobiliários, nos termos da Instrução CVM n° 8/79 (“ICVM 8”), I, "c", foram

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 4

observados indícios de infração a diversos dispositivos da ICVM 472;

(ii) as demonstrações financeiras relativas a 2017 foram reapresentadas com

os ajustes solicitados pela CVM;

(iii) após a alteração da metodologia de contabilização dos investimentos

imobiliários do MDI FII, houve pouca oscilação no valor de suas cotas no

mercado, uma vez que a cotação no pregão de 17.07.2018 (último pregão

antes da edição da Deliberação CVM n° 795) foi de R$ 119,00 (cento e

dezenove reais), enquanto a cotação do fechamento do pregão de 20.08.2019

(último pregão encerrado antes da apresentação da proposta de Termo de

Compromisso) foi de R$117,90 (cento e dezessete reais e noventa centavos),

não sendo possível afirmar que houve prejuízos aos investidores por conta da

atuação da ADMINISTRADORA e da GESTORA do FUNDO;

(iv) com relação às alterações realizadas (parágrafo 7 supra), observou-se

ainda que:

(a) parece ter dado direcionamento correto à tentativa de corrigir os

descasamentos entre as disponibilidades de caixa e as distribuições de

rendimentos, de maneira que o fluxo de recebimento de dividendos

relativos a setembro e dezembro de 2019 se mostrou mais compatível

com a distribuição de rendimentos pelo FUNDO; e

(b) tornou possível conciliar os valores relativos ao recebimento de

dividendos (fluxo financeiro) e o resultado de equivalência patrimonial

(competência) ao longo do segundo semestre de 2019, confirmando que,

de fato, os aprimoramentos de metodologia foram implementados; e

(v) mesmo que as alterações de metodologia implementadas tivessem o

condão de trazer maior transparência quanto aos ativos e operações

realizadas, ainda não foi possível atestar que superavam plenamente as

preocupações explicitadas quando do início do Processo Administrativo, uma

vez que o MDI FII ainda não apresentara seu Informe Trimestral e suas

Demonstrações Contábeis.

DA PRIMEIRA PROPOSTA DE CELEBRAÇÃO DE TERMO DE COMPROMISSO

E DO PEDIDO DE DESISTÊNCIA

9. Em 21.08.2019, MÉRITO, ALEXANDRE DESPONTIN, PLANNER e ARTUR

FIGUEIREDO apresentaram proposta para celebração de Termo de

Compromisso com o objetivo de encerrar o processo, na qual propuseram pagar à

CVM o valor de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais), da seguinte forma:

9.1. MÉRITO - R$ 300.000,00 (trezentos mil reais);

9.2. ALEXANDRE DESPONTIN - R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais);

9.3. PLANNER - R$ 300.000,00 (trezentos mil reais); e

9.4. ARTUR FIGUEIREDO - R$150.000,00 (cento e cinquenta mil reais).

10. Além disso, os PROPONENTES alegaram que:

(i) adotaram medidas para promover a adequação do FUNDO às exigências da

CVM;

(ii) as contas do FUNDO teriam sido aprovadas por seus cotistas sem ressalvas

“conforme ata de assembleia geral ordinária datada de 15.05.2019”;

(iii) teriam atuado de boa-fé, sem o intuito de “deliberadamente violarem

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 5

normas”;

(iv) “não procuraram lesar os investidores”, tendo em vista que não “há

qualquer evidência de prejuízo”;

(v) “não tiveram ganho indevido de taxas de performance, uma vez que foi

possível verificar que as operações do Fundo foram lucrativas”; e

(vi) o encerramento do Processo Administrativo de forma consensual resultará

em economia processual.

11. Em 21.11.2019, os PROPONENTES comunicaram sua desistência em prosseguir

com a celebração de Termo de Compromisso, por entender, após interações com

representantes da SIN, não se tratar de momento oportuno para celebração de

Termo de Compromisso.

DA NOVA PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO

12. Em 03.12.2020, previamente à lavratura de Termo de Acusação, MÉRITO,

ALEXANDRE DESPONTIN, PLANNER e ARTUR FIGUEIREDO apresentaram nova

proposta para celebração de Termo de Compromisso, com os mesmos valores

propostos anteriormente, em que alegaram, além dos argumentos apresentados

por ocasião da primeira proposta, que a SIN teria, por meio de despacho, atestado

os aprimoramentos implementados no FUNDO.

DA MANIFESTAÇÃO DA PROCURADORIA FEDERAL ESPECIALIZADA

(PFE/CVM)

13. Em razão do disposto no art. 83 da Instrução CVM nº 607/2019 (“ICVM 607”),

conforme PARECER n. 00091/2020/GJU - 2/PFE-CVM/PGF/AGU e respectivos

Despachos, a Procuradoria Federal Especializada junto à CVM – PFE/CVM apreciou

os aspectos legais da proposta de Termo de Compromisso apresentada,

tendo opinado pela inexistência de óbice legal à celebração de Termo de

Compromisso.

14. Com relação ao requisito constante do inciso I (cessação da prática), destacou,

em resumo, que:

“No que toca ao requisito previsto no inciso I,

registramos o entendimento da CVM no sentido de que

‘sempre que as irregularidades imputadas tiverem

ocorrido em momento anterior e não se tratar de ilícito de

natureza continuada, ou não houver nos autos quaisquer

indicativos de continuidade das práticas apontadas como

irregulares, considerar-se-á cumprido o requisito legal, na

exata medida em que não é possível cessar o que já não

existe’.

Assim é que, no que diz com a cessação das atividades

ilícitas, de início, foi editada a Deliberação CVM n° 795, de

18 e julho de 2018, por meio da qual a CVM determinou a

B3 S.A. - Brasil, Bolsa, Balcão a imediata suspensão, em

todos os seus ambientes de negociação, de operações que

envolvessem cotas do Mérito FII. Ato subsequente, a CVM,

por meio da Deliberação CVM n° 801/2018, restabeleceu a

negociação das cotas Fundo e suspendeu a citada

Deliberação CVM 795/2018, face aos diversos

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 6

compromissos assumidos perante à Autarquia pelos ora

proponentes, conforme consignado no item precedente.

Assim, considera-se preenchido o requisito legal.”

(grifado)

15. Quanto ao requisito constante do inciso II (correção das irregularidades), a

PFE/CVM entendeu que:

“(...) a área técnica atesta que os aprimoramentos

realizados no Fundo por Planner e Mérito são satisfatórios

e, assim, à luz do art. 11, § 5°, I e II, da Lei n° 6.385/76,

ratifica a correção e a cessação das irregularidades.

Sobre a indenização de prejuízos, a princípio, não haveria

óbice à formulação de proposta exclusivamente à CVM,

haja vista que não se vislumbra a ocorrência de

prejuízos mensuráveis, com possível identificação

dos investidores lesados, à luz das conclusões

apresentadas pela área técnica.

Nesse sentido, a GSAF/SIN (...) aduziu que, por meio

de Despacho, não é possível afirmar que houve

prejuízos aos investidores por conta da atuação do

administrador e do gestor do Fundo (...)”.(grifado)

16. A PFE/CVM destacou, ainda:

“(...) a suficiência do valor oferecido, bem como a

adequação das propostas formuladas estará sujeita à

análise de conveniência e oportunidade a ser realizada

pelo Comitê de Termo de Compromisso, inclusive com a

possibilidade de negociação deste e de outros aspectos da

proposta, conforme previsto no art. 83, §4°, da Instrução

CVM n° 607/2019.

Isso posto, tem-se que, embora não se identifique

eventuais investidores lesados pelas práticas fraudulentas

adotadas, os danos ao mercado se mostram

incontestáveis, inclusive com a caracterização de ‘situação

anormal de mercado’, nos termos do disposto no item ‘a’,

Resolução nº 702/81 do Conselho Monetário Nacional (...)”

DA NEGOCIAÇÃO DA PROPOSTA DE TERMO DE COMPROMISSO

17. O Comitê de Termo de Compromisso (“CTC” ou “Comitê”), em reunião

realizada em 26.01.2021[6], ao analisar a proposta de Termo de Compromisso

apresentada, tendo em vista: (a) o disposto no art. 83 c/c o art. 86, caput, da

Instrução CVM nº 607/2019[7] (“ICVM 607”); e (b) o fato de a Autarquia já ter

celebrado Termos de Compromisso em casos de possível infração decorrente do

disposto na alínea "c" do item II da ICVM 8, como, por exemplo, no Processo

Administrativo CVM SEI 19957.002437/2016-82 (decisão do Colegiado em

13.08.2019, disponível em

http://conteudo.cvm.gov.br/decisoes/2019/20190813_R1/20190813_D1495.html)[8], entendeu que seria possível discutir a viabilidade de um ajuste para o

encerramento antecipado do caso em tela. Assim, consoante faculta o disposto no

art. 83, §4º, da ICVM 607, o CTC decidiu negociar as condições da proposta

apresentada.

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 7

18. Nesse sentido, e tendo em vista, notadamente: (a) o disposto no art. 83 c/c o

art. 86, caput, da ICVM 607; (b) o estágio em que o processo se encontra (fase

pré-sancionadora); (c) o histórico dos PROPONENTES[9]; (d) a dispersão das cotas

do FUNDO; (e) a repercussão do caso no mercado de valores mobiliários; e (f) o

fato de a Autarquia já ter celebrado Termos de Compromisso em casos de possível

infração decorrente do disposto na alínea "c" do item II da ICVM 8, conforme

acima recordado, o Comitê sugeriu o aprimoramento da proposta apresentada,

para assunção de obrigação pecuniária, em parcela única, junto à CVM, no valor

total de R$ 1.505.000,00 (um milhão e quinhentos e cinco mil reais), a ser

honrado da seguinte forma: R$ 517.500,00 (quinhentos e dezessete mil e

quinhentos reais) por PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A., R$

287.500,00 (duzentos e oitenta e sete mil e quinhentos reais) por ARTUR

MARTINS FIGUEIREDO, R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil

reais) por MÉRITO INVESTIMENTOS S.A. e R$ 250.000,00 (duzentos e

cinquenta mil reais) por ALEXANDRE GUILGER DESPONTIN, que, no caso

concreto, entende que seria a contrapartida adequada e suficiente para

desestimular práticas semelhantes, em atendimento à finalidade preventiva do

instituto de que se cuida, inclusive por ter a CVM, entre os seus objetivos legais, a

promoção da expansão e do funcionamento eficiente do mercado de capitais (art.

4º da Lei nº 6.385/76), que está entre os interesses difusos e coletivos no âmbito

de tal mercado.

19. A esse respeito, a Área Técnica, presente à reunião acima referida, pontuou

que, em comparação com o precedente utilizado como parâmetro para os valores

negociados pelo CTC, qual seja, o Termo de Compromisso firmado no âmbito do

Processo Administrativo CVM SEI 19957.002437/2016-82[10], o caso em tela

destaca-se por apresentar características mais graves, especialmente com relação

à sua repercussão no mercado de valores mobiliários (o que se evidencia,

inclusive, em razão de repercussão junto a órgãos de imprensa), e à dispersão das

cotas do FUNDO. No entanto, a SIN registrou ainda que, diferentemente do

precedente, no caso de que se cuida houve comprovação de correção das

irregularidades.

20. Cabe esclarecer ainda que os valores negociados com PLANNER e ARTUR

FIGUEIREDO foram superiores aos negociados com os demais proponentes em

razão do seu histórico[11].

21. Tempestivamente, os PROPONENTES manifestaram sua concordância com os

termos apresentados pelo Comitê em sua contraproposta.

DA DELIBERAÇÃO FINAL DO COMITÊ DE TEMO DE COMPROMISSO

22. O art. 86 da ICVM 607 estabelece que, além da oportunidade e da

conveniência, há outros critérios a serem considerados quando da apreciação de

propostas de termo de compromisso, tais como a natureza e a gravidade das

infrações objeto do processo, os antecedentes dos acusados, a colaboração de

boa-fé e a efetiva possibilidade de punição no caso concreto.

23. Nesse tocante, há que se esclarecer que a análise do Comitê é pautada pelas

grandes circunstâncias que cercam o caso, não lhe competindo apreciar o mérito

e os argumentos próprios de defesa, sob pena de convolar-se o instituto de Termo

de Compromisso em verdadeiro julgamento antecipado. Em linha com orientação

do Colegiado, as propostas de termo de compromisso devem contemplar

obrigação que venha a surtir importante e visível efeito paradigmático junto aos

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 8

participantes do mercado de valores mobiliários, desestimulando práticas

semelhantes.

24. À luz do que foi apresentado, o CTC entendeu ser cabível o encerramento do

caso em tela por meio de Termo de Compromisso, tendo em vista, notadamente:

(a) o disposto no art. 83 c/c o art. 86, caput, da ICVM 607; (b) o estágio em que o

processo se encontra (fase pré-sancionadora); (c) o histórico dos

PROPONENTES[12]; (d) a dispersão das cotas do FUNDO; (e) a repercussão do caso

no mercado de valores mobiliários; e (f) o fato de a Autarquia já ter celebrado

Termos de Compromisso em casos de possível infração decorrente do disposto na

alínea “c” do item II da ICVM 8, como, por exemplo, no Processo Administrativo

CVM SEI 19957.002437/2016-82 (decisão do Colegiado em 13.08.2019,

disponível em

http://conteudo.cvm.gov.br/decisoes/2019/20190813_R1/20190813_D1495.html)[13].

25. Assim, e após êxito em fundamentada negociação empreendida, o Comitê, em

deliberação ocorrida em 09.02.2021[14], entendeu que o encerramento do

presente caso por meio da celebração de Termo de Compromisso, com assunção

de obrigação pecuniária, em parcela única, junto à CVM, no valor de R$

1.505.000,00 (um milhão e quinhentos e cinco mil reais), a ser honrado da

seguinte forma: (i) R$ 517.500,00 (quinhentos e dezessete mil e quinhentos reais)

por PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A.; (ii) R$ 287.500,00 (duzentos e oitenta

e sete mil e quinhentos reais) por ARTUR MARTINS FIGUEIREDO; (iii) R$ 450.000,00

(quatrocentos e cinquenta mil reais) por MÉRITO INVESTIMENTOS S.A.; e (iv) R$

250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais) por ALEXANDRE GUILGER DESPONTIN,

afigura-se conveniente e oportuno, sendo a contrapartida em tela adequada e

suficiente para desestimular práticas semelhantes, em atendimento à finalidade

preventiva do instituto de que se cuida, inclusive por ter a CVM, entre os seus

objetivos legais, a promoção da expansão e do funcionamento eficiente do

mercado de capitais (art. 4º da Lei nº 6.385/76), que está entre os interesses

difusos e coletivos no âmbito de tal mercado.

DA CONCLUSÃO

26. Em razão do acima exposto, o Comitê, em deliberação ocorrida em

09.02.2021[15], decidiu propor ao Colegiado da CVM a ACEITAÇÃO da proposta

conjunta de Termo de Compromisso apresentada por PLANNER CORRETORA DE

VALORES S.A., ARTUR MARTINS FIGUEIREDO, MÉRITO INVESTIMENTOS

S.A. e ALEXANDRE GUILGER DESPONTIN, sugerindo a designação da

Superintendência Administrativo-Financeira para o atesto do cumprimento da

obrigação pecuniária assumida.

Relatório finalizado em 18.03.2021.

[1] I - É vedada aos administradores e acionistas de companhias abertas, aos

intermediários e aos demais participantes do mercado de valores mobiliários, a

criação de condições artificiais de demanda, oferta ou preço de valores

mobiliários, a manipulação de preço, a realização de operações fraudulentas e o

uso de práticas não equitativas.

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 9

II - Para os efeitos desta Instrução conceitua-se como:

(...)

c) operação fraudulenta no mercado de valores mobiliários, aquela em que se

utilize ardil ou artifício destinado a induzir ou manter terceiros em erro, com a

finalidade de se obter vantagem ilícita de natureza patrimonial para as partes na

operação, para o intermediário ou para terceiros;

[2] Dispõe sobre a constituição, a administração, o funcionamento, a oferta pública

de distribuição de cotas e a divulgação de informações dos Fundos de

Investimento Imobiliário – FII.

[3] Art. 29, §2º Sem prejuízo da possibilidade de contratar terceiros para a

administração dos imóveis, a responsabilidade pela gestão dos ativos imobiliários

do fundo compete exclusivamente ao administrador, que deterá a propriedade

fiduciária dos bens do fundo.

[4] O custo histórico de aquisição compreende o preço de compra do terreno

acrescido dos gastos incorridos na aquisição do imóvel, tal como despesas de

legalização do terreno e impostos não recuperáveis, bem como eventuais gastos

incorridos em benfeitorias e demais gastos diretamente relacionados com o

empreendimento.

[5] O valor realizável líquido compreende o preço estimado de venda no curso

normal dos negócios, deduzido dos gastos estimados necessários para concretizar

a venda.

[6] Deliberado pelos membros titulares da SEP, SNC, SPS e SSR e pelos substitutos

da SGE e da SMI.

[7] Art. 83. Ouvida a PFE sobre a legalidade da proposta de termo de

compromisso, a Superintendência Geral submeterá a proposta de termo de

compromisso ao Comitê de Termo de Compromisso, que deverá apresentar

parecer sobre a oportunidade e a conveniência na celebração do compromisso, e

a adequação da proposta formulada pelo acusado ou investigado, propondo ao

Colegiado sua aceitação ou rejeição, tendo em vista os critérios estabelecidos no

art. 86.

Art. 86. Na deliberação da proposta, o Colegiado considerará, dentre outros

elementos, a oportunidade e a conveniência na celebração do compromisso, a

natureza e a gravidade das infrações objeto do processo, os antecedentes dos

acusados ou investigados ou a colaboração de boa-fé destes, e a efetiva

possibilidade de punição, no caso concreto.

[8]

No caso concreto, a SIN detectou possível infração decorrente do disposto no

item II, alínea “c”, da ICVM 8, em operações com ações de emissão de uma

grande companhia, realizadas na conta máster de uma administradora de carteira

de valores mobiliários em uma Corretora de Títulos e Valores Mobiliários, entre

23.07.2015 e 02.12.2015, nas quais um Fundo de Investimento Multimercado

(“FIM”) teria sido sistematicamente favorecido ante um determinado Fundo de

Investimento em Ações (“FIA”). No caso, foi aprovada uma proposta de Termo de

Compromisso em que a administradora de carteira (pessoa jurídica) se

comprometeu a pagar (a) o valor de R$ 125.077,46 (cento e vinte e cinco mil e

setenta e sete reais e quarenta e seis centavos), atualizado pelo Índice Nacional de

Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, a título de ressarcimento ao FIM, e (b) o valor

correspondente ao dobro do montante atualizado auferido no item (a), a fim de

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 10

indenizar danos difusos; e sua diretora responsável (pessoa natural) assumiu o

compromisso de pagar R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais), para

indenização de danos difusos ao mercado.

[9] Além do presente processo, a PLANNER também figura nos PAS: (i) TA/RJ

2017/02029 (19957.008901/2016-44), por infração aos art. 65, inciso XV, e art. 65A, inciso I, ambos da Instrução CVM n° 409/04, aplicável aos fundos de

investimento em direitos creditórios por força de seu art. 119-A. Situação: com

relator para apreciação de defesas; (ii) TA/RJ 2018/07225 (19957.008816/2018-48),

por infração ao art. 10, §1º, da Instrução CVM nº 476/06, bem como a outras

regras correlatas da CVM, e infração ao disposto no inciso I c/c inciso II, alínea

“c", da Instrução CVM nº 08/79. Situação: com Relator para apreciação de

defesas; (iii) TA/RJ 2018/08717 (19957.010958/2018-75), por infração ao inciso X

do art. 90 da Instrução CVM nº 555/14 (“ICVM 555”). Situação: com relator para

apreciação de defesas; (iv) TA/RJ 2018/08719 (19957.008143/2018-26), infração

ao inciso I c/c inciso II, alínea c", da Instrução CVM nº 08/79 e

inobservância a outras regras correlatas da CVM. Situação: com relator para

apreciação de defesas; (v) TA/RJ 2019/05749 (19957.007626/2019-94), por

infração ao art. 14, II, da Instrução CVM 306/99 c/c art. 65-A, I, da Instrução CVM

409/04. Situação: na CCP aguardando Defesa; e (vi) TA/RJ 2020/02147

(19957.001921/2020-71), por infração ao art. 14, inciso I, “f”, da Instrução CVM nº

391/03. Situação: com relator para apreciação de defesas; TA/RJ 2020/03009

(19957.002964/2020-73), por infração ao art. 16, inciso I, da Instrução CVM nº

558/15. Situação: com Relator para apreciação de defesas.

ARTUR FIGUEIREDO foi acusado nos PAS: (i) TA/RJ 2018/07225

(19957.008816/2018-48), por infração ao inciso X do art. 90 da ICVM 555.

Situação: com Relator para apreciação de defesas; (ii) TA/RJ 2018/08717

(19957.010958/2018-75), por infração ao inciso X do art. 90 da ICVM 555.

Situação: com relator para apreciação de defesas; (iii) TA/RJ 2018/08719

(19957.008143/2018-26), por infração ao inciso X do art. 90 da ICVM 555.

Situação: com relator para apreciação de defesas; e (iv) TA/RJ 2020/03009

(19957.002964/2020-73), por infração ao art. 16, inciso I, da Instrução CVM nº

558/15. Situação: com Relator para apreciação de defesas.

MÉRITO e ALEXANDRE DESPONTIN não constam como acusados em outros

processos sancionadores instaurados pela CVM. (Fonte: Sistema de Inquérito.

Último acesso em 09.03.2021).

[10]

Vide Nota Explicativa (“N.E”) 8.

[11] Vide N.E. 9.

[12] Vide N.E. 10.

[13] Vide N.E. 8.

[14] Deliberado pelos membros titulares da SGE, SPS, SEP, SMI e SSR e pelo

substituto da SNC.

[15] Idem N.E. 14.

Documento assinado eletronicamente por Carlos Eduardo Pereira da

Silva, Superintendente Substituto, em 19/04/2021, às 12:17, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Fernando Soares Vieira,

Parecer do CTC 328 (1242004) SEI 19957.006941/2017-32 / pg. 11

Superintendente, em 19/04/2021, às 12:23, com fundamento no art. 6º

do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Carlos Guilherme de Paula

Aguiar, Superintendente, em 19/04/2021, às 12:35, com fundamento no

art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Osvaldo Zanetti Favero Junior,

Superintendente Substituto, em 19/04/2021, às 12:52, com fundamento

no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Vera Lucia Simões Alves

Pereira de Souza, Superintendente, em 19/04/2021, às 14:33, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

Documento assinado eletronicamente por Andrea Araujo Alves de Souza,

Superintendente Geral Substituto, em 19/04/2021, às 14:46, com

fundamento no art. 6º do Decreto nº 8.539, de 8 de outubro de 2015.

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